W drugim kwartale 2021 r. średni wskaźnik pustostanów w moskiewskim handlu ulicznym wzrósł o 4% w ujęciu rocznym. Pomimo zniesienia restrykcji dotyczących koronawirusa, rynkowi wciąż daleko do wskaźników sprzed pandemii, a jego ożywienie nastąpi nie wcześniej niż na początku 2022 r., mówią eksperci 0 akcji
10 lat temu posiadanie lokalu niemieszkalnego na pierwszej linii ulicy Twerskiej było bardziej opłacalne niż posiadanie własnego szybu naftowego. Najemcy ustawiali się w kolejce, niezależnie od ceny ustalonej przez właściciela. Kupowanie metrów kwadratowych było prawie niemożliwe – nikt nie chciał się z nimi rozstać. Jednak pandemia i wywołany nią kryzys gospodarczy wywróciły wszystko do góry nogami: w ciągu dwóch lat, od 2019 do 2021 r., liczba wolnych lokali na Twerskiej prawie się potroiła, a czynsze spadły o 6%.
Nie tylko Tverskaya ma problemy. Według firmy Colliers International, która została zrecenzowana przez Forbes, w drugim kwartale 2021 r. średni wskaźnik pustostanów w moskiewskim handlu ulicznym wzrósł o 4% w ujęciu rocznym. „W lipcu 2021 r. W prawie wszystkich korytarzach handlowych Moskwy pozostaje duża liczba wolnych lokali w formacie ulicznym – około 131 000 metrów kwadratowych. Wzrost pustostanów odnotowano we wszystkich obszarach średnio w przedziale 1,7-3,6%” – mówi Irina Kozina, dyrektor ds. handlu ulicznego w Knight Frank.
” Wszystko skończyło się 13 czerwca „: jak nowe ograniczenia dotyczące antyków wpłynęły na działalność centrów handlowych i ich najemców
Latem wydawało się, że wszystko się ułoży. „Wiosną nie dyskutowano o możliwości trzeciej fali pandemii, a nastroje na rynku były dość pozytywne, co dało impuls do zapełnienia niektórych lokalizacji na centralnej ulicy handlowej” – mówi Vladislav Fadeev, dyrektor ds. badań w JLL . Niewiele, ale na przełomie wiosny i lata pustostany zaczęły spadać, dając półprocentowy spadek – powiedziała Valeria Gvozdeva, zastępca dyrektora Działu Handlowego Colliers Street. Była to pierwsza redukcja pustostanów w handlu ulicznym od początku pandemii, powiedziała.
Ale trend się nie sprawdził. 28 czerwca burmistrz Moskwy Siergiej Sobianin wprowadził nowe ograniczenia dotyczące kawiarni i restauracji. „Nowe zaostrzenie środków antykorupcyjnych w czerwcu-lipcu spowolniło wcześniej zarysowane pozytywne trendy ze względu na ograniczone możliwości umieszczania gości na werandach i małą liczbę zaszczepionych obywateli” – mówi Kozina.
Od Tverskaya do Maroseyka
< p>Pandemia pokazała, że niektóre ulice miasta były bardziej odporne niż inne. Popyt na przykład aktywnie wzrastał w Maroseyce i Arbacie, zauważają Divina i Kozina. Wręcz przeciwnie, wzrost pustostanów zaobserwowano na ulicach Nikolskaya, Myasnitskaya, Tverskaya, Stoleshnikov Lane i Kamergersky Lane. Eksperci JLL konkretyzują, że wskaźnik pustostanów na ulicach „restauracyjnych” spadł o 1,2% (wynosząc 12,4%), a na ulicach modowych (gdzie znajdują się głównie butiki) wzrósł o 4% (do 17,2%, czyli maksymalna wartość od 2016 r.).
Wg JLL, puste lokale w drugim kwartale zapełnili głównie przedstawiciele branży gastronomicznej – 65% otwarć na ulicach „restauracyjnych” przypadło na typ najemców wyspecjalizowanych pod lokalizacje. Otwarto wiele nowych „morskich” restauracji i barów.
„Na Nikolskiej od 2019 r. kilka zabytkowych budynków było poddawanych renowacji, co negatywnie wpływa na wizerunek i atrakcyjność lokalizacji” – wyjaśnia starszy dyrektor, zastępca kierownika działu badań i analiz w Cushman & amp; Wakefield Tatiana Divina. – Na Myasnitskaya studenci byli główną grupą docelową kawiarni i restauracji, a także punktów usługowych, które łącznie stanowią 70% wszystkich najemców. W czasie pandemii edukacja niemal w całości przeniosła się do sieci, co najprawdopodobniej spowodowało dwukrotny wzrost wakatów (9% w 2019 r. i 18% w 2021 r.).”
