Polski

Najbardziej SOK: miliarder Igor Rybaków rozszerza sieć tych przedsięwzięć

Aug 25, 2018

422

Zdjęcia SOK

Rynek tych przedsięwzięć jest jeszcze w powijakach, jednak rośnie o 25-30% rocznie. W Moskwie pojawiły się duże sieciowe gracze. Miliarderzy wierzą w przyszłość inteligentnych biur i zawierają długoterminowe umowy najmu pod placu dla tych przedsięwzięć

Sieć tych przedsięwzięć SOK miliardera i współfundator firmy “Технониколь” Igora Рыбакова wynajęła 3200 mkw w centrum biznesowym “Ogrody Pekinu” w pobliżu stacji metra Majakowskaja. Według firmy konsultingowej OF.RU, zaistniałej konsultantem sprzedaży, umowa najmu na okres 10 lat podpisana w sierpniu.

SOK pozwala małym firmom szybko wynająć biuro, a deweloperzy — oddać pusty plac. To już trzecia umowa spółki. Wcześniej “Forbes” poinformował o planach SOK zwiększyć dostępne placu do 15 000 m. kw. Pierwsza zabaw firmy o powierzchni 2500 mkw. został otwarty w lutym 2018 roku w okolicy stacji metra “Kursk”. W tym projekcie partnerem była firma “Ингеоком”. A największy plac zabaw w Moskwie na 9500 mkw. zostanie otwarty we wrześniu w piątym obudowie kompleksu “VTB Arena Park”, który wcześniej nabył struktury Рыбакова.

“Pojedyncze projekty w zakresie inteligentnych biur lub tych przedsięwzięć dziś nieopłacalna. Inwestycje mogą być uzasadnione tylko w przypadku planów strategicznych dotyczących budowy całej sieci w różnych miejscach i kształtowaniu wsadowych zdań na temat korzystania z całej infrastruktury sieci”, — skomentował Forbes, dyrektor zarządzający firmy OF.RU Daniel Orłów.

Według oceny firmy CBRE, wywoławcza stawka czynszu w “Ogrodach Pekinu” może wynosić 37 000 pln za metr kwadratowy rocznie (plus VAT). Jednak eksperci podkreślili, że transakcja ta odbyła się nie w stopy rynkowej, a według umowy partnerskiej, w której wynajmujący i najemca dzielą dochody i wydatki. Zdaniem dyrektora departamentu nieruchomości komercyjnych Praedium Ałły Глазковой, jeśli ma umowę partnerską, wynajmujący może działać jako współinwestor projektu: on warunkowo przyczynia się pomieszczeniem, a coworking — remontem i wyposażeniem. Wynajmującym w tym przypadku działa spółka zarządzająca “Ogród pierścień”, która kupiła centrum biznesowe w “Ogrodach Pekinu” firma “Hals-Development” w 2017 roku. “W tym przypadku dalsze koszty i zyski są dzielone 50% na 50%. Również schemat, gdy najemca przekonuje właściciela inwestować jeszcze w wykończenie, a sam coworking inwestuje tylko w marketingu. Wtedy dalsza zysk dzieli 70% na 30% lub 75% do 25% na rzecz wynajmującego. Jednak w tym przypadku najprawdopodobniej schemat 50% na 50%”, — uważa Глазкова.

W ocenie generalnego dyrektora S. A. Ricci PM Rusłana Кубравы, koszt naprawy w tym projekcie może obejść się najemcy w okolicy 30 000 pln za metr kwadratowy, bez VAT. Tak więc, całkowity koszt naprawy może wynieść 96 mln zł.

