Zdjęcia Roman Alyabev / EyeEm / Getty Images
Liczba transakcji na rynku nieruchomości w tym roku zmniejszyła się z powodu problemów sektora bankowego, sankcji i spadku kursu rubla
Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości na podstawie wyników trzeciego kwartału 2018 roku wyniósł 1,7 mld euro, czyli 12% poniżej ubiegłorocznych wskaźników za analogiczny okres, wynika z raportu firmy Knight Frank. Eksperci z departamentu analiz i doradztwa finansowego podkreślają, że za dziewięć miesięcy 2018 roku inwestycje “перетекли” z Moskwy do Sankt Petersburg.
W firmie CBRE oceniali przehandlowany za dziewięć miesięcy w 2018 roku w okolicy $2 mld w analogicznym okresie ubiegłego roku wskaźnik wynosił $2,6 mld
Rynek nieruchomości przyciąga w trzecim kwartale $500 mln inwestycji, podczas gdy w II kwartale łączny wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł nieco ponad $300 mln Analitycy tłumaczą spadek ilości transakcji problemami, z którymi zetknął się sektor bankowy w ciągu roku, a także wzmocnieniem санкционного presji ze strony Zachodu, повлекшим za sobą osłabienie kursu rubla.
Fakt ten potwierdzają analitycy z firmy jll dane liczbowe. Ich zdaniem główną przyczyną spadku aktywności inwestycyjnej było osłabienie rubla w sierpniu na 10% w wyniku kolejnej rundy amerykańskich sankcji, a także aktywnej sprzedaży na rozwijających się rynkach finansowych.
W rezultacie to, co sprawiło, eksperci z jll dane liczbowe obniżyć prognozę ilości transakcji inwestycyjnych na bieżący rok z $5 mld do $3,5 mld Analitycy CBRE dostosowała swoje prognozy na poziomie $4 mld.
“Jak wykazały wydarzenia tego roku, zewnętrzne sankcje stanowią znaczne ryzyko” — skomentowała dyrektor działu badań firmy jll dane liczbowe w Rosji i WNP Olesia Dziuba. W najbliższym czasie trudno oczekiwać znacznej poprawy stosunków dwustronnych, nawet pomimo faktu, że wybory parlamentarne w USA w listopadzie, prawdopodobnie, osłabiając większe napięcie.
“Rozszerzenie handlowych wojen i wątpliwości inwestorów w sprawie rynków wschodzących także роняют cień na Rosję, zmniejszając potencjalne inwestycje zagraniczne. Procesy te najprawdopodobniej będą ograniczać ilość transakcji na rynku nieruchomości w najbliższej przyszłości” — powiedział Dziuba.
Liderzy segmentów
Najbardziej popularne wśród inwestorów stał się segmencie biurowym, którego udział miał 43% całości inwestycji, poinformował w Knight Frank. Na drugim miejscu pod względem wielkości pozyskanych inwestycji znajduje się centrum handlowe segment, którego udział wyniósł 29% ogólnego wolumenu transakcji inwestycyjnych. Pozostałe udziału w rynku są w następujący sposób: magazyny — 15%, grunty pod development — 10%, hotele — 2%, inne — 1%. W porównaniu z pierwszym półroczem liderzy segmentu nie zmieniły się, ale ich stosunek następujący: biura — 53%, ретейл — 22%, magazyny — 10%, grunty pod development — 11%, hotele — 3%.
W rocznej dynamice podział inwestycji według segmentów był następujący: biura — 43%, ретейл — 41%, grunty pod development — 8%, magazyny — 4%, hotele — 4%. W ten sposób obserwuje się znaczny spadek udziału handlu detalicznego w rocznej dynamice (z 41% do 29%) i zwiększenie udziału w nieruchomości magazynowych (z 4% do 15%).
W przekroju według regionów tradycyjnie prowadzą Moskwa i Moskwa region, привлекшие 57% całości inwestycji. Udział w Sankt-Petersburga wynosi 38%. Pozostałe 5% przypada na następujące regiony: Kraków, Piaseczno, łódzkie, Radom. W rocznej dynamice akcji stołecznych inwestycji spadła z 84%, podczas gdy udział w Sankt-Petersburga, wręcz przeciwnie, wzrosła z 12% do 38%.
