Główny właściciel PIK, Sergey Gordeev, dostrzegł nową niszę rynkową – jest właścicielem największej w kraju firmy zarządzającej mieszkalnictwem i usługami komunalnymi. W przyszłości uczestnicy rynku są pewni, że ten biznes będzie nie mniej ważny niż rozwój. Ale na razie bardziej kojarzy się z aferami.0 akcji
Rutynowe spotkanie w rządzie obwodu moskiewskiego niemal natychmiast przerodziło się w podniesiony ton. Pod koniec lutego 2021 r. w rejonie Moskwy wystąpiły obfite opady śniegu, a szef Dolgoprudnego Władysław Judin, uzasadniając liczne apele niezadowolonych z zasp mieszkańców, skarżył się na spółkę zarządzającą (MC) Zhilkomservis, która zajmuje 45% rynek miejski.
Według Yudina Zhilkomservis, który jest częścią grupy PIK Comfort, nie ma wystarczającego transportu, a istniejące ciągniki nie są w stanie odśnieżać dróg. Gubernator obwodu moskiewskiego Andrei Vorobyov zareagował ostro: „Ogon nie będzie kierował psem. Jeśli PIK Comfort nie działa, powinni odejść. & lt; … & gt; Nie jest częścią moich życiowych planów poleganie na PIK Comfort, nie wiem jak twoje”. Gubernator namawiał do oddania domów, w których PIK Comfort słabo działa innym spółkom zarządzającym i powiedział, że „nikt z nas nie zna nazwiska, imienia, patronimiku PIK Comfort, ale wszyscy wiedzą, że władze nie radzą sobie”.
Słowa Vorobyova to raczej przenośnia. Gubernator obwodu moskiewskiego prawie nie zna głównego właściciela PIK Comfort. Firma zarządzająca jest częścią grupy PIK, której 59% należy do miliardera Siergieja Gordejewa.
PIK Comfort to największa prywatna firma zarządzająca w Rosji. Według jej własnych danych w Moskwie i regionie moskiewskim zarządza 32 milionami metrów kwadratowych zasobów mieszkaniowych. W sumie firma zarządza ponad 50 milionami metrów kwadratowych w 17 regionach Rosji – to ponad 11 000 budynków mieszkalnych. Forbes dowiedział się, jak powstał ten gigant i jakie perspektywy otwiera przed deweloperami rynek firm zarządzających.
Przekwalifikować się na zarządcę domu: jak firma może zarabiać na mieszkalnictwie i usługach komunalnych
Narodziny giganta
W październiku 2017 r. deputowany Dumy Państwowej i były burmistrz Niżnego Nowogrodu Wadim Buławinow przemawiał na regionalnym zgromadzeniu ustawodawczym i skrytykował moskiewską spółkę Domkom Invest. Wiosną kupiła 75% udziałów czterech firm zarządzających domem w Niżnym Nowogrodzie. Według Buławinowa od tego czasu ze spółek do stolicy wyprowadzono imponujące sumy – Kommiersant-Privolzhie, powołując się na jego źródła, napisał, że mogło to być około 900 milionów rubli. A Buławinow powiedział gazecie, że wysłał już w tej sprawie apelację do prokuratury. Miesiąc później zastępca ludowy poinformował, że wystąpił do Ministerstwa Mieszkalnictwa i Gospodarki Komunalnej z prośbą o przeprowadzenie kontroli antymonopolowej wobec grupy PIK, która według niego była powiązana z Domkom Invest.
Bulawinow nie komunikował się z Forbesem. Grupa PIK nie skomentowała powiązania z Domkom Invest. Jednak sądząc po stronie ujawniającej informacje, jesienią 2017 roku Domkom Invest wchodził w skład grupy PIK. Już w grudniu deweloper zdecydował się wycofać ze stolicy Domkom Invest, a także ze spółki Mayak, do której należała spółka zarządzająca PIK Comfort. Z tegorocznego sprawozdania finansowego wynikało, że PIK sprzedał spółce segment Service and Operations, aby skupić się na rozwoju kluczowych kompetencji.