Najemcy zgadzają się z tymi danymi. „W tej chwili praktycznie nie ma ruchu w dzielnicach biznesowych i ruchu studenckiego, a to jest większość naszych gości. Mamy nadzieję, że od drugiej połowy sierpnia wszystko się zmieni ”- mówi Sergey Rumyantsev, założyciel sieci One Price Coffee. „Cała sytuacja z koronawirusem znacznie zmieniła przepływ klientów, wielu nadal pracuje zdalnie, co doprowadziło do tego, że kawiarnie w dzielnicach mieszkaniowych zaczęły działać lepiej niż obiekty centralne” – mówi Dmitry Tomilin, dyrektor ds. nieruchomości dział zarządzania Grupy Shokoladnitsa. >
Utrata najemców, Tverskaya, wyjaśnia Divina, „kontynuuje swoją drogę transformacji od jednego z najdroższych korytarzy handlowych w Europie do bardziej demokratycznego formatu. Trend ten rozpoczął się od zakazu parkowania w 2013 roku i programu poprawy ulic”. W ciągu ostatnich dwóch lat, jak podaje Knight Frank, liczba wolnych lokali wzrosła trzykrotnie – z 7% do 20,5%. Kilku dużych najemców wyprowadziło się jednocześnie – Auchan, Eliseevsky, Sbierbank, Rosbank.
Odwrócenie ceny
W ubiegłym roku, po trudnych negocjacjach, właściciele zgodzili się przyjąć najemców i obniżyli ceny. W 2021 roku, z nadzieją, że miasto wróci do normy, stawka zaczęła rosnąć. Niektórzy najemcy odnotowali znaczny wzrost. – Średnio stawki czynszu rok do roku przekroczyły te liczby o 25% – mówi Dmitrij Tomilin. „My, jako właściciel, zrezygnowaliśmy z wcześniej udzielonych rabatów, a tym samym podnieśliśmy stawkę o 10%” – zauważa Boris Katz, dyrektor ds. rozwoju sieci hipermarketów hobbystycznych Leonardo.
Ale wprowadzenie nowych ograniczeń również wyzwoliło ten trend. – Mówiąc konkretnie o lipcu, stawki czynszowe w tym okresie w stosunku do czerwca oczywiście spadły – przyznaje Tomilin. – Wynika to przede wszystkim z ogólnego spadku dochodów spowodowanego restrykcjami w żywieniu publicznym wprowadzonymi przez biuro burmistrza Moskwy 28 czerwca. Według Tomilina, w lipcu rozpoczęły się „twarde negocjacje”, które dla wielu najemców zakończyły się sukcesem – udało im się uzgodnić stawkę czynszu w postaci procentu obrotów kawiarni.
Targowiska i hale gastronomiczne: jak zmieniają się centra handlowe, aby przyciągać gości
W sierpniu wynajmujący chcieli wrócić do poprzednich warunków umownych, ale najemcy udowadniają, że nie nastąpił wzrost przychodów i jest za wcześnie na powrót do cen sprzed kryzysu. „Prawie w każdej kawiarni musimy za każdym razem pokazywać i udowadniać, że nie dojrzeliśmy jeszcze do wskaźników z 2019 roku, a zastosowanie stawki czynszu umownego doprowadzi do zamknięcia kawiarni” – mówi Tomilin. „Ogólnie rzecz biorąc, stawki są nadal niższe niż przed kryzysem”, mówi Rumiancew. – Istnieje tendencja do powrotu do przedkryzysowych. Przynajmniej nie zaobserwowaliśmy wzrostu stawek powyżej 2019 roku”. Ludzie nadal chodzą do kawiarni rzadziej niż przed pandemią. Według Rumiancewa ruch utrzymuje się obecnie na 70-75% poziomu sprzed kryzysu, Tomilin szacuje liczbę na 90%.
Według JLL, niektóre ulice wykazują oznaki osiadania, inne wykazują niewielki wzrost. Spadek o 6% (pierwsza połowa 2021 r. do drugiej połowy 2020 r.) Zanotowano na ulicy Tverskaya i na ulicy Stoleshnikov Lane, stawka na Maroseyka, ze względu na zwiększony popyt, wzrosła o 6% – do 95 000 rubli za metr kwadratowy w rok.
Wzrost nie wcześniej niż w 2022 r.
Jak rynek będzie się dalej rozwijał? „Małe ulice z wyraźnym pozycjonowaniem i reprezentującymi punkty przyciągania będą czuć się pewniej niż duże autostrady o różnym natężeniu ruchu w różnych częściach i lokalizacjach, które są w trakcie przebudowy i które dopiero tworzą swój profil” – powiedział Divina.
W najlepszym razie segment odbuduje się nie wcześniej niż w połowie 2022 r., według analityków ankietowanych przez Forbes. „Przy braku dalszych poważnych ograniczeń spodziewamy się spadku udziału pustostanów do końca roku do 13% (obecnie 15%)” – mówi Fadeev z JLL. – Negatywnemu scenariuszowi towarzyszyć będzie wzrost pustostanów do 16-17%. W 2022 r. zaobserwujemy spadek udziału wolnych lokali. Również w niektórych, najbardziej popularnych lokalizacjach, jak np. Patriarch's Ponds czy Bolshaya Dmitrovka oraz na niektórych odcinkach ulic o największym natężeniu ruchu, stawki czynszów mają wzrosnąć w 2022 roku. W lokalizacjach o mniejszym popycie stawki czynszów zaczną rosnąć od 2023 roku.