‘Meer dan