Alors que les économies liées à la pandémie alimentent les ventes de logements chez un groupe d'Américains, la hausse des prix et les pertes d'emplois mettent le logement hors de portée pour de nombreux autres, selon un rapport annuel de Harvard le mercredi 16 juin. , 2021. (The New York Times)
Les États-Unis ont évité les prédictions les plus désastreuses sur ce que la pandémie ferait au marché du logement. Une vague d'expulsion ne s'est jamais matérialisée. La part des personnes en retard sur les prêts hypothécaires, après avoir baissé régulièrement pendant des mois, a récemment atteint son niveau d'avant la pandémie.
Mais un rapport complet sur les conditions de logement au cours de l'année écoulée montre clairement que si une crise passe, une autre est de pire en pire.
Comme l'économie dans son ensemble, le marché du logement est divisé sur des voies divergentes, selon le rapport annuel sur l'état du logement de la nation publié mercredi par le Joint Center for Housing Studies de Harvard. Alors qu'un groupe de ménages se précipite pour acheter des maisons avec des économies constituées pendant la pandémie, un autre est exclu de la propriété alors que les prix montent à la hausse et que ceux qui ont subi le plus gros des pertes d'emplois pendant la pandémie restent endettés et risquent de perdre leur maison.
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« Des millions de ménages sont financièrement indemnes de la pandémie », a déclaré Alexander Hermann, analyste de recherche principal au Joint Center for Housing Studies. “Mais la pandémie a laissé des millions d'autres lutter pour payer leur logement, en particulier les ménages à faible revenu et les personnes de couleur.”
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Au cours de la dernière année, les locataires à faible revenu ont beaucoup compté sur le soutien du gouvernement pour payer leurs factures mensuelles. Ces mesures ont aidé environ un tiers des locataires à utiliser le chômage ou les paiements de relance pour payer le loyer à un moment donné pendant la pandémie, mais la majorité des locataires ont encore dû emprunter ou puiser dans leurs économies pour couvrir leurs factures, les laissant moins capables de faire face aux futures urgences, beaucoup moins économiser pour des investissements personnels ou un acompte pour une maison.
Le résultat est que même avec une mosaïque de moratoires sur les expulsions fédérales, étatiques et locales, et quelque 5 000 milliards de dollars d'aide fédérale qui comprenaient des allocations de chômage élargies et des dizaines de milliards d'aide au logement, environ 7 millions de locataires étaient en retard de loyer plus tôt cette année. Avec l'épuisement de l'épargne et l'expiration des allocations de chômage, les dommages financiers aux ménages à faible revenu restent suffisamment graves pour qu'ils aient besoin de plus de soutien s'ils veulent se remettre de l'économie au sens large, selon le rapport de Harvard.
Alors que le marché du travail américain se redresse et que les entreprises et les écoles se dirigent vers un fonctionnement normal, les dirigeants politiques débattent de la rapidité avec laquelle retirer les soutiens d'urgence qui ont aidé les entreprises et les travailleurs à surmonter la pandémie. Cela inclut les divers moratoires sur les expulsions qui, malgré de nombreuses lacunes et une application inégale, ont contribué à maintenir les locataires dans leurs maisons.
Au plus fort de l'année dernière, la majorité des États et plusieurs grandes villes, dont New York, Los Angeles et Seattle, avaient mis en place une sorte de protection renforcée contre les expulsions, bien que le degré de protection variait considérablement. Bon nombre de ces garanties ont expiré au cours des derniers mois, et le moratoire fédéral sur les expulsions émis par les Centers for Disease Control and Prevention en septembre devrait expirer à la fin du mois.
Alors qu'une nouvelle vague d'expulsions semble peu probable, la fin du gel fédéral a insufflé de l'incertitude dans la vie des locataires et fait pencher la balance du pouvoir en faveur des propriétaires. Les groupes de défense des droits des locataires ont commencé à faire pression sur l'administration Biden pour une prolongation d'un à deux mois du gel pour tenir compte des retards généralisés dans le traitement et la distribution de l'aide fédérale au logement d'urgence. L'administration envisage une prolongation mais a signalé qu'elle serait subordonnée à des considérations de santé publique, et non au marché du logement.
“Nous avons évité certains des pires résultats jusqu'à présent, mais la crise n'est pas terminée”, a déclaré Diane Yentel, présidente de la National Low Income Housing Coalition, un groupe de défense qui a plaidé pour une augmentation de l'aide au logement. « Si l'administration Biden autorise l'expiration du moratoire fédéral sur les expulsions avant que les États et les localités ne puissent distribuer de l'aide aux ménages dans le besoin, des millions de ménages courraient un risque immédiat d'instabilité du logement et, dans le pire des cas, de sans-abrisme. »
Vendredi, 22 procureurs généraux des États démocrates ont exhorté la Cour suprême à maintenir le moratoire. “Une vague sans précédent d'expulsions massives au milieu des stades embryonnaires de la reprise post-pandémique serait catastrophique”, ont-ils écrit.
