Fot. Getty Images
Wzrost cen mieszkań luksusowych na całym świecie spadło. Eksperci przewidują wzrost cen na rynku europejskim i spadek na kierunku azjatyckim
Nowe przepisy regulujące rynek nieruchomości, wzrost kosztów finansowania, niepewność wokół sytuacji z Brexit i dużą ilość nowej oferty na niektórych rynkach – najbardziej znaczące czynniki, które miały wpływ na ceny luksusowego mieszkania w 43 miastach na całym świecie, mówi się w badaniu Prime Global Forecast międzynarodowej firmy doradczej Knight Frank.
Według analityków, obecne tempo wzrostu cen można uznać za rekordowo niskie z 2012 roku. Najbardziej ceny wzrosną w Madrycie, Berlinie i Paryżu – 6%. To poniżej, niż w 2018 roku, ponieważ będą miały wpływ na popyt i normalizacja polityki pieniężnej, i słaby wzrost gospodarczy, i niepewni geopolityczny krajobraz po Brexit, uważają eksperci. Tym nie mniej, trwałą popularność danych miast będzie głównym sterownikiem do kształtowania pozytywnej dynamiki.
Nie zmienią się ceny w Nowym Jorku i Singapurze. Ostatni odnosi się do rynków, na których w 2018 roku zostały wprowadzone nowe narzędzia antykryzysowe regulacji. Hong kong i Singapur stracą swoją pozycję w rankingu, ponieważ klienci i deweloperzy wciąż nie przystosowali się do nowych podatków.
Najsłabszym rynkiem gentryfikacji w 2018 roku został Vancouver. Głównym powodem jest wzrost podatku dla zagranicznych nabywców i podatek od zakupu nieruchomości. Eksperci Knight Frank przewidują, że w 2019 roku ceny w największym mieście w Kolumbii Brytyjskiej, stabilizują się, a mieszkańcy zaczną bardziej interesować się zakupem nieruchomości. Tam możliwy wzrost o 3%.
Sydney, Londyn i Nowy Jork znajdują się w środku rankingu z прогнозным wzrost cen do 2%. Fakt, że w Sydney nic nowego się nie buduje, obsługuje rynek nieruchomości w regionie. Londyński rynek już przystosował się do zmian w podatku od zakupu nieruchomości, tak, że, najprawdopodobniej, aktywność na rynku nieruchomości wzrośnie, jak tylko stopień niepewności politycznej w odniesieniu do Brexit zacznie spadać. Brytyjska stolica wraz z Мельбурном i Genewą zamykają ranking miast z pozytywnym wynikiem na dynamikę cen – 1%.
W Nowym Jorku wzrost gospodarczy i wzrost dobrobytu zaczynają sprowadzać na nie wysokie wskaźniki wprowadzania mieszkań w pracy, które były obserwowane w ciągu ostatnich kilku lat. Dlatego przewiduje się, że ceny nie ulegną zmianie.
Zdaniem dyrektora prywatnych inwestycji i nieruchomości Knight Frank Marina Шалаевой, w chwili obecnej na takich tradycyjnie popularnych rynkach, jak Europa czy USA, pozostaje konserwatywny tempo wzrostu cen. W tym samym czasie warunki do wzrostu cent ma takich egzotycznych miejsc, jak Mauritius, Malediwy, Seszele i Tajlandia. Popyt w tym kierunku rośnie, a więc i koszt mieszkania może wzrosnąć o więcej niż 5%.
Spadek cen mieszkań luksusowych ma na azjatyckim kierunku — w Dubaju (-2,4%) oraz w Bombaju (-5%). Maksymalny spadek przewiduje się w hong Kongu (-10%), ale oferta, według analityków, będzie taki sam.
Eksperci spodziewają się zwyżki na moskiewskim rynku nieruchomości. Wzrost związany jest przede wszystkim ze wzrostem podatku VAT i przejściem deweloperów na nowe systemy pracy za pośrednictwem rachunku escrow.
“W stolicy wzrost, według naszych szacunków, może wynieść nie więcej niż 5-7%, tak jak na rynku będą pojawiać się nowe projekty, odpowiednio, konkurencja będzie się rozwijać” — wyjaśniła dyrektor departamentu analiz i doradztwa Knight Frank Olga Широкова.