„Zła reputacja może odstraszyć kupującego”: jak Aleksiej Tulupow zarabia zarówno na sprzedaży elitarnych mieszkań, jak i na chlebie
Właścicielem PIK Comfort została mało znana firma Tsentrinvest. Strona firmy zarządzającej podaje, że w 2016 roku zarządzała 20 milionami metrów kwadratowych mieszkań. Firma aktywnie kupowała spółki zarządzające i zajmowała nowe domy do utrzymania. Na koniec 2018 roku zarządzał już 50 milionami metrów kwadratowych, na których według serwisu PIK Comfort mieszkało 3 miliony „zadowolonych mieszkańców”. Warto zauważyć, że te same liczby (50 mln metrów kwadratowych i 3 mln „zadowolonych mieszkańców”) w 2018 roku można było zobaczyć na stronie internetowej „Domkom Invest”, której właścicielem i menedżerem był biznesmen Andriej Kostiukow. Czasami ścieżki Domkom Invest i PIK Comfort w niektórych regionach nawet się krzyżowały, na przykład w 2018 roku kupili duże spółki zarządzające w Tatarstanie.
Szefem PIK Comfort był Igor Farber, były członek zarządu PIK. Dwa źródła na rynku budowlanym powiedziały Forbesowi, że branża zawsze była przekonana, że PIK Comfort, nawet po wyjściu ze struktury PIK, działał w interesie dewelopera. „To normalna praktyka”, mówi jeden z rozmówców magazynu Forbes. – Deweloperzy często wyprowadzają firmy zarządzające poza swoje granice. Powodów jest wiele, w tym wizerunkowy.”
Kapitał obrotowy: jak Pavel Tyo uczynił Grupę Kapitałową jednym z liderów rosyjskiego rynku nieruchomości
Rozwój PIK Comfort naprawdę nie obywał się bez skandali. Jeden przykład. Jeszcze w październiku 2017 roku mieszkańcy jednego z domów osiedla Alekseevskaya Roshcha w Bałashikha mogli obserwować, jak grupa wysportowanych młodych ludzi chwyciła wejście i nie wpuściła do niego przedstawicieli PIK Comfort. To był szczyt konfliktu pomiędzy firmą Comfort Management Company (część grupy Granel, która zbudowała Alekseevskaya Roscha) a PIK Comfort, za przejściem, na które głosowali właściciele domu. Sądząc po informacjach na stronie Housing and Utilities Reform, kontrowersyjny dom jest obecnie obsługiwany przez firmę Granel Comfort.
Domkom Invest miał nie mniej skandali, spółka była regularnie krytykowana za duże zadłużenie firm dostarczających surowce i wycofywanie pieniędzy do Moskwy i to nie tylko w Niżnym Nowogrodzie, ale m.in. w Tule i Samarze. Wiosną 2020 roku Domkom Invest został zlikwidowany – podobny los spotkał część należących do niego spółek zarządzających, część firm trafiła do nowych właścicieli. Nie bez udziału PIK. W grudniu 2019 r. firma Siergieja Gordiejewa wykupiła od Domkom Invest prawie dwadzieścia spółek zarządzających z różnych regionów, m.in. czelabińskiego i wołgogradzkiego, i odsprzedała je InfoCom. Jest zarejestrowany pod adresem 13A Volokolamskoe Shosse – jest to mały parterowy pawilon z fajką wodną.
W tym samym czasie PIK odkupił firmę Mayak, właściciela PIK Comfort. Łączna kwota wszystkich transakcji, według raportu PIK, wyniosła 3,8 mld rubli. Deweloper oficjalnie stał się właścicielem dużego biznesu. W 2020 r. przychody segmentu Operacje wyniosły 28,3 mld rubli, co stanowi 6% całkowitych przychodów PIK. Dziś oprócz PIK Comfort, Mayak kontroluje sześćdziesiąt spółek zarządzających przejętych w latach 2017-2019 w Moskwie, Sankt Petersburgu, Tatarstanie, Iwanowie, Moskwie, Kurgan, Kałudze i Włodzimierzu, a także na Terytorium Krasnodarskim. Grupa PIK powiedziała Forbesowi, że nie wyklucza przejęcia nowych spółek zarządzających, ale na razie firma jest zdeterminowana, aby koncentrować się na terytorium obecnego zasobu mieszkaniowego.
Grupa PIK na czele rankingu największych deweloperów w Rosji
Ekonomia skali
Deweloperzy, z którymi rozmawiał Forbes, są zgodni – przykład PIK Comfort jest wyjątkowy, żaden z budowniczych nie ma tak dużej firmy zarządzającej. PIK Comfort miał całkowicie zrozumiałą strategię w Moskwie i regionie moskiewskim, przekonuje osoba zaznajomiona z tym biznesem. „Bardzo agresywnie wchodzili do domów, których sami nie budowali. Jednocześnie w zarząd przejęto domy zbudowane nie tak dawno. W takich domach przez pierwsze pięć do sześciu lat nie ma potrzeby dużych inwestycji. W związku z tym strategia jest prosta – zarabiać na wolumenie przy minimalnej inwestycji ”, mówi źródło Forbesa.