“Ogrody Pekinu” dawno, dawno temu wywoływały zainteresowanie u tych przedsięwzięć, podkreślono w firmie jll dane liczbowe. Według konsultantów, jego rozważali kilka operatorów, nie tylko SOK. “To bardzo sensowny miejsce dla takiego formatu: obiekt w centrum Moskwy, w pobliżu stacji metra Majakowskaja” i Garden ring, na skrzyżowaniu ulic, co zapewnia jego dobrą widoczność dla przyszłych użytkowników. Oprócz tego, układ pomieszczeń pozwala prawidłowo umieścić tutaj коворкинговое przestrzeń”, — uważa kierownik działu pracy z właścicielami pomieszczeń biurowych firmy jll dane liczbowe Elżbieta Голышева.

Коворкинги nadchodzą

Michał Бродников, dyrektor SOK, powiedział Forbes o planach firmy na dalszej ekspansji. “W ciągu 2018 roku będziemy otwierać inteligentne biura SOK w biznesowej dzielnicy Moskwa, w 2019 roku wyjdziemy na rosyjskie miasta-ponad milion, a do 2023 roku zapewniamy możliwość wynajmu inteligentne biur w pięciu krajach na całym świecie”, — powiedział on.

Według prognoz Бродникова, liczba osób korzystających z коворкинги, z obecnych 1,6 mln osób wzrośnie w ciągu najbliższych trzech lat dwa razy. Tym samym punkt widzenia podziela dyrektor działu powierzchni biurowych CBRE Denis Beer. Według jego słów, коворкинги na całym świecie pewnie zajmują niszę wśród segmentów rynku nieruchomości komercyjnych. “Dziś trendy są takie, że wszyscy zmierzają do tego, aby nie posiadać i używać. Przykładów jest wiele: каршеринг, Uber, obudowa do wynajęcia, w tym wynajem. Początkowo coworking-miejsca zostały zgłoszone przez przedstawicieli początkującego biznesu i małych zespołów, nie przywiązane do biura” — powiedział Beer.

Jedną z głównych różnic coworkingu od klasycznego biura, według Беэра, ich dostępność. W przeciwieństwie do wynajęcia na klasycznym schemacie miejsce pracy można wynająć na kilka godzin lub dni, jak i na miesiąc. Mały biznes, w przeciwieństwie do dużych korporacji, nie może budować długoterminowe plany. U nich nie ma takiego finansowania, która ma globalnych firm z nazwą. Dlatego коворкинги są dla małych firm opcją do wynajęcia biur, uważa Beer.

Za kilka lat rynek tych przedsięwzięć znacznie wzrosła: pojawiły się duże sieciowe gracze, a także zagraniczne sieci. Nowe coworking przestrzeni otwierają się w wysokiej jakości budynkach biurowych, a także ogłoszone plany ich aktywnego rozwoju. Wszystko to świadczy o szczególnym zapotrzebowaniu na tego typu usługi ze strony małych firm. Tymczasem, według szacunków prezydenta Becar Asset Management Aleksandra Szarapowa, rynek tych przedsięwzięć jest w powijakach, co nie przeszkadza mu rośnie o 25-30% rocznie.

Według Szarapowa, tylko Igor Rybaków wraz z partnerami zainwestował już w dwie sieci tych przedsięwzięć: SOK i “Klucz”. Nie pozostają w tyle, według Голышевой i najbliższych sieciowe konkurenci — Meeting Point w BC “Białe ogrody” i części biurowej hotelu “Moskwa”, a także DI Telegraph ” w Twerze.

Według danych jll dane liczbowe, na kwiecień 2018 roku w Moskwie było ponad 150 tych przedsięwzięć, a około 30 — w obwodzie Moskiewskim. Udział operatorów sieci w strukturze zdania była niska, przy tym są one aktywnie rozwijają się, zdobywając swój udział w rynku, w tym pojawiają się nowe nazwiska. Na tle braku jakości gotowych zdań na biurowym rynku — udział wolnych przestrzeni w centrum Moskwy osiągnęła rekordowo niskich 8,9%, a w klasie A obniżyła się do minimalnych 7,7% — coworking dla wielu firm stanowi jedyną możliwość, aby szybko rozwiązać problem noclegów pracowników, szczególnie jeśli chodzi o krótkich projekcie.