Polski

Miliarderzy i hipster: dlaczego uczestnicy listy Forbes inwestują w коворкинги

Jul 22, 2018

861

Zdjęcia WeWork

Rynek tych przedsięwzięć jest w powijakach, co nie przeszkadza mu rośnie o 25-30% rocznie. W tym samym czasie utrzymała się lub spada wydajność klasycznych formatów nieruchomości biurowych

Międzynarodowa sieć tych przedsięwzięć Knotel, stworzony współzałożycielem firmy SUP Edwarda Шендеровичем, planuje wejść na moskiewski rynek. Jej partnerami w Rosji nazywają współwłaścicieli metalurgicznego giganta Evraz Aleksandra Abramowa i Aleksandra Frołowa. Nie jest to pierwszy przykład tego, jak uczestnicy rosyjskiego listy Forbes stają przyczyniają się do rozwoju w kraju nowego formatu biur. Miliarder i współwłaściciel firmy “Технониколь” Igor Rybaków wraz z partnerami zainwestował już w dwie sieci tych przedsięwzięć: SOK i “Klucz”. A w zeszłym roku właściciel O1 Borys Mintz prowadził rozmowy o współpracy z kolejną międzynarodową siecią WeWork, присматривавшейся do rosyjskiego rynku.

Miliarderzy znają wartość pieniędzy. Wychodzi na to, rynek uwierzył, że коворкинги — to nie tylko modna rozrywka, która wkrótce odejdzie w przeszłość. Co było przyczyną?

Przyczyna 1. Коворкинги — jeden z najszybciej rozwijających się segmentów na rynku nieruchomości komercyjnych. Rosyjski rynek jest jeszcze w powijakach, ale to nie przeszkadza mu co roku rośnie o 25-30%. Na dzień dzisiejszy na terenie Moskwy i blisko Moskwy liczy 149 tych przedsięwzięć (w tym non-profit). Łączna powierzchnia szacuje się na 82 500 m kw., a liczba miejsc pracy przekracza 12 350. Przez ostatnie pół roku otwarto 17 tych przedsięwzięć o łącznej powierzchni ponad 16 500 metrów kwadratowych. m. Ilość ofert w rezultacie zwiększył się o 26% (na placu) i 20% (liczba miejsc ograniczona) w porównaniu z końcem 2017 roku. Przy tym rosyjskie wskaźniki, oczywiście, nieporównywalne z światowymi, gdzie na rynku nie ma prawie 19 000 tych przedsięwzięć.

Powód 2. Jednocześnie utrzymała się lub spada wydajność klasycznych formatów nieruchomości komercyjnych, a same obiekty stają się coraz mniej interesujące dla konsumentów końcowych. Dlaczego tak się dzieje? Najbardziej obrazowo sytuację wyświetla segmencie biurowym, który przeżywa rzekł do przeprowadzenia poważnych transformacji w całej historii istnienia. W Moskwie można spotkać nie jeden biznes-centrum, gdzie czas ekspozycji (okres poszukiwania nowego najemcy) pomieszczenia biurowego przekracza pięcioletni okres. Dla właściciela jest to podobne do upadku. Dlaczego tak się dzieje? Rzecz w tym, że zmienia się sam lokator. On już nie chce wybrać pomieszczenie, podpisać długoterminowe umowy najmu, płacić stałą stawkę, zrobić remont, kupić sprzęt. Zamiast tego od razu chce otrzymywać zestaw usług. Współczesny konsument wymaga bardziej czujnego i opiekuńczy relacje i jest gotów zapłacić za to, aby zajmować się rozwojem własnego biznesu, a nie zawartością wynajmowanych pomieszczeń.

Teraz w życiu codziennym jest pojęcie REAS (real estate asset services, można go przetłumaczyć jako podejścia do zarządzania nieruchomościami), która bazuje na dwóch platformach — Soft i Hard.

Platforma Hard oferuje podejścia do organizacji przestrzeni do efektywnej pracy. Tutaj można przypisać atrybuty takie jak ścianki działowe, stoły, krzesła, leżaki, huśtawki i inne. W zależności od konfiguracji, gdzie można wyposażyć przytulne переговорки na kilka osób, gdzieś postawić budki telefoniczne, gdzieś umieszczać strefy ciszy, gdzie zabronione jest jakiekolwiek rozmowy, a gdzie-to — tereny rekreacyjne. Rzecz w tym, że przy właściwej realizacji przestrzeni wydajność pracy wzrasta w czasie. Sama konfiguracja pomieszczeń lub stref będzie dostosować w odpowiedni rytm pracy. W obszarze pracy pracownicy będą koncentrować się na pracy, w strefie relaksu w pełni od niej odpoczywać.

Soft — to wyłącznie IT-platforma, na której коворкер może zrealizować zamówienie różnych usług: rezerwacja sal, zamówienie materiałów biurowych, monitorowanie harmonogramu imprez i nawet mały нетворкинг.

