W lipcu sprzedaż mieszkań spadła w porównaniu z czerwcem, ale ich ceny nadal powoli rosną. Eksperci uważają, że do końca roku wielkość podaży zacznie rosnąć, a to spowolni wzrost cen 0 akcji
W lipcu liczba mieszkań zakupionych w regionie moskiewskim spadła o 20% w porównaniu z czerwcem, powiedział Alexander Pypin, szef agregatora danych o sprzedaży i cenach nowych budynków dataflat.ru. Dane Cyan potwierdzają obraz. W lipcu w aglomeracji zarejestrowano 12 500 umów o udział w kapitale, w czerwcu ok. 16 000 (spadek o 21%). W regionie, według Tsiana, spadek jest większy niż w Moskwie – tam sprzedaż spadła o 23% (zawarto 5100 DAC), podczas gdy w stolicy spadek wyniósł 19% (7400 DAC). W ostatnim tygodniu lipca było dwa razy mniej rejestracji niż w pierwszym, podkreśla Pypin.
„[Spadek sprzedaży] był naturalną reakcją rynku zarówno na zakończenie programu preferencyjnych kredytów hipotecznych, jak i na spadek atrakcyjności inwestycji na nowym rynku mieszkaniowym przy wzroście kluczowego tempa i spowolnieniu wzrostu cen.” powiedział analityk.
Zarówno Pypin, jak i szef centrum analitycznego Tsian Aleksey Popov wskazują, że lipcowa sprzedaż obejmowała również transakcje, które zostały dokonane pod koniec czerwca, ale zarejestrowane w lipcu. Ponadto banki nie zdążyły jeszcze w pełni zareagować na wzrost kluczowego oprocentowania – w najbliższych miesiącach kredyty hipoteczne będą droższe, Popov jest pewien. Spadek popytu będzie można realistycznie oszacować w okresie sierpień-wrzesień, mówią analitycy.
Deweloperzy również przyznają się do ochłodzenia rynku. Według Granela sprzedaż spadła o około 15%. W lipcu sprzedaż była rzeczywiście mniej aktywna, mówi Maxim Molodtsov, szef działu sprzedaży Brusnika. W „Samolecie”, mówi dyrektor zarządzający grupy Dmitrij Wołkow, miesięczne przychody spadły o 9%, z 9,2 do 8,4 mld rubli – ale na to wpływ miał fakt, że projekt o niższych kosztach trafił do sprzedaży, w kawałkach liczba sprzedanych mieszkań zmniejszyła się z miesiąca na miesiąc o 1000 jednostek do 55 400 jednostek.
2021 jest nadal lepszy niż 2020. Według Qiana lipcowa sprzedaż jest nadal znacznie wyższa niż w zeszłym roku. „Rok temu w całym regionie stołecznym zawarto 9200 przedszkolnych placówek edukacyjnych, w tym roku – o 36% więcej: w regionie wzrost wyniósł 5%, w stolicy – 70%”, zauważa Popov. Ale korekta programu preferencyjnych kredytów hipotecznych, wzrost cen i ofert może zmienić dynamikę rynku.
Depozyty zamiast kredytów hipotecznych: czy ceny nieruchomości spadną?
Brak zachęt
1 lipca wprowadzony w kwietniu 2020 r. program kredytów hipotecznych o wartości 6,5% został skorygowany pod kątem kluczowych parametrów. Od 2 lipca tego roku do 1 lipca 2022 r. hipoteka ze wsparciem państwa jest wystawiana w wysokości 7% i z jednym limitem kredytowym w wysokości 3 milionów rubli we wszystkich regionach kraju (poprzednie warunki: 12 milionów rubli – Moskwa i Sankt Petersburga, 6 mln rubli – wszystkie pozostałe).
Skorygowany preferencyjny kredyt hipoteczny z limitem 3 mln i oprocentowaniem 7% faktycznie wyklucza moskiewski rynek mieszkaniowy z programu państwowego. „Przy zaliczce w wysokości 15% koszt mieszkania nie powinien przekraczać 3,53 miliona rubli, przy zaliczce w wysokości 20% cena obiektu nie może być wyższa niż 3,75 miliona rubli”, wyjaśnia Popow z Tsian. – W Moskwie, w tym na terenach anektowanych, nie ma obiektów spełniających te warunki. W regionie moskiewskim około 2300 lotów jest dostępnych w tych budżetach z 15% zaliczką i około 2800 lotów z 20% zaliczką. Oznacza to, że nawet przy zaliczce w wysokości 20% w regionie moskiewskim można kupić tylko co dziesiąte mieszkanie na preferencyjnej hipotece ”.
Ograniczenie programu miało natychmiastowy wpływ na sprzedaż. „Odsetek nabywców zainteresowanych subsydiowanymi kredytami hipotecznymi, po zakończeniu programu pomocy państwa, praktycznie spadł do zera” – mówi Michaił Buzulutski, wiceprezes Grupy Ingrad. „W lipcu […] udział kredytów hipotecznych spadł z 90% do 56% w ogólnej liczbie transakcji” – mówi Siergiej Niukhalov, zastępca dyrektora sprzedaży Granel. W Grupie Kapitałowej A101 udział transakcji hipotecznych w sprzedaży ogółem w lipcu wyniósł 60%, w lipcu 2020 był znacznie wyższy – 78%.
