Zdjęcia Nguyen Huy Kham / Reuters
Kilka lat temu format apartamentów всколыхнул na rynku kapitałowym nieruchomości. Na niego stanowiły znaczny udział w transakcji. Ryzyko związane z niemal całkowitym brakiem regulacji ustawodawczej, przeszkadza urzędników, aktywnie omawiano różne środki — od całkowitego zakazu do przyrównywania apartamentów do mieszkań. Dzisiaj na część apartamentów na rynku pierwotnym jest naprawdę nieznaczna część transakcji. Poza wieloma segmentu
Na początku 2010-x na stołecznym rynku nieruchomości pojawił się nowy produkt — apartamenty. Format, który ma masę wad w porównaniu z bardziej znanych mieszkaniami, szybko zdobył popularność dzięki niskim cenom. W rzeczywistości, apartamenty stały się przepustką na rynek nieruchomości dla tych, którzy wcześniej nie mógł sobie pozwolić na własne mieszkanie. Za niskie ceny klienci byli gotowi pogodzić się z brakiem możliwości których możecie następnie zmienić “meldunku”, z wysokimi komunalnych płatnościami, słaba prawnej bezpieczeństwem i innymi podwodnymi skałami.
Niemal natychmiast na pojawienie się nowego segmentu zareagowali i władze miasta. Do tego stopnia, że według oficjalnych kanałach rozprzestrzeniły się apele zrezygnować z zakupu apartamentów. W szczególności, w grudniu 2013 roku Komitet miasta Moskwy w zakresie realizacji projektów inwestycyjnych w budownictwie i kontroli w obszarze budowlane (Москомстройинвест) opublikował notatkę dla potencjalnych nabywców apartamentów, w którym ostrzega o możliwych zagrożeniach.
Nawiasem mówiąc, to właśnie w dużej mierze “dzięki” temu resortowi na stołecznym rynku pojawiły się apartamenty: po dojściu Siergiej Sobyanin na stanowisko mera rozpoczął się masowy przegląd инвестконтрактов, więźniów z лужковской administracją. Kilkuset z nich zostało anulowane. Brak możliwości budowania “prawdziwe” noclegi zmusiło deweloperów szukać alternatywy, jaką stali i apartamenty.
Jednak urzędnicy martwili się niepotrzebnie. Minęło trochę czasu i apartamenty przestały grać “pierwsze skrzypce” na stołecznym rynku nieruchomości. Po pierwszym półroczu 2018 roku udział apartamentów w ogólnej strukturze transakcji na rynku pierwotnym nie osiągnęła i 8%. A w masowym segmencie, który początkowo wywoływał najwięcej obaw, udział tego formatu jest niewielkie 3%.
Ale wszystko się zmienia, jeśli odwołać się do elity mieszkaniowych. W kategorii drogie nieruchomości lwia część całej przejmowanej na rynku pierwotnym nieruchomości koncentruje się właśnie w segmencie apartamentów. I ciągle rośnie. Według szacunków analityków Urbanus.ru w pierwszej połowie 2017 roku na apartamenty musiał 70% transakcji w segmencie aut luksusowych, a w pierwszej połowie 2018 roku już prawie 77%.
W wyrażeniu ilościowym obraz wygląda w następujący sposób: z 290 umów udziałów zawartych w elitarnej nowych Moskwy za pierwsze sześć miesięcy roku, 222 ДДУ — to apartamenty. A mieszkań sprzedano zaledwie 68 jednostek. W porównaniu z ubiegłym rokiem apartamenty przybrała prawie 42%, a wskaźniki w segmencie mieszkań prawie nie zmieniły się: było realizowane tylko na jeden przedmiot więcej.
Tak znaczna przewaga na korzyść apartamentów zainteresował ekspertów, którzy zdecydowali się więcej zbadać ten fenomen. Na początek analitycy porównali średnich powierzchni sprzedawanych mieszkań i apartamentów. Jak się okazało, te wskaźniki poważnie się różnią. Tak, średnia powierzchnia zakupionych w okresie sprawozdawczym luksusowych mieszkań wyniosła 161 mkw. W segmencie apartamentów wymiary mniej więcej niż dwa razy — 71 “kwadrat”. Ciekawe, że w ciągu roku średnia powierzchnia nabytych luksusowych mieszkań wzrosła o 15%, a apartamenty, wręcz przeciwnie, stały się mniej niż 5%.
Nie mniej zauważalne różnice zostały odkryte i wskaźnikach cenowych. Раскрываемые dane Росреестра nie zawierają informacji na temat kosztów transakcji, jednak analitycy wykorzystują różne modele do obliczania przybliżonej wartości sprzedawanych nieruchomości. Po pierwszym półroczu 2018 roku, średnia cena za metr kwadratowy w segmencie luksusowych apartamentów wyniosła 476 000 zł, a w mieszkaniach — 842 000 zł. Czyli 77% droższe. Jeśli wyprowadzić budżet zakupu na podstawie średnich rozmiarów, to różnica w cenie wychodzi wielokrotnej: średni ekskluzywny apartament kosztuje 33,61 mln zł, apartament — 135,74 mln zł. Dokładnie cztery razy droższe.
Portret kupującego
I oto w tych różnic — zarówno w wymiarach, jak i w cenie — i tkwi główne wyjaśnienie wysokiego popytu na luksusowe apartamenty. Kupują je różni ludzie. Ogromne mieszkania o wartości kilku milionów dolarów — jest to produkt dla kupujących kategorii wiekowej 50+, włączeniu zasilania biznesmenów, убеленных włosach rozdziałów rodziny. A grupa docelowa ekskluzywnych apartamentów — to bogaci młodzi ludzie, dynamiczne i kosmopolityczny. Ci, którzy zarobił swój pierwszy milion” w branży informatycznej i nowoczesnych technologiach. Są wśród nabywców nieruchomości nawet ci, którzy z powodzeniem вложился w криптовалюты. Dla takich klientów status prawny nieruchomości oddala się nawet nie na drugi plan, a do końca daleko. Im ważna jest lokalizacja i innowacje.
Analitycy podkreślają, że na wieżowce w ММДЦ “Moskwa-City” stanowi prawie 70% wszystkich transakcji w elitarnym segmencie. A to, że nieruchomości w tej lokalizacji jest przeznaczona tylko dla czasowego pobytu, to drobiazg, na który kupujący nawet nie zwróci uwagi. Dla niego ważny jest sam obiekt, a nie formalności prawnych w postaci stempla w paszporcie.
Ponadto, gdyby na miejscu tego апартаментного kompleks został zbudowany projekt z mieszkaniami, tematem tego badania nawet nie powstała. I deweloperzy drogiego mieszkania warto wziąć to pod uwagę przy projektowaniu swoich przyszłych obiektów. Grupa docelowa zmienia się i silnie odmładza. I w ślad za nią musi się zmieniać i rynek nieruchomości.
redakcja poleca
Czuły punkt. Jak osobiste podejście zmienia się rynek nieruchomości
W strefie ryzyka. Kto odpowie za brak terminów budowy