Zdjęcia Tyrone Siu / Reuters
Coraz więcej mieszkańców próbują zarobić na wynajem do wynajęcia. Czy można im wyprzedzić rzeczywisty poziom inflacji lub od lokat bankowych byłoby więcej pożytku?
Zobacz dochód z nieruchomości można na dwa sposoby — poprzez korzystną sprzedaż i wynajem mieszkania do wynajęcia. Jeżeli w pierwszym przypadku chodzi o jednorazowym spisaniu na straty otrzymaniu środków pieniężnych, w drugim — właściciel nieruchomości może liczyć na długoterminowy dochód pasywny, że mają tę strategię z wykorzystania oszczędności na bankowym depozycie.
Zresztą, rosjanie uważają wynajęcia mieszkania do wynajęcia bardziej skuteczny sposób zarabiania pieniędzy, niż bankowy wkład. Na podstawie wyników ankiet analitycznego Narodowej agencji badań finansowych, najpewniejszą inwestycją obywatele nazwali zakup nieruchomości (49%). “Klienci wybierający drogę rentier, otrzymują określoną kwotę od miesiąca do miesiąca, ale minusem są terminy zwrotu długości 15-18 lat” — powiedział dyrektor generalny agencji nieruchomości “Bon Ton” Natalia Kuzniecowa.
Według danych firmy INKOM-Nieruchomości, obecnie tylko w starych granicach Moskwy do wynajęcia poddają 44 644 nieruchomości mieszkalnej, z czego 88% stanowiły mieszkania i 12% — w pokoju. W ciągu roku całkowita podaż wzrosła o 27,5%. Czyli liczba mieszkańców, przekazać mieszkanie, za ten okres zwiększyła się nieco ponad jedną czwartą.
“Wzrost oferty wynajmu — świadectwo społecznej niepewności dużej warstwy ludności. Przecież dla wielu wynajem mieszkania do wynajęcia staje się głównym źródłem dochodów” — komentuje zastępca dyrektora departamentu wynajmu mieszkań INKOM-Nieruchomości Oksana Polakowa.
Jak podkreślają firmy “Miel-Wynajem”, dziś garsoniery — najbardziej poszukiwane na rynku wynajmu. Ponad 30% wszystkich najemców szukają dla siebie właśnie taki format mieszkania, choć w czasie kryzysu na rynku wynajmu rosła i część pomieszczeń.
Rentier z kredytu hipotecznego
Główne przyczyny popularności strategii rentier — to zmienność walut i kredyty hipoteczne. W warunkach osłabienia rubla wielu sprzedawców odmówić sprzedaży obiektu na rzecz wprowadzenia go do wynajęcia. Przy czym większość mieszkań kupionych do późniejszego złożenia, w ostatnim czasie został zakupiony z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, mówi Oksana Polakowa.
Do wynajęcia klienci najczęściej rozważają opcje w Moskwie z dogodną lokalizacją i bliskością metra, mają pierwszeństwo gotowy do wykończenia mieszkań.
Jednak zapał inwestorów stopniowo gasł w miarę jak rozwijał się rynek mieszkań we współczesnej Rosji. Dziś, według Natalii Кузнецовой, udział transakcji inwestycyjnych na rynku pierwotnym wynosi do 4-5%. Dla porównania: według CYJANU, jeszcze rok temu udział transakcji inwestycyjnych w nowych budynkach wynosiła 9%, a na początku lat 2000-tych, ona osiągnęła 35%.
“Problemem tej strategii są długie terminy zwrotu. Wydajność wynosi do 7% rocznie (dla projektów komfort-klasy), co nie pokrywa rzeczywisty poziom inflacji” — uważa Kuzniecowa.
W tym samym czasie, według jej słów, depozyty nie można nazwać bardziej opłacalna alternatywa — ich mid wydajność jest dość porównywalna z wydajnością od reszty mieszkania do dzierżawy.