Koniec szaleństwa: dlaczego boom hipoteczny w Rosji dobiega końca
„Zaktualizowano rekord cen” < /h2>
Pomimo spadku popytu ceny nadal rosły. „Średni koszt za metr kwadratowy stale rośnie”, mówi Popov z Tsian. – W lipcu zaktualizowano rekord cenowy – 223 000 rubli to koszt za metr kwadratowy, czyli o 13 000 rubli wyższy niż w zeszłym miesiącu (210 000 rubli), w ujęciu procentowym – wzrost o 6%. W porównaniu z majem średnia cena za metr kwadratowy w rejonie Moskwy na rynku pierwotnym wzrosła o 8%, w ciągu roku – o 29%. W ciągu roku ceny nieruchomości w coraz większym stopniu wzrosły w „starej” Moskwie – 41%”.
Dane te potwierdzają twórcy. „W lipcu średni ważony koszt metra kwadratowego wyniósł 202 tys. rubli i wzrósł w ciągu roku o 40% i 2% w porównaniu z czerwcem. Według wyników z minionego miesiąca średni budżet zakupowy w Nowej Moskwie wyniósł 10 mln rubli, czyli o 26% więcej niż rok wcześniej io 1% więcej niż przed miesiącem – mówi dyrektor handlowy Grupy A101. Firmy.
“Limit kredytowy (zgodnie z warunkami nowego preferencyjnego kredytu hipotecznego. – Forbes ) Spadły do trzech milionów, a ceny z powodu spadku rubla, podwyżki cen materiałów budowlanych i niedoboru siły roboczej, wręcz przeciwnie, rosły w ciągu ostatniego roku – mówi Mołodcow z Brusnika. – Średni koszt za metr kwadratowy w naszych obiektach od drugiego kwartału 2020 r. do drugiego kwartału 2021 r. wzrósł o 17% – z 77 000 do 90 000 rubli. Średnia cena mieszkania wyniosła 6,5 miliona rubli, więc zgodnie z oczekiwaniami udział transakcji zawieranych z wykorzystaniem programów preferencyjnych spadł ”- mówi Mołodcow.
„Blokada wstrząsnęła”: dlaczego ceny nieruchomości podmiejskich rosną i co będzie dalej
Podaż – minus 10%
Przez cały rok deweloperzy aktywnie wprowadzali na rynek nowe nieruchomości. Dziś na rynku pierwotnym regionu moskiewskiego dostępnych jest w sprzedaży 68 tys. mieszkań i mieszkań – w porównaniu do czerwca 2021 r. wzrost wyniósł 6,1%, czyli około 4 tys. lotów, mówi Popov: rynek spadł, osiągając minimum w kwietniu 2021 r. (58 400) . Potem zaczął się miesięczny wzrost. To znaczy dosłownie dwa lub trzy miesiące na rynku regionu stołecznego następuje wzrost konkurencji na tle wzrostu podaży. W porównaniu ze styczniem 2021 r. obecny wolumen mieszkań i mieszkań na rynku pierwotnym regionu moskiewskiego jest o 1,8% wyższy (o 1200 lotów).”
Deweloperzy, z którymi rozmawiał Forbes, potwierdzają, że podaż rośnie. W firmie „Granel”, według Niukhalova, wielkość dostaw wzrosła w ciągu roku około trzykrotnie, a od stycznia podwoiła się. W „Samolecie” podaż podwoiła się rok do roku.
Ale mieszkania na sprzedaż wciąż są kupowane. W lipcu ubiegłego roku, przed rozpoczęciem rajdu kredytów hipotecznych, oferta była jeszcze większa. W rezultacie rok do roku „liczba mieszkań i mieszkań na sprzedaż spadła o 10,6%, czyli 8100 działek”, mówi Popov.
Globalny deficyt i inne rekordy: jak zagraniczny rynek mieszkaniowy przeżywa pandemię
Co dalej
Sami aktywni uczestnicy spodziewają się schłodzenia rynku. Zarówno Wołkow z Samoleta, jak i Buzulutski z Ingradu uważają, że do końca roku podaż zacznie rosnąć, co spowolni wzrost cen. „Już dzisiaj widzimy oznaki ochłodzenia rynku”, mówi Aleksey Popov z Cyan. – W najbliższych miesiącach, przy rosnących oprocentowaniu kredytów hipotecznych i realizacji odroczonego popytu w pierwszej połowie roku, liczba transakcji będzie spadać. Stanie się tak przede wszystkim ze względu na klientów hipotecznych. W lipcu 2021 r. w stosunku do czerwca 2021 r. liczba transakcji hipotecznych spadła o 24%, liczba transakcji z „prawdziwymi” pieniędzmi – bez kredytów – o 14%. Zmniejszony popyt spowolni indeksację cen nieruchomości. Przyczynia się do tego również wzrost konkurencji na rynku. Wielkość wprowadzania do sprzedaży nowych mieszkań mniej więcej odpowiada aktywności z 2019 roku – podaż zaczyna rosnąć. Drogie kredyty hipoteczne i zwiększona konkurencja spowolnią popyt i wzrost cen ”.
Istnieją również inne punkty widzenia. „Od jesieni ograniczony wybór mieszkań przy oczekiwaniach inflacyjnych ponownie wywoła trend wzrostowy na rynku pierwotnym. Spodziewamy się wzrostu cen mieszkań o 1-1,5% miesięcznie do końca roku ”- mówi Nyukhalov z Granel.
Mniej więcej to samo dzieje się na wtórnym rynku mieszkaniowym. – Wszystko wskazuje na to, że musimy osiągnąć plateau cen, ale rynek nigdy nie osiągnie punktu równowagi – podsumowuje dyrektor zarządzający MIEL Alexander Moskatov. – Nawet w lipcu ceny wzrosły średnio o 3% w porównaniu z poprzednim miesiącem letnim. Tak, dynamika wzrostu cen zwalnia, ale nie udało się jeszcze znaleźć punktu równowagi. Nadal odczuwamy pewien niedobór płynnych mieszkań, rynek bardzo powoli uzupełniany jest o nowe oferty.”