Eksperci Knight Frank zauważył czynniki, które przesuwając popyt w segmencie nagrody mieszkań na całym świecie:
- Odporność globalnej gospodarki
– MFW prognozuje wzrost o 3,7% w 2019 i 2020 roku;
– W 2017 roku 32% wszystkich transakcji komercyjnych i mieszkaniowych nieruchomości zostały międzynarodowymi, w porównaniu z 25% w latach 2009-2011 (według danych Real Capital Anatytics).
- “Gorące punkty” wzrostu dobrobytu
Według badania The Wealth Report firmy Knight Frank, liczba osób fizycznych o wartości netto aktywów ponad 5 mln dolarów USA wzrośnie o 43% do 3,6 mln osób do 2022 roku, w Azji za ten okres – na 61%.
- Różny cena zakwaterowania dla różnych walut
W niektórych miastach klientom oferują zniżki, pod warunkiem zapłaty nieruchomości w dolarach amerykańskich lub euro. Tak, w trzecim kwartale 2018 roku kupujący nieruchomości w samym Centrum Londynu, którzy płacili w euro lub dolarach, otrzymują zniżkę w wysokości 29% i 25% odpowiednio w porównaniu z szczycie parametrow rynku w sierpniu 2015 roku.
- Współzależność rynków
W różnych krajach, w jakim stopniu rynek płatnej nieruchomości znajduje się pod wpływem rynku akcji, papierów wartościowych i surowców, w szczególności ropy naftowej, zmieniają się. Jest bliska korelacja między Indeksem Hang Seng i rynkiem nieruchomości w Hongkongu, w czasie jak w Dubaju kluczową rolę odgrywają ceny ropy. Znajomość lokalnych sterowników ma kluczowe znaczenie.
Zmiany cen w ciągu ostatnich 10 lat
- W okresie od 2013 roku do 2018 roku w pierwszej piątce liderów wzrostu cen wchodziły Berlin (+47,6%), Vancouver (+52,7%), Sydney (+58.7%), Melbourne (+46,2%) i Madryt (39,5%). Maksymalne wskaźniki spadek cen u Singapur (-2%) i Londynu (-2,2%).
- W okresie od 2008 do 2018 roku piątka liderów już wyglądała inaczej: Madryt zszedł do poziomu 25,6%, ustępując Miami (+49,9%). Prawie dwa razy wzrosły wskaźniki w Berlinie (+118,3%) i Vancouver (+101,5%), w Sydney (+60%). Prawie 3,5 razy wzrósł wskaźnik w hong Kongu (39,4%), Bombaj (28,5%) i Paryżu (26,3%), a w rekordowym 19 razy – w Dubaju, сместившись z poziomu 1,3% do 24,8%. Takie miasta, jak Nowy Jork i Los Angeles pozostały mniej więcej w tym samym zakresie, 15,2% i 33,4%, odpowiednio. W Genewie nastąpił gwałtowny skok z negatywnych 17,4% do 16,9%, podobna dynamika i w stolicy wielkiej Brytanii – spadek o 2,2% do pozytywnych 33,7%.
Przepisy regulujące rynek nieruchomości w 2018 roku
Wydarzenia 2019
Vancouver: 20% podatek dla zagranicznych nabywców i wysoki podatek od zakupu nieruchomości
Wielka brytania: Dyskusja podatku na zakup nieruchomości i ziemi dla cudzoziemców rozpoczyna się w styczniu 2019 roku. Wielka brytania opuści UE 29 marca 2019 roku
Singapur: Zwiększono dodatkowy podatek od nieruchomości dla zagranicznych nabywców i deweloperów
Dubaj: Nowe wizy na okres od pięciu do 10 lat dla inwestorów i pięcioletnia emerytalny wiza dla osób w wieku powyżej 55 lat.
Hongkong: Omawiany podatek dla inwestorów, u których pozostały mieszkania niesprzedane w ciągu 6 miesięcy po oddaniu domu do użytku
Bombaj: Podatek dla deweloperów na непроданное mieszkania w nowych budynkach
Nowa Zelandia: Zakaz kupna domów na rynku wtórnym dla zagranicznych nabywców
Hong kong: Podatek od zakupu nieruchomości raczej nie zmieni, ale stosunek w procentach między głównym kwoty kredytu oraz szacunkowej wartości aktywów, udzielonego w jego zapewnienie, może смягчиться
Malezja: Zwiększono podatek od zakupu nieruchomości
USA: Będą zrozumiałe konsekwencje potrąceń z państwowego i lokalnego podatku (SALT) (termin – kwiecień 2019)