Skala jest bardzo ważna dla biznesu firm zarządzających. „Model biznesowy dużej firmy zarządzającej może być opłacalny przy dość znacznej ilości zarządzanych zasobów mieszkaniowych, według moich szacunków powinno być co najmniej 250 000–300 000 metrów kwadratowych klasy biznesowej, dla segmentu ekonomicznego liczba ta powinna być dwa razy więcej” – przekonuje pierwszy wiceprezes Inteko Evgeny Semenov. Według niego, 10% zysk jest uważany za dobry dla tego biznesu. Dmitry Volkov, dyrektor zarządzający Grupy Samolet, zauważa, że rentowność niektórych firm zarządzających może osiągnąć 20-25% – jeśli na przykład nie zajmują się zapobieganiem i konserwacją systemów inżynieryjnych, a jedynie bliskimi wypadkami. „Jaka jest logika większości kodeksu karnego teraz? Zabieraj ludziom pieniądze i zarabiaj jak najwięcej – w końcu jutro możesz zostać usunięty z tego obiektu. Jednocześnie koszty utrzymania starego funduszu są kolosalne ”- mówi Volkov.
„Nawet dużej firmie zarządzającej trudno jest oprzeć się nieuczciwej konkurencji ze strony firm typu fly-by-night, których celem jest szybkie zebranie jak największej liczby wpłat od mieszkańców i wypłata środków, często bez płacenia [kwoty] dostarczonych środków, czy dług wobec kontrahentów czy podatki – mówi Ilya Rozanov, dyrektor operacyjny PIK Comfort. – Po takich firmach zarządzających pozostaje tak zwana wypalona ziemia.
Odwrotnym problemem jest to, że firmy zarządzające stale borykają się z brakiem płatności. „W 2020 roku odczuliśmy zauważalny spadek opłat” – mówi Rozanov. – Powodem jest pogorszenie ogólnej sytuacji gospodarczej wywołane pandemią COVID-19 i późniejszym moratorium na grzywny i kary. W ramach naszej strategii komunikacji stosujemy różne opcje postępowania z dłużnikami. W tym bardzo lojalnych, takich jak restrukturyzacja zadłużenia, płatność na raty itp. Jednak nawet w najbardziej prosperujących gospodarczo okresach zbiórka we wszystkich lokalizacjach nie sięgała 100% – to obiektywna rzeczywistość naszej działalności.”
Kolejnym problemem jest obraz. Na licznych forach można znaleźć setki krytycznych wiadomości dotyczących PIK Comfort. „Lepiej nie angażować się w spółkę zarządzającą PIK”, „Nie ma usługi, oni jako pierwsi pobierają za dużo” – najnowsze recenzje na temat PIK-Comfort w Lyubertsy pod Moskwą. „Ludzie są zawsze niezadowoleni z firmy zarządzającej, zwłaszcza w budynkach mieszkalnych, w których spotykają się aktywiści inicjatywy”, ironizuje jeden z menedżerów jednego z deweloperów. – Spójrz na dowolne forum na dowolnej firmie zarządzającej, większość recenzji będzie negatywna.
Cyfrowe i mieszkaniowe oraz usługi komunalne
„Według naszych szacunków obroty samego moskiewskiego rynku mieszkaniowego i usług komunalnych wynoszą około 100 miliardów rubli rocznie. Liczba firm, które zarządzają zasobami mieszkalnymi i niemieszkalnymi w Moskwie, wynosi około 3000, z czego firmy zarządzające to tylko około 1000, a reszta to różne spółdzielnie i spółki osobowe, mówi Ilya Rozanov. „Liczby te dobrze ilustrują, że rynek usług mieszkaniowych i usług komunalnych był i nadal jest jednym z najbardziej konkurencyjnych, walka o aktywa na tym rynku jest bardzo trudna”.
„Rynek spółek zarządzających jest teraz bardzo rozdrobniona – jest wielu graczy, trudno nimi zarządzać, mówi Volkov z Airplane. – Przypomina rynek bankowy czy deweloperski sprzed pięciu, dziesięciu lat. Dlatego w przyszłości powinniśmy spodziewać się konsolidacji rynku – obszaru bardzo istotnego społecznie.”
