Zdjęcia Antona Новодережкина / TASS
Załączniki do street-ретейл stały się popularne w kryzys. W rzeczywistości, po kryzysie ten segment nieruchomości komercyjnych odzyskać szybciej od innych. Jaką strategię warto trzymać się przy inwestycjach w street-ретейл, żeby nie tylko zarobić, окупив załączniki, ale i pozostawiając majątek w spadku?
Przez długi czas w naszym kraju istniał stereotyp: włóż pieniądze w zakup mieszkania, oddawaj jej do wynajęcia, i twoja starość będzie zapewniona. Jednak wraz z nadejściem kryzysu, wzrostu kursu walut i spadek dochodów ludności inwestycje w mieszkania luksusowe stały się nieopłacalne. Jako przykład weźmiemy dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 70 m kw. ze średnią o wartości 56 mln zł. Koszt wynajmu na aktualnych cenach wynosi 200 000-220 000 rubli miesięcznie, odpowiednio, wydajność będzie się wahać w granicach 3-5% rocznie, a okres zwrotu inwestycji — około 20 lat. Przy tym u właściciela luksusowego mieszkania przy wynajmowaniu pojawiają się poważne ryzyko: jeśli najemca może doprowadzić do uszkodzenia mienia, depozyt mało prawdopodobne, aby pokryć straty.
Rozkwit w kryzys
Street-ретейл, a wręcz przeciwnie, kryzys zaczął zdobywać popularność wśród inwestorów. Po pierwsze, na rynku pojawiły się oferty, których w grube 2000-tych nie było. Na przykład, dzisiaj można kupić wysokiej jakości pomieszczenie na ulicy z wysokim ruchem pieszym, który wynajmuje sieciowy najemca z przezroczystego księgową sprawozdawczością i prognozowanych dochodach. To sprawia, że ryzyko wcześniejszego rozwiązania umowy i awarii w czynszu opłaty minimalne, tak jak sieciowe sklepy i restauracje dawno nauczyli się liczyć rentowność swoich punktów i wynajmują tylko te miejsca, które z największym prawdopodobieństwem będą skuteczne. Dlatego wiele лендлорды z segmentu street-handlu detalicznego mieszkają za granicą, nie zagłębić się w niuanse koniunktury rynku rosyjskiego i tylko kontrolują miesięczne wpływy z wynajmu.
Po drugie, kryzys street-ретейл odzyskane szybciej pozostałych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych, na przykład: ilość oferty pracy na Garden ring w ciągu ostatniego roku zmniejszył się z 20,3% do 11,9%, na centralnych pieszych ulicach Moskwy — na 4 p. p., do 2,1%. Przy tym czynsze, w porównaniu z 2014 rokiem, prawie nie spadła. W segmencie biur oferta nadal powyżej 9%, w centrach handlowych — 7,7%.
Ile można zarobić?
Rozważmy kilka wariantów inwestycji w pomieszczenia w street-handlu w Moskwie o wartości od 80 mln zł do 250 mln zł. Przy zakupie pomieszczenia o powierzchni 100-120 m kw. w centrum stolicy wartość rynkowa obiektu wyniesie 85-120 mln pln w zależności od lokalizacji i planie. Wynająć można za 0,7–1 mln rubli miesięcznie. Odpowiednio, okres zwrotu będzie średnio około 10 lat.
W przypadku zakupu lokalu w dzielnicy mieszkalnej stolicy inwestycji wyniesie 50-65 mln pln, cena wynajmu — 500 000-600 000 rubli miesięcznie, a rentowność — 11%, lub 9 lat zwrotu. Jako alternatywnej inwestycji można wziąć depozyt bankowy. W tym przypadku wydajność wynosi 5-7%. Warto jednak pamiętać, że przy stosunkowo niewielkim dochodzie deponenta pojawiają się poważne ryzyko: rocznego zmniejszenia stopę CBA, odwołania licencji na bank, w którym suma ubezpieczenia zaledwie 1,4 mln zł.