Le moratoire n'a jamais été un mandat, et les juges des tribunaux locaux du logement ont toujours eu une grande latitude. En conséquence, des milliers de locataires en retard dans leurs loyers ont été expulsés pendant la pandémie malgré les gels fédéraux et locaux, souvent pour des violations des termes de leurs baux non directement liés au non-paiement.
Le gel fédéral s'est encore affaibli dans plusieurs États, dont l'Ohio et le Texas, lorsque les tribunaux fédéraux ont annulé tout ou partie du moratoire fédéral, qui permettait aux propriétaires d'expulser les locataires pour non-paiement de leurs loyers. Cela a conduit à des taux d'expulsions plus élevés, mais bien en deçà des prévisions les plus désastreuses.
Malgré toutes ses lacunes, le moratoire du CDC a aidé à contenir une vague d'expulsions. Et c'est devenu un outil précieux après que le Congrès a adopté plus de 40 milliards de dollars d'aide au loyer, en accordant aux locataires et à leurs avocats du temps supplémentaire en attendant que le gouvernement fédéral examine leurs demandes.
« Le traitement de ces demandes prend vraiment beaucoup de temps, et beaucoup de propriétaires ne veulent pas attendre six ou huit semaines », a déclaré Melissa Dutton, directrice générale de la Legal Aid Society of Columbus, Ohio, qui représente environ 2 000 locataires par an en cour du logement. « Donc, le moratoire nous a donné un peu plus de temps, ce qui nous a donné un peu plus de poids. »
Tasha N. Temple, 38 ans, une cliente de Dutton, a pu rester dans son appartement de deux chambres après recours à l'assistance-chômage pour rattraper sa facture de loyer en souffrance. Elle a qualifié le programme et le moratoire de « bouée de sauvetage ».
Bien sûr, en aidant les locataires, le gouvernement aide aussi les propriétaires. Neal Verma, président de Nova Asset Management, un propriétaire de Houston avec quelque 6 000 unités, a déclaré que son total de loyers impayés de 1,4 million de dollars il y a quelques mois à peine avait été réduit à environ 400 000 dollars grâce à 1 million de dollars d'aide gouvernementale au loyer. Il a dit qu'il s'attendait à récupérer encore plus.
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Les groupes de propriétaires ont fait écho à la frustration des défenseurs des locataires face au rythme de l'aide fédérale au logement et, dans certains cas, ont déclaré qu'ils soutiendraient une plus longue moratoire si cela signifiait percevoir plus de loyer.
“L'obtention des fonds aux propriétaires a été incroyablement lente, et cela a eu un impact sur les locataires qui sont vraiment dans le besoin et sur les propriétaires qui ne sont pas payés”, a déclaré Tom Bannon, président de la California Apartment Association, le plus grand groupe commercial de l'État pour les propriétaires. . « Nous pourrions soutenir une courte prolongation limitée, mais il doit y avoir un moyen de retirer les fonds plus rapidement. »
Mais le moratoire n'a jamais été qu'un pis-aller qui n'a rien fait pour faire face à l'aggravation de la crise de l'abordabilité du logement à l'échelle nationale causée par la gentrification, l'écart de richesse et une pénurie chronique de logements pour la classe ouvrière et les pauvres. Même avant la pandémie, 1 ménage locataire sur 4 payait plus de la moitié de son revenu avant impôts sur le loyer, alors que le sans-abrisme était en augmentation. Depuis lors, plus de la moitié des ménages locataires ont perdu des revenus, et 17% étaient en retard de loyer plus tôt cette année, selon le rapport de Harvard.
De plus, alors que les loyers sont devenus plus abordables l'année dernière, la pandémie a mis en évidence la pénurie de longue date de logements abordables dans le pays. Alors que l'économie s'ouvre, les locataires haut de gamme accueillent un monde de 10 % de taux d'inoccupation et une concurrence acharnée qui propose des immeubles offrant jusqu'à cinq mois de loyer gratuit.
< p>Les locataires à la recherche d'un logement à prix modéré ou moins cher trouveront un taux d'inoccupation deux fois moins élevé et pratiquement inchangé par rapport à il y a un an. Avec une concurrence féroce, les loyers des logements bas de gamme ont augmenté à un rythme plus rapide au cours des trois premiers mois de cette année qu'au cours de l'année précédant la pandémie.
Le juge Sergio L. De Leon, un tribunal du logement juge à Fort Worth, a connu une augmentation constante des expulsions depuis le début de l'année. Alors que les baux qui étaient bloqués pendant la pandémie commencent à expirer, a-t-il déclaré, les propriétaires augmentent désormais les loyers.
« C'est triste », a-t-il déclaré.
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