Zdjęcia Chris Goodney / Bloomberg via Getty Images
Grupa firm SZCZYT uruchomiła serwis specjalizującą się w wynajmie mieszkań na wynajem długoterminowy. Czy starczy miejsca na rynku wynajmu mieszkań takiej liczby serwisów online boisk i prywatnych pośredników w obrocie nieruchomościami?
Jeden z największych deweloperów mieszkaniowych w Rosji — firma PIK, należąca Siergiej Гордееву (74,6%), — uruchomił serwis specjalizującą się w wynajmie mieszkań do wynajęcia w Moskwie. W projekt “PEAK-to-Wynajem” spółka planuje zainwestować do 500 mln w ciągu dwóch lat. Nie jest to pierwszy przypadek, gdy deweloper specjalizujący się w budowie i sprzedaży mieszkań, stara się zdywersyfikować swój biznes kosztem reszty mieszkań do wynajęcia, podkreślają eksperci rynku nieruchomości.
Partner zarządzający firmy “Метриум”, uczestnik sieci partnerskie CBRE Maria Литинецкая, przypomniała, że kiedyś непроданное mieszkanie wynajęte firma “Morton”.
“Deweloper “Инвесттраст” oferuje również mieszkania w Nowych Ватутинках do wynajęcia z możliwością późniejszego wykupu i potrącenia już dokonanych płatności w cenę mieszkania” — skomentowała “Forbes” Литинецкая.
Podobny schemat testuje i FSK “Lider”. Jak powiedziała PR-dyrektor Katarzyna Самородова, deweloper w jednym ze swoich projektów przeznaczył pulę z kilkudziesięciu mieszkań na ich wynajmie. Ten pilotażowy projekt uruchomiony, aby ocenić popyt, “rozbujać”, a następnie rozpowszechnić ten produkt na inne osiedla.
“Badamy historię z wynajem dla wyszukiwania więcej nisz. Planujemy wyjście nowego produktu na osi wynajem od dewelopera, tak zwany test drive mieszkania” — powiedziała Самородова.
Prezes zarządu firmy “BEST-nowy budynek” Irina Доброхотова uważa, że rynek “scentralizowany” najmu jest jeszcze w powijakach. Stosunkowo niedawno do rozwoju tego serwisu przystąpił “Dom.federacji rosyjskiej” (dawny АИЖК), a także zajmuje się tym kodeksu CYWILNEGO, “Pionier”, jeśli chodzi o sieci apart-hotele YE ‘ S.
Jednak we wszystkich przypadkach chodzi właśnie o wynajmie mieszkań w swoich projektach. Jak zauważa Литинецкая, GK SZCZYT wchodzi na nowy poziom i obejmuje cały rynek mieszkaniowy, w tym wtórny.
“Podatkowy, agent” państwa?
Jak wyjaśnił specjaliści SZCZYT, serwis pozwala przygotować mieszkanie do składania, do zawarcia umowy online i kontrolować płatności czynszu.
I tu, zdaniem ekspertów, tkwi ukryty cel. “GK SZCZYT wnioskuje formalnych umów z właścicielami dzierżawionych nieruchomości, co oznacza, że właściciele będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego, od którego wiele osób boi. Innymi słowy, SZCZYT będzie “agentem podatkowym” państwa, które w ten sposób będzie w stanie uzyskać dostęp do “zacienionych” dochodów obywateli”, — powiedział jeden z uczestników rynku nieruchomości.
Z kolei w firmie “PEAK-to-Wynajem” skomentował, że wnioskują z właścicielami umowę na wyłączność obsługa mieszkań, w celu zapewnienia wynajęcia mieszkania z minimalnym okresem ekspozycji, a także w celu regulacji stosunków między właścicielem a najemcą. Przy tym firma oferuje usługę całodobowego call-center, gdzie klienci mogą skontaktować się w celu rozwiązania pojawiających się problemów.
Zarządzanie projektem SZCZYT będzie zespół top-menedżerów, imigrantów z rosyjskiego oddziału Uber. Podobno schemat pracy taksówki postanowili dostosować pod jeszcze szary rynek wynajmu mieszkań.
“Idea projektu zrodziła się, gdy jesteśmy sami w obliczu problemów podczas wyszukiwania zakwaterowania, takie jak potrzeba tracić czasu na przeglądy nie są pełne informacje o mieszkaniach, szereg specyficznych warunków, które nie zostały opisane wcześniej” — powiedział kierownik projektu “PEAK-to-Wynajem” Ilja Kosy.
Jego zdaniem, w krajach rozwiniętych udział wynajem mieszkań osiąga 70-80% całego rynku nieruchomości w Moskwie w chwili obecnej ten wskaźnik około 10%.
“W ten sposób, potencjał wzrostu jednoznacznie istnieje. Wierzymy, że wraz z pojawieniem się nowego serwisu z unikalnym funkcjonalna propozycja dla właścicieli i najemców rynek stanie się bardziej opłacalne dla wszystkich uczestników” — ma nadzieję Kosy.
Według prezesa grupy SZCZYTU Siergieja Oc, firma stara się przemyśleć i zmienić na lepsze produkty na rynku mieszkaniowym: “naszym zdaniem, nisza wynajem mieszkań może być bardziej przejrzyste, musi znaleźć standardu jakości usług i relacji między właścicielem a najemcą”.
Konkurencja i wyjście z cienia
Zakłada się, że pozyskiwanie najemców na usługę “PEAK-to-Wynajem” odbywać się będzie za pośrednictwem popularnych zabaw, takie jak CYJANU, “Yandex.Nieruchomości” Avito. Ankietowani przez “Forbes” eksperci rynku nieruchomości uważają, że pojawienie się nowego gracza może ożywić konkurencję na rynku.