Jakie są perspektywy dla deweloperów otwierających własną firmę zarządzającą? „Deweloper tworzy projekt, przewiduje i wdraża trendy, a firma zarządzająca pracuje z już ukształtowanym środowiskiem, koryguje je i uzupełnia, wspierając koncepcję. Dzięki informacjom zwrotnym od mieszkańców powstaje jeden ekosystem: deweloper – mieszkańcy Wielkiej Brytanii ”- mówi Marat Mirkhaidarov, dyrektor generalny Astrum Real Estate Management Company (część Grupy Granel). Na przykład w osiedlach Granel spółka zarządzająca analizuje, którzy najemcy biznesowi chcą wynajmować lokale w swoich domach. „Spółka Zarządzająca tworzy i monitoruje zdrową konkurencję na terenie kompleksu. W takim przypadku sytuacje są niemożliwe, gdy w pobliżu znajduje się kilku najemców z tą samą ofertą produktową ”- mówi Mirkhaidarov.
Ile kosztuje budowa domu: kto korzysta z nowych reguł gry na moskiewskim rynku deweloperskim i czy doprowadzą one do wzrostu cen mieszkań
„Przy dużej konkurencji rynkowej i przenikaniu nowoczesnych technologii informatycznych do branży deweloperskiej, gdy profesjonalni programiści budują swój ekosystem, firma zarządzająca może być dobrym narzędziem sprzedaży, marketingu i zwiększania lojalności poprzez szeroki zasięg i skalowanie swoich usług i usług. Jako przykład możemy przytoczyć nowoczesne aplikacje z zestawem usług, które mogą działać równie dobrze w Moskwie, jak i w konwencjonalnym Kurgan ”- mówi Evgeny Semenov z Inteko.
„Wierzymy, że w przyszłości rynek zarządzania zasobami mieszkaniowymi stanie się nie mniej atrakcyjny niż rynek budowlany” – mówi Volkov. Teraz, według niego, rynek mieszkaniowy i usług komunalnych znajduje się na „dnie cyfryzacji”, to zmieni się w przyszłości. Jesienią 2020 roku Airplane uruchomił platformę Vmeste.ru – sieć społecznościową dla mieszkańców, w ramach której istnieje rynek z zestawem prawie 100 usług. „Klient wchodzi w obręb naszej platformy – wchodzi do aplikacji i zamyka wszystkie pytania dotyczące zakupu i zarządzania nieruchomością – może tam wynająć mieszkanie, sprzedać, kupić od nas nowe, możemy wycenić, refinansować, umyć, dostarczyć meble, dokonać dostawy, gdy dziecko usiądzie ”- mówi Volkov. Według niego rentowność firmy zarządzającej Samolet jest wyższa niż 10%, podczas gdy firma zarabia trochę bezpośrednio z taryfy, więcej pochodzi ze sprzedaży dodatkowych produktów i usług.
Jeden -story Soczi: dlaczego ceny mieszkań w pobliżu morza wzrosły o 40% i czy ten wzrost będzie kontynuowany
W podobnym kierunku zmierza PIK. Na stronach internetowych wielu spółek zarządzających wchodzących w skład grupy znajduje się sekcja „PIK-Serwis”, która oferuje szeroki zakres usług: od wizyty hydraulika i usunięcia mebli po naprawę smartfony. „Im większa firma zarządzająca, im więcej posiada aktywów, tym bardziej zyskowna staje się firma. Wynika to z optymalizacji wielu procesów wewnętrznych, możliwe staje się opracowywanie i stosowanie najnowszych rozwiązań technicznych, poprawa obsługi klienta za pomocą technologii cyfrowych ”- mówi Ilya Rozanov.
A co z niedawną krytyką gubernatora obwodu moskiewskiego? Szczegółowo skomentował PIK Comfort: „Jesteśmy wyczuleni na wszelką krytykę: dążąc do poprawy jakości naszej pracy, rozważamy każdy problematyczny epizod. W ciągu ostatnich trzech miesięcy w samym regionie moskiewskim otrzymaliśmy ponad 78 000 wniosków od mieszkańców, 93% z nich zostało rozpatrzonych w pierwszym tygodniu po złożeniu wniosku. Od 1 marca przeprowadzono prace remontowe w 3297 budynkach mieszkalnych w rejonie Moskwy, wymieniono 7060 metrów bieżących rurociągu, usunięto ponad 50 000 metrów sześciennych wielkogabarytowych odpadów budowlanych. W ramach poprawy sąsiednich terenów posadziliśmy ponad 5000 drzew i krzewów, zainstalowaliśmy i naprawiliśmy ponad 700 MAF (małych form architektonicznych). Po krytyce naszego wystąpienia kierownictwo firmy odbyło szereg spotkań z przedstawicielami rządu obwodu moskiewskiego i omówiło możliwości i opcje rozwiązania nagromadzonych problemów. Z naszej strony zostaną przeprowadzone prace na dużą skalę w celu wyeliminowania wszystkich dźwięcznych niedociągnięć. ”