Strategia dalszego korzystania z pomieszczeń w street-handlu u każdego inwestora swój: ktoś zarabia na wynajmie, ktoś zajmuje wyczekującą pozycję, aby w przyszłości odsprzedać idź do droższego. Niektórzy klienci zyskują duże partie, frakcje je i sprzedają “bez recepty”. Każdy z nich na swój sposób jest korzystny i ma prawo do życia.
Ryzyko w street-handlu
Dla inwestora w street-ретейл ryzyka przy wynajmowaniu lokalu praktycznie nie ma: w tym segmencie są długoterminowe umowy są najczęściej ze na okres pięciu lat. Wydatki na remont lokalu ponosi najemca, rocznie czynsz jest indeksowana na 5% lub indeksu cen konsumpcyjnych — wszystko zależy od ustaleń stron przed podpisaniem umowy. W przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy najemca powiadomi właściciela kilku miesięcy. Wysokiej jakości pomieszczenie za ten okres do wynajecia, odpowiednio, u właściciela nie występuje kasowych łez lub są one minimalne. Ponadto, oprócz generowania stałego dochody z najmu, nieruchomości w street-handlu drożeje sama w sobie, tak jak to jest “kryty” rynek i podaż na nim bardzo słabo aktualizowana. W efekcie rośnie popyt, rosną i ceny.
Wśród potencjalnych czynników ryzyka właścicieli pomieszczeń street-handlu detalicznego można wyróżnić: zamknięcie stacji metra, która gwarantowała dla pieszych strumienie lub otwarcie w pobliżu centrum handlowego, który może tymczasowo “przełącz” zainteresowanie najemców; lub przebudowa ulicy, zmiana układu ruchu pojazdów, które również mogą zmienić strumienie ruchu ludzi, a tym samym wpłynąć na frekwencję sklepów. Jednak znaczna część zmian chwilowe. A stałe czynniki prowokują właścicieli zmienić profil najemców, na przykład w miejscach, gdzie odwołano parking, zamiast sklepów odzieżowych muszą otwierać wyżywienie, zorientowane na pieszych.
Płynność
W street-handlu nie ma klasyfikacji ustalonej pomieszczeń, ich płynność jest oceniane według kilku kryteriów: lokalizacji, powierzchni i jakości planie. Idealne pomieszczenie ma niewielką powierzchnię 300 metrów kwadratowych. m, znajduje się w miejscu o dużym natężeniu ruchu, ma właściwy kształt. Można go stosować pod każdy rodzaj działalności: sklep, kawiarnia, bank lub salon kosmetyczny. Słowem, niż uniwersalne obiekt, tym wyższa jest jego płynność. Dla najemców spożywczych np. sprzedawcy jedną z najważniejszych cech pomieszczenia jest możliwość wygodnego rozładunku i załadunku towaru, dla gastronomii — organizowanie maską na dach, do kartek odzieżowych sklepów — obecność szerokich witryn.
Nagroda za wyjątkowość
Jedną z ważnych cech dzisiejszego rynku street-handlu detalicznego jest obecność unikalnych ofert znajdujących się w starej Moskwie: na Petrovka, Piatnickiej, Duży Дмитровке. Na pewno koszt tych pomieszczeń powyżej 20%, niż średnia na rynku, kosztem premii za wyjątkowość. Dlatego przy obliczaniu kosztów obiektów Serca lub Piatnickiej obecni właściciele często starają się nie brać pod uwagę wynajem dochód i okres zwrotu. Nie dają spokojnie rozstać się z obiektem i dolara inwestycje dokonane przez nich wiele lat temu. W ten sposób zwrot może wyglądać zupełnie nie na rynku, ale luksusowych lub wyjątkowe lokalizacje Moskwy popytu inwestorów i żyją według własnych zasad. Przecież te aktywa “na wieki”: można je przekazać dzieciom w drodze dziedziczenia lub zbierać. Wiele лендлорды rozumieją, że drugiego Столешникова lub drugi Петровки już nie będzie. Na przykład, w Paryżu na Polach Elizejskich prywatnego inwestora praktycznie nie można kupić hotel w nieruchomości. To pole zaludnione dużymi graczami. A w Moskwie teraz jest to możliwe, tak, że dla niektórych graczy — jest to mała wydajność, a dla innych — wielka szansa.