Литинецкая uważa, że nowa usługa wynajmu od GK SZCZYT naprawdę może konkurować pośrednicy nie dochodowych stron, przede wszystkim kosztem dodatkowych usług, takich jak całodobowe pokazy, profesjonalne zdjęcia do reklam, reklama promocja obiektu właściciela, ale przede wszystkim — kosztem gwarancji gruntów. Na przykład, potencjalni najemcy będą sprawdzane usług specjalnych pod kątem wiarygodności. Ponadto GK SZCZYT rekompensuje właścicielom przychodów, jeśli klienci zjadą wcześniej wyznaczonego terminu.
“Dlatego wynajem od GK SZCZYT charakteryzuje się wysokim zainteresowaniem przede wszystkim dla właścicieli mieszkań, którzy planują wynająć mieszkanie i chcą większych gwarancji” — powiedział Литинецкая.
W tym samym czasie trzeba rozumieć, że wynajem biznes w przeważającej części jest nieoficjalny i właściciele rzadko płacą podatki. Przy zawieraniu umowy z “PEAK-to-Wynajem” właściciele musieli wyjść z cienia.
“Z uwzględnieniem i bez tego niską dochodu od reszty mieszkania do wynajęcia, przypuszczam, że dla wielu będzie to okazja do zawarcia umowy z najemcami bezpośrednio, bez oficjalnej rejestracji dokumentu”, — uważa Литинецкая.
Jej zdaniem, usługa będzie szczególnie istotne dla tych właścicieli, którzy zajmują się wynajmem, ale przy tym nie mieszkają w Moskwie na stałe. Faktycznie na rynek wchodzi firma, która będzie zajmować się zarządzaniem biznesu, i taka usługa może być zapotrzebowanie rynku.
Доброхотова z kolei zauważa, że większość mieszkań nadal poddaje się prywatnymi właścicielami — przez prywatnych samych agentów lub bezpośrednio, pewną część mieszkań do wynajęcia i przez duże agencje nieruchomości, jednak to pośrednictwo. Agenci najczęściej gwarantują tylko szukanie mieszkania i wnioski wzoru umowy najmu.
“Oficjalna wynajem mieszkania od dużego osoby prawnej w masowym segmencie z gwarancją — jeszcze nowość, nawet na rynku Moskwy. Dlatego najprawdopodobniej usługa będzie popyt”, — uważa Доброхотова.
Dyrektor “Avito Nieruchomości” Jan Dubrowin zaznaczył, że potrzeba wzrostu przejrzystości na rynku wynajmu mieszkań jest zarówno ze strony właścicieli, jak i najemców. Dlatego pojawienie się projektów, które czynią zasady gry są bardziej cywilizowani, naturalnie. Jednym z nich został uruchomiony w czerwcu usługa rezerwacji online mieszkań Avito. Z pomocą “Bezpiecznej transakcji” użytkownikom stało się jeszcze łatwiejsze i bezpieczniejsze zdawać i na kwaterze — z gwarancją bezpieczeństwa płatności.
Jak podzielą rynek najmu
Czy starczy miejsca na rynku wynajmu mieszkań takiej liczby usług, lokalizacji online, prywatnych pośredników w obrocie nieruchomościami? W tej kwestii przede wszystkim ważna jest polityka cenowa.
Zdaniem ekspertów, SZCZYT faktycznie демпингует na rynku sprzedaży mieszkań — może on będzie w stanie sobie na to pozwolić i na rynku wynajmu. Tak, apartamenty w hotelach YE ‘ S (projekt GK “Pionier”) minimalna stawka wynajmu długoterminowego — 41 000 zł w miesiąc, w “Statku” (projekt “Dom.federacji rosyjskiej”) oraz około 42 000 rubli miesięcznie. Jeśli SZCZYT zaoferuje stawki rynku prywatnego wynajmu — 25 000-35 000 rubli za 1-pokojowe mieszkanie — i zrobi to we wszystkich dziedzinach, w obecności swoich nowych budynków (a to prawie wszystkie stołeczne powiatu poza VAO i Zajazdu), to może konkurować nawet “Dom.federacji rosyjskiej”.
Również najemcy mogą przyciągnąć gwarancji — na przykład, priorytetowe prawo do przedłużenia umowy najmu, ochrona od nagłego rozwiązania umowy, ubezpieczenia domów, itp.
Ponadto, mówi się, że SZCZYT będzie oferować i zarządzanie wynajmem, to już może z kolei przyciągnąć potencjalnych inwestorów, którzy teraz szukają mieszkania w celu dalszego wynajmu. I tak, najprawdopodobniej jest to sposób, aby szybciej sprzedać ilości dostępnych mieszkań, które z jakiegoś powodu jesteśmy na ekspozycji.
W CYJANU portalu Forbes stwierdził, że witają wygląd profesjonalnych graczy na rynku wynajmu mieszkań.
“Rozpoczęliśmy już aktywna współpraca w tym kierunku i rozładunek pierwszych mieszkań od “SZCZYTU-Wynajem” na serwis online-boisko” — powiedział dyrektor handlowy CYJANU Michał Pośredników.
Dyrektor ds. rozwoju biznesu “Yandex.Nieruchomości” Siergiej Роменский zaznaczył, że model biznesu “PEAK-to-Wynajem” — agencja nieruchomości. “To sprawia, że nas nie jest konkurencją, a potencjalnymi partnerami” — dodał.
Na koniec 2017 roku przychody grupy SZCZYTU wzrosła trzykrotnie, do 175,1 mld zł, a zysk netto spadł o ponad sześć razy, do 3,2 mld zł. W ubiegłym roku deweloper zbudował 2,1 mln metrów kwadratowych. m w nieruchomości — 2,2 razy więcej, niż w 2016 roku.