Zdjęcia Krisztian Bocsi / Bloomberg via Getty Images
Rynek poprzez budownictwa mieszkaniowego w Rosji jest jednym z najbardziej złożonych i kontrowersyjnych sektorów naszej gospodarki. Na jednej stronie — ambitne cele budowy 120 mln m kw. rocznie. Na drugiej — czynniki społeczne i konieczność zgody ostrych sytuacji z oszukany nieruchomości inwestorów. Co jest dla nich zmieni reforma?
Próby regulacji budowlane zawsze stanowiły trudne równowagi między środkami ochrony akcjonariuszy i zachowaniem ilości budownictwa mieszkaniowego. Od połowy 2018 roku w Rosji rozpoczęła się wielka reforma w branży budowlanej. Jej istota tkwi w zmianach systemu kontroli docelowym wydatkowanie środków akcjonariuszy i przejściu na korzystanie escrow w rozliczeniach na podstawie umów udziałów (ДДУ).
Obowiązkowe bankowe opiekun przyszło na zmianę starego systemu kontroli. Według nowych zasad deweloperzy będą informować o swoich kosztach nie przed uprawnionymi organami państwowymi, a przed bankiem. Przy tym poprzedni mechanizm nie można było nazwać bez zarzutu, ponieważ miał słabe miejsca i luk do wypłaty.
Według nowych zasad kontroli sugeruje zasadność wszystkich płatności. Do każdego z nich trzeba będzie dołączyć dokumenty potwierdzające fakt wykonania robót, świadczenia usług, zakup materiałów itp., W przypadku ich braku lub jakichkolwiek wątpliwości bank ma prawo odmówić realizacji płatności. Wybór uprawnionego banku jest inwestorem, jednak rozpatrzenia podlega wykaz ustalony środkowy Bank. Teraz w nim 55 największych instytucji kredytowych w kraju.
Według nowych zasad “wyprowadzać pieniądze z projektów budowlanych stanie się znacznie trudniejsze, a to oznacza, że дольщик może być bardziej pewny siebie w docelowym wydatkowania środków.
Druga część reformy przewiduje przejście na obowiązkowe korzystanie z escrow rachunków w obliczeniach na ДДУ. Deweloperzy, jak i wcześniej, będą zawarcia umowy udziałów, ale to płatność będzie nie samej firmy, a na specjalne konto w banku. Środki będą zablokowane do czasu zakończenia budowy. Inwestor będzie mógł je zabrać, jak tylko zbuduje dom, w terminie i przekaże mieszkanie дольщику. Jeśli obiekt zamieni się w niedokończone, дольщик otrzyma prawo odejść z projektu, zabierając swoje pieniądze. Przy tym finansowanie budowy jako takie odbywa się ze środków własnych dewelopera, albo poprzez kredytu bankowego.
Bankowość opiekun jest obowiązkowe dla projektów, jeśli pozwolenie na budowę otrzymano po 1 lipca 2018 roku. Dla projektów z rozdzielczością do 1 lipca bankowe opiekun wprowadza się częściowo od 1 września 2018 roku.
Obowiązkowe używanie escrow rachunków w obliczeniach na ДДУ zainstalowanych dla projektów z pozwoleniem na budowę po 1 lipca 2019 roku. W okresie od 1 lipca 2018 r. do 1 lipca 2019 roku zainstalowana okres przejściowy, w którym prawo do wyboru schematu obliczeń przez ДДУ dostępna dewelopera.
Dwie części systemu: co się zmieni dla inwestorów na rynku nieruchomości?
Jeśli podsumować obie połówki reformy, to okazuje się całkiem zgrabna konstrukcja. Bank i kredyt inwestora, i kontroluje jego koszty, a na rachunkach-escrow akumuluje się płatność w ДДУ.
Po zakończeniu budowy bank dokona rozliczenia dla wszystkich zobowiązań: na koszt kwot należnych inwestorowi z escrow rachunków, będzie spłacony kredyt na budowę. Środki pozostałe po zaliczeniu, trafią na konto dewelopera i staną się jego zyskiem. W ten sposób można wyprowadzić następującą formułę reformy: “Obowiązkowe bankowe opiekun ma na celu nie dopuścić do pojawienia się przewlekłej, a escrow konta dają dodatkową ochronę inwestorów na rynku nieruchomości, jeśli obiekt stał się problematyczny.
Aby zrozumieć, jak nowy schemat budowlane różni się od starej, przyjrzyjmy się jej z uwzględnieniem głównych etapów: zawarcie ДДУ, proces budowy budynku mieszkalnego (MCD), przekazanie mieszkania na podstawie ustawy.
Wniosek ДДУ: teraz дольщик wnioskuje i rejestruje umowy, po czym wprowadza środki na konto dewelopera. Według nowego schematu uczestnik budowlane będzie zawierać ДДУ z inwestorem, a także umowy z bankiem na otwarcie escrow konta.
Proces budowy budynku mieszkalnego: na tej budowie prawa дольщика dokładnie takie same, jak przy starej. Po dokonaniu płatności, aż do momentu uzyskania mieszkania дольщик nie ma prawa ingerować w finansowo-gospodarczej działalności inwestora i, w rzeczywistości, staje się obserwatorem procesów budowlanych na obiekcie.
Przekazanie mieszkania na podstawie ustawy: na tym etapie rozpoczynają się główne różnice między schematami. Jeśli dom jest zbudowany w terminie i mieszkanie przekazana дольщику, to inwestor ma prawo na przelew środków z rachunku escrow. Jeśli dom zamienił się w niedokończone, to w interesie posiadaczy otrzymują prawo do odstąpienia od ДДУ. Jeśli stary schemat oddawała po rozwodzie prawo do roszczenia pieniężnego do dewelopera, to w interesie posiadaczy z rachunkami powierniczy będą zwracać się nie do firmy, a w banku. Wypowiedzenie ДДУ jest podstawą do zwrotu wpłaconych środków.
Sprawdzić, czy haczyk?
Odstąpienie od ДДУ — to właśnie prawo, a nie obowiązek. Дольщик będzie sam wybrać strategię obrony swoich praw, a nie fakt, że on woli to zwrot środków z escrow konta.
Głównym kromeczką nowego schematu jest pozycja 214-FZ, zgodnie z którym bank nie nalicza odsetek na powierniczy-rachunek w okresie escrow. W przypadku zwrotu środków дольщик otrzyma dokładnie taką kwotę, którą wymieniłem w chwili zawarcia umowy.
Straty związane z inflacją, wzrostem cen na rynku nieruchomości, kredytów hipotecznych i innych momentów, nie podlegają kompensacji. Z tego powodu przed uczestnikiem budowlane wstanie nie bardzo prosty wybór: podnieść wartość i ponieść pewne straty albo trzymać się za “законтрактованную mieszkanie” i stać się wierzycielem w sprawie o ogłoszenie upadłości dewelopera.
W odniesieniu do procesu upadłości u akcjonariuszy z escrow rachunkami, pieniądze nadal leżeć na koncie i czekać na moment podpisania aktu notarialnego-odbioru transmisji. Kiedy sąd Arbitrażowy zatwierdzi nowego inwestora, to do niego przechodzą wszystkie prawa i obowiązki wynikające z ДДУ, w tym i prawo, aby uzyskać pieniądze дольщика po wykonania w domu.
redakcja poleca
W strefie ryzyka. Kto odpowie za brak terminów budowy
Portret kupującego. Kto kupuje apartament w elitarnej nieruchomości