Depozytu lub mieszkanie
Firma “BEST-nowy budynek” porównywali dochód z wynajmu z wydajnością od wykorzystania środków na depozycie.
“Biorąc pod uwagę wahania stawek depozytów rubla i zmiany średnich budżetów zakupu obiektu (dla porównania wzięliśmy 2-pokojowe mieszkanie w nowym budynku), dochód z wynajmu pozostaje praktycznie porównywalnej z wydajnością od noclegów w depozycie” — skomentowała prezes zarządu firmy “BEST-nowy budynek” Irina Доброхотова.
Ale nie warto zapominać o szczegóły. Najwyższe odsetki deponent otrzymuje, jeśli on ich nie usuwa i nie uzupełnia wkład przed upływem terminu, podczas gdy środki z wynajmu można wydawać co miesiąc na własne potrzeby, a można wysyłać aktualizowane wpłaty. W ten sposób, właściciel mieszkania może uzyskać podwójną korzyść-podkreśla Доброхотова.
Ale u reszty mieszkania do dzierżawy i ma swoje minusy, powiedziała. To konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (można go zmniejszyć z 13% do 6%, kupując patent lub działając jako NIESPRAWNY), konieczność płacenia podatku od nieruchomości, a także amortyzacyjnych koszty (naprawy bieżące). Również wśród minusów — ryzyko utraty dochodów w przypadku przedwczesnego rozwiązania umowy z najemcami. Mogą wystąpić koszty prowizji agenta, jeśli mieszkanie jest wynajmowane za pośrednictwem brokera.
Aby nie płacić prowizji brokera, niektóre наймодатели szukają lokatorów, poprzez umieszczenie ogłoszenia na internetowych giełdach, informując przyjaciół i znajomych, itp. Ale to staje się coraz mniej popularne: właściciele dowiadują się, że mogą być obsługiwane za darmo w agencji nieruchomości z własną bazą obiektów.
Tak więc, według INKOM-Nieruchomości, w ciągu trzech lat udział samodzielnych właściciel spadła o 25 punktów procentowych do 20%. Jesienią 2015 roku wynosiła ona 45%, rok później — 32%, a w 2017-m — tylko 27% właścicieli mieszkań próbował działać na własną rękę.
Nie warto zapominać o wadach od wykorzystania środków na depozycie. W razie cofnięcia licencji lub upadłości banku pozostaje ryzyko niespłacenia wkładu podczas składania kwotę ponad 1,4 mln zł. Kolejną istotną wadą jest brak możliwości wycofania lub utrata odsetek w przypadku przedterminowego wycofania środków z lokaty.
Podczas gdy eksperci dyskutują i porównać stopy zwrotu depozytu w banku i reszty mieszkania do wynajęcia, rynek wynajmu mieszkań rozpoczął stopniowe przywracanie po kryzysie — w sierpniu pokazał wzrost cen. “Średnia cena wynajmu 1-pokojowe mieszkania w klasie ekonomicznej w sierpniu 2018 roku wyniosła 31 670 zł, co na 5,96% powyżej średniej kosztów podobnych mieszkań w sierpniu 2017 roku” — skomentowała dyrektor firmy “MIEL-Wynajem” Maria Żukowa.
2016
2017
2018
Stawka za rubla depozytów na okres do 1 roku (bez wkładów “na żądanie”)*
7,04% rocznie
6,69% w skali roku
6,56% rocznie
Średni budżet zakupu 2-do mieszkania komfort-klasy w nowym budynku w Moskwie**
8,1 mln zł
8,6 mln zł
9,4 mln zł
Wydajność od noclegów na depozycie takiej samej kwoty w miesiąc
47 520 zł
47 945 zł
51 386 zł
Średnia stawka wynajmu 2-do mieszkania w Moskwie (nowy fundusz, komfort-klasa)
46 000 zł
48 000 zł
51 500 zł
*W 30 największych banków, dane CBR **Dane bnMAP.pro