Zdjęcie Maxa Nowikowa dla Forbes
Aby myśl o “europejskiej starości” nie wydawało się nierealnym marzeniem, trzeba z wyprzedzeniem zadbać o źródła pasywnego dochodu. Dobrym rozwiązaniem może być lokal użytkowy do wynajęcia
W widoku 23% rosjan na emeryturze i przy małym nadmiarze można żyć skomplikowane życie, podczas gdy 69% pewni, że do takiego życia potrzebne są dobre dochody, świadczą dane fundacji “opinia Publiczna”. “Dobre dochody” — subiektywne pojęcie, ale można przypuszczać, że chodzi o dochodach, wyraźnie przekraczające szacunkowa wielkość emerytury.
Oczywiście, można nadal pracować, ale do kiedy? A jak program “Aktywna długowieczność”? Wyprawa Na Mount Everest? Skok ze spadochronem, jak w reklamie? Rejs po morzu śródziemnym? Do tego potrzebne są czas i pieniądze. W związku z tym powstaje potrzeba w dochodzie, nie zależnym od naszej codziennej działalności, czyli w tak zwanym pasywnym dochodzie. Głównymi jego źródłami są uważane za depozyty bankowe, papiery wartościowe i nieruchomości.
Rzeczowe aktywa
Na podstawie wyników ankiet analitycznego Narodowej agencji badań finansowych, według stanu na listopad 2017 roku najbardziej niezawodny sposób inwestowania pieniędzy rosjanie nazwali zakup nieruchomości (49%). Jest to najwyższy wynik w historii obserwacji, które prowadzone są od 2008 roku. Otwarcie konta/lokaty w państwowym banku znajduje się na drugim miejscu z wynikiem 25%, a akcje przedsiębiorstw uważają bezpieczna inwestycja tylko 6% respondentów.
Planowanie szczęśliwej starości — to inwestycje długoterminowe. Do czego należy dążyć w okresie inwestowania co najmniej 10-15 lat? Do wiarygodności, przejrzystości, прогнозируемому i stabilnemu karze przepływu.
Najbardziej oczywistym plus nieruchomości — to jest to, że w oparciu o inwestycje leży rzeczowe aktywa. Można go “dotknąć”, jest prawdziwe, możemy fizycznie odczuwamy to podstawa naszego wewnętrznego spokoju. Przy tym status własności i możliwość ubezpieczania nieruchomości minimalizują ryzyko strat. Pasywny sam dochód jest zapewniona pod wynajem.
Staroświecki sposób
Aby zapewnić sobie wynajmu przepływu, należy początkowo przeprowadzić szereg działań: na początek kupić mieszkanie, a następnie zrobić w niej remont, zapewnić jej w sprzęt agd i meble, a potem znaleźć najemcę i zawrzeć z nim umowę. W celu minimalizacji ryzyk prawnych, zazwyczaj w ten proces angażują pośredników w obrocie nieruchomościami.
Co otrzymujemy na wyjściu? Po pierwsze, znane dla nas rodzaj nieruchomości. Zdajemy sobie sprawę, że to jest mieszkanie i gdzie szukać najemców. Po drugie, jasne prognozowana stawka najmu. Parametr ten ma niską zmienność, co pozwala dość dokładnie obliczyć przepływy pieniężne w średnim okresie.
O czym należy pamiętać? Lokatorzy są różne: odpowiedzialne i nie bardzo. Średni okres pobytu w jednym mieszkaniu wynosi dwa-trzy lata. Dlatego właściciel będzie musiał wziąć pod uwagę koszty rozwiązywania moralnego i fizycznego, aby zachować płynność swoich aktywów.
Średnia rentowność z wynajmu mieszkań teraz szacuje się na 5-6%, okres zwrotu dochodzi do 18-19 lat, co jest porównywalne ze stawkami w dużych bankach.
Nieruchomości komercyjne
Nieruchomości komercyjne (lokale, pomieszczenia wolnego miejsca przeznaczenia, biura), nabyty w celu uzyskania wynajem przepływu, — jeszcze nie do końca zrozumiały dla ludności narzędzie, ale już aktywnie nabiera tempa.
Początkowo wynajem biznes zaczął się rozwijać na rynku street-handlu detalicznego (pomieszczenia handlowe na głównych drogach handlowych miasta) i był popularny wśród profesjonalnych inwestorów.
To było spowodowane koniecznością znajomości rynku nieruchomości, który pozwala oddać lokal do wynajęcia na bardziej korzystnych warunkach, i regularne interakcji z najemcą (w tym przypadku to już nie jest osoba fizyczna, z którymi możemy rozmawiać na równych prawach, a organizacja z profesjonalnymi prawnikami w stanie). Oprócz tego, przystąpienie do klubu właścicieli biznesu charakteryzował się wysokim progiem wejścia.
Spotkanie inwestorów prywatnych
Teraz wynajem biznes to nie tylko jednorazowy narzędzie inwestycji, a zupełnie nowy kierunek. I w nim aktywnie biorą udział sami deweloperzy.
Po pierwsze, teraz to już serwis ofertę. Inwestor może kupić nie tylko nieruchomości pod wynajem biznes, a gotowy wynajem biznes. Co to oznacza w praktyce?
Można kupić lokal, w którym już jest najemca, czyli osoba, z którym jest już zawarta i jest zarejestrowany umowy najmu. W umowie ustalone wszystkie kluczowe parametry: okres trwania umowy, płatności czynszu, z uwzględnieniem waloryzacji, oznaczone są warunki rozwiązania umowy. Również w pomieszczeniu już jest wykonany remont lub budowniczego, lub najemcą, czyli prywatny inwestor nie ponosi wydatki na wykończenie wnętrza.
Pomieszczenia znajdują się w nowoczesnych centrach handlowych lub na pierwszych piętrach apartamentowców, że zakłada profesjonalną spółkę zarządzającą. Tak więc, dla wszystkich bieżących spraw najemca współdziała z kodeksu karnego bez udziału właściciela.
Po drugie, rozszerzona oferta produktowa. Teraz to nie tylko street-ретейл, ale i pomieszczenia wolnego miejsca i biura. W czym plusy: obecnie na rynku są oferty biur na 30 i 50 m kw. z ceną wejścia, porównywalne z analogicznymi dla placów mieszkaniami (6-10 mln zł). Dla najemcy biura wynajem płatność — administracyjno-menedżerska zużycie, czyli nie zależy od drożności centrum biznesowe, na jego dochody raczej nie wpłynie rekonstrukcja sąsiedniej ulicy lub zakaz parkowania na nią.
Po trzecie, wynajem biznes różni się korzystne opodatkowanie, tak jak dopuszcza możliwość składania PI oraz, w konsekwencji, zmniejszenie obciążeń podatkowych (6% od dochodów składowej). Co mamy: podobny z mieszkaniami próg wejścia, minimalna interakcja z najemcą, wysoka прогнозируемость części dochodów, tak jak średni okres leasingu wynosi 3-5 lat i wszystkie warunki określone w umowie.
Teraz na rynku średnio można kupić gotowy wynajem biznes z wskaźniku rentowności od 7,5 do 8,5 lat, z uwzględnieniem waloryzacji (średnia рентная wydajność 12-14%).