W Moskwie rośnie liczba transakcji z biurami, najbliższe trzy lata mogą stać się jednymi z najbardziej aktywnych w historii dzielnicy biznesowej – twierdzą analitycy. Najemcy, którzy opuścili pandemię, nie wrócili jeszcze do innych moskiewskich centrów biznesowych. 0 akcji
W pierwszym kwartale 2021 roku Moscow City, według firmy JLL, zajmującej się obsługą nieruchomości komercyjnych, zamknęło pięć razy więcej transakcji niż rok temu. Łącznie wynajęto i zakupiono około 30 000 mkw. m powierzchni. W ciągu ostatnich pięciu lat liczba ta była dwukrotnie niższa. Jedynym wyjątkiem jest rok 2019, w którym w pierwszym kwartale 41 tys. Szef działu nieruchomości biurowych w JLL, Alexey Efimov, łączy wysoki popyt z faktem, że wraz z wybuchem pandemii firmy coraz bardziej interesują się biurami jako miejscem komunikacji z partnerami. „Dlatego stosunkowo dobrze wyglądają najlepiej rozwinięte lokalizacje biznesowe”, wyjaśnia Efimov.
Od początku roku większość lokali jest wynajmowana w Imperii (10 000 mkw.) I Neva Towers (5 100 mkw.) Towers, Północnej Wieży (3200 mkw.) I Naberezhnaya Tower (3000 mkw.) Oraz w „Federacji” (2100 mkw.). Największymi najemcami są Internet Solutions (podmiot prawny Ozon, 3100 m2), Nizhpharm (2800 m2), Credit Bank of Moscow (2600 m2) i Renaissance (2500 m2).
W nadchodzących latach “Moscow City” będzie się rozwijać. „Jeżeli zapowiedziane plany zostaną zrealizowane lub wdrożone z niewielkim przesunięciem czasowym, to lata 2022-2024 będą najbardziej aktywnym okresem w całej historii Moskwy pod względem nowej propozycji. Około 500 000 mkw. Zostanie oddane do użytku. m, to więcej niż w jakimkolwiek okresie trzyletnim ”, mówi Efimov. Teraz w “Moscow-City” 14 budynków o łącznej powierzchni 1,2 miliona metrów kwadratowych. m. Do 2024 roku planowane jest oddanie do użytku pięciu kolejnych obiektów – Capital Towers, „Empire II”, „Grand Tower”, ICity i One Tower, których łączna powierzchnia biurowa wyniesie 1,8 mln mkw. m.
Władcy wież: Moskwa jako zwierciadło rosyjskiego biznesu
Jeśli generalnie w Moskwie stawki czynszu, według ekspertów, z którymi rozmawiał Forbes, praktycznie się nie zmieniły, to w Moskwie na tle zwiększonego popytu wręcz przeciwnie. Według JLL w ciągu roku średnia ważona stopa sprzedaży wzrosła o 7,2% i wynosi 36 000 rubli za mkw. m rocznie. Na wzrost stawek wpływa również malejący współczynnik pustostanów – udział wolnych lokali od początku roku zmniejszył się o 1,3% do 10,8%. Efimov z JLL tłumaczy to faktem, że część powierzchni w niedawno oddanych do użytku Neva Towers została czasowo usunięta z rynku. Planuje się, że tereny te (łącznie ok. 20 000 mkw.) Zostaną wykorzystane przez wewnętrzne struktury właściciela – Metrika Investments, członka koncernu Rossium Romana Avdeeva. Metrika Investments nabyła powierzchnię biurową w Neva Towers (łącznie około 60 000 mkw.) Od dewelopera Renaissance na początku 2020 r.
Pandemiczna pętla
Ogólnie rzecz biorąc, sytuacja na moskiewskim rynku biurowym jest inna. Alexey Efimov zauważa, że łączny udział wolnej powierzchni w pierwszych trzech miesiącach roku wzrósł o 0,6% – do 12,5%. W stolicy jest więcej powierzchni biurowej. Według JLL w ciągu czterech miesięcy oddano do użytku około 310 000 mkw. m nowej powierzchni – o 38% więcej niż w 2020 roku. Wprowadzony wolumen osiągnął rekordową kwartalną wartość w ciągu ostatnich trzech lat – mówi Margarita Kabalkina, zastępca dyrektora ds. Badań rynku w CBRE. Według niej w segmencie biurowym klasy A dodano prawie 208 000 mkw. m, od 2014 r. nie było więcej uruchomień w kwartale.
Jednak Maria Zimina, dyrektor działu nieruchomości biurowych w Knight Frank, wyjaśnia, że przyczyną wzrostu było oddanie do użytku tylko dwóch dużych obiektów budowanych na potrzeby państwa – kompleksu biznesowego Rostec-City (174 000 mkw.) państwowa korporacja o tej samej nazwie i długoterminowej konstrukcji „Dwóch kapitanów” (80 000 mkw.) W rejonie krasnogorskim, dokąd zamierza się przenieść rząd obwodu moskiewskiego.
Bezprecedensowe półrocze: pandemia spowodowała, że rynek nieruchomości komercyjnych osiągnął historyczne minimum
Według analityka Cushman & amp; Polina Afanasyeva z Wakefield, podaż dużej powierzchni biurowej (20 000 mkw. I więcej) w Moskwie jest bardzo ograniczona. „Dlatego większość potencjalnych najemców o takim wolumenie rozważa możliwość zawarcia umowy build-to-suit [dla konkretnego klienta. – Forbes ] ”- mówi. Według Colliers International i JLL około 80% wszystkich nowych biur w Moskwie zostało zbudowanych dla konkretnej firmy.
Większość firm stara się obecnie oszczędzać na potrzebach biurowych. Najemcy aktywnie renegocjują umowy, aby zoptymalizować powierzchnię i zapewnić jak najbardziej elastyczne warunki. Według firmy doradczej CBRE, wolumen przedłużeń i renegocjacji obecnych umów najmu wzrósł trzeci kwartał z rzędu, prawie podwajając się r/r, obejmując ponad 120 000 mkw. Powierzchni biurowej. m. Kolejny trend – coraz więcej firm podnajmuje „wolne” powierzchnie. Jego kubatura w kwietniu sięgnęła 103 tys. m, czyli trzykrotnie więcej niż wskaźniki z 2019 roku, zauważa Efimov z JLL.
Średnia wielkość transakcji znacznie się zmniejszyła. Według Knight Frank, jeśli w 2019 roku średnia umowa najmu powierzchni biurowej wyniosła 2200 mkw. m, w 2021 r.zmniejszył się do 1200 mkw. m. „W wyniku zmian w pokryzysowym świecie zmienia się sama idea przestrzeni biurowej – obecnie postrzegana jest jako miejsce spotkań i pracy zespołowej, a nie tylko wyposażone miejsca pracy. Najemcy są zainteresowani elastycznymi przestrzeniami, salonami, a liczba miejsc pracy stopniowo spada ”- wyjaśnia Maria Zimina.