Wcześniej zarządzanie takimi projektami było prawie niemożliwe lub bardzo kosztowne: wiele trzeba było zrobić rękami. Dziś technologie poszły daleko do przodu, i to obniżyło koszty zarządzania коворкингами.

Najbardziej zbliżone do ideologii coworkingu segmentem jest hotelowy. Głównym celem hotelowej operatora — dać maksymalny zestaw niezbędnych konsumentom usług. Tym samym zajmują i operatorzy tych przedsięwzięć. Sieci hotelowe dostępne są w różnych segmentach cenowych — trzy, cztery, pięć gwiazdek… Wszystko idzie do tego, co i u tych przedsięwzięć zaczną się pojawiać мультибрендовость — soft-platformy, skierowane do różnych grup konsumentów. A inwestorzy lubią skalowalne projekty. W związku z powyższym, coraz częściej będziemy stawać się świadkami udział kolejnych biznesmenów z listy Forbes do tego rodzaju projektów.

Dygresja. Niedawno spotkałem się z Edwardem Шендеровичем w Londynie i okazało się, że dla niego istotne jest trzymać sieciowego formatu. W Rosji jego zespół będzie musiał ciężko pracować, aby znaleźć operatora z podobną ideologią, dla którego nie musiałbym przebudować całą strategię firmy. Knotel nie widzi siebie jako operator coworkingu w czystej postaci. Jednak ta sieć jest sprzedawany jako operator usług dla najemców biurowych pomieszczeń. Tworzenie biznes-centrum takiego formatu i doprowadzenie tej atmosfery, w których usługa przynosi więcej pieniędzy, niż reszta powierzchni najmu, — najbardziej atrakcyjny scenariusz rozwoju Knotel w Rosji.

Powód 3. Deweloperzy coraz trudniej przyciągnąć заемное finansowania na nowe projekty biurowe bez wstępnych długoterminowych umów najmu. W tym sensie operatorzy tych przedsięwzięć wygrywają, bo wiele sieci wynajmują obiekty lub pomieszczenia pod swoje projekty. Posiadać coś nie zawsze jest tak samo korzystne, jak zapłacić za korzystanie, więc sharing-gospodarka przychodzi coraz więcej i w b2b w branży.

Powód 4. Na rynku nieruchomości komercyjnych istotny wpływ zaczyna wywierać publiczność generacji Y (lub миллениалы). Ci ludzie — młodzi profesjonaliści w wieku od 20 do 35 lat. Oni nie przywiązują się do miejsca pracy w biurze, u nich przesunięta równowaga pomiędzy pracą i odpoczynkiem, wolą pozostać mobilnymi, bez obciążania się zobowiązaniami w treści intelektualnej. Przełącz dziś swoją uwagę na formaty, zorientowane na młodzież — коворкинги, коливинги, schroniska, to jak wskoczyć do ostatniego wagonu odjeżdżającego pociągu, bo już do 2020 roku pokolenie миллениалов, będąca główną grupą docelową tych formatów, będzie wynosić 50% światowej siły roboczej.

Powód 5. Przyszłość платформенными rozwiązaniami, маркетплейсами. Dziś końcowemu konsumentowi trudno jest wybrać z ogromnej liczby różnych konkurencyjnych serwisów mu wygodniej, gdy wszystko jest w jednym miejscu. To wszystko można znaleźć w коворкинге. Jeśli w коворкинге najmniej 30% mieszkańców korzysta z usług siebie na cały rok, to można go uznać za udany. Dla rozwijających się startupów coworking to jeszcze i plac zabaw dla sprzedaży własnych usług. Zdarzają się i transakcji na безденежной podstawie, gdy jeden mieszkaniec usług usługi prawne, a w zamian dostaje badania rynku.

Powód 6. Rosja przechodzi na model gospodarki innowacyjnej, że prowokuje miliarderów na tworzenie funduszy dla rozwoju przedsiębiorczości. Ekosystem coworkingu jest potrzebna przedsiębiorcom — fakt ten dowodzi to, że duża liczba firm–jednorożce wzrosła z tych przedsięwzięć: Uber, Airbnb, Spotify i wielu innych. Dla przedsiębiorcy coworking w ogóle jest najbardziej naturalnym środowiskiem, bo zakłada i oszczędność pieniędzy i niesamowitą energia tworzenia w każdej żarówce przestrzeni, i na żywo (nie wirtualny) нетворкинг, nie dostępne nigdzie indziej.

redakcja poleca
Biuro marzenia: dlaczego Moskwa przeżywa boom tych przedsięwzięć

Borys Mintz
Ranking Forbes: Nr 72

Stan w 2018 roku: $1300 mln

Dowiedz się więcej

Aleksander Frołow
Ranking Forbes: Nr 44

Stan w 2018 roku: $2200 mln

Dowiedz się więcej