W firmie jll dane liczbowe też podkreślają rekordową udział w Sankt Petersburgu w zakresie transakcji w kraju. Na podstawie wyników trzech kwartałach na Północną stolicę musiał 31% inwestycji wobec 22% w porównywalnym okresie ubiegłego roku. Wskaźnik ten przekracza część 2011 roku (27%), gdy został sprzedany jeden z kultowych obiektów Petersburga — CENTRUM handlowe “Galeria”.
Zagraniczny kapitał
W porównaniu z wynikami trzeciego kwartału 2017 r. udział inwestycji zagranicznych w 2018 roku wzrósł o 6 p. p. i wynosi 19% ogólnego wolumenu transakcji inwestycyjnych. Analitycy Knight Frank obserwują wzrost udziału inwestycji zagranicznych w łącznej kwocie transakcji inwestycyjnych, jednak w liczbach bezwzględnych wzrost ten nie jest tak znaczący.
Niewielki wzrost udziału inwestycji zagranicznych stało się kosztem transakcji zakupu powierzchni w parku przemysłowym “Północ” przez firmę Raven Property Group. Zainteresowanie rosyjskich aktywów ze strony zagranicznych inwestorów jest zachowana, ale zamknięcie transakcji jest ograniczona zmienność rubla.
Były w trzecim kwartale i inne znaczące transakcje. Na przykład, grupa “Сафмар” przejęła sklepy Media Markt za $170 mln zł, a firma “Инпром Estate” kupiłem SEC “Комсомолл” w Wołgograd za 3 mld rubli. Kluczową transakcją dla segmentu handlowego stał się zakup dwunastu sklepów z artykułami do domu i naprawy “-Раута” przez firmę Leroy Merlin, której wartość wyniosła €169 mln Francuski sprzedawca otrzymał osiem sklepów w Petersburgu, trzy w Moskwie i jeden w Kałudze. Ważną transakcją stał okup pomieszczeń o powierzchni 95 000 mkw. w centrum biznesu “holy trinity aleksander newski ratusz” do przeprowadzki rządowych z Sankt-Petersburga. Kwota zakupu wyniosła 14,4 mld rubli.
Wśród transakcji zakupu gruntów pod development eksperci podkreślają zakup deweloperskiej przez firmę Seven Suns Development fazy na Илимской ulicy pod budowę IFC za 2,2 mld zł. Przełomowym stał się zakup инвесткомпанией “Platforma” 12,8 ha na terenie byłego zakładu “Zapaśnik” za 5 mld zł, a także zakup przez firmę “Гранель” kompleksu majątkowego (w tym działka 1,5 ha) pod редевелопмент za 0,8 mld zł.
“Na wzrost udziału w Sankt-Petersburgu w ogólnej strukturze inwestycji w większym stopniu wpłynęły duże transakcje w pierwszym półroczu, takie jak zakup “Leroy Merlin” sklepów “-Раута” i zakup rządu Sankt-Petersburga placów w centrum biznesowym “holy trinity aleksander newski ratusz” — wyjaśnił dyrektor departamentu rynków finansowych i inwestycji Knight Frank Igor Роганович.
Jak podkreślają eksperci i poważny wpływ online handlu detalicznego na redystrybucji inwestycyjnego zainteresowania w stronę segmentu magazynowego. Wzrost w ciągu roku wyniósł tam z 4% do 15%. Największy udział w całości inwestycji magazynowej segmentu stanowiły transakcje z udziałem “Poczty Rosji” i Raven Property Group.
Umowa “Poczty Rosji” i sieci sprzedaży detalicznej towarów do domu IKEA o wysyłce towarów na terenie Rosji wyjaśniają taka zainteresowanie magazynów. Odpowiednie memorandum 11 października podpisali prezes “Poczty Rosji” Mikołaj Подгузов i szef IKEA w Rosji Понтус Эрнтелл. Obecnie strony prowadzą negocjacje w zakresie warunków i parametrów przyszłej współpracy, którego uruchomienie planowane jest na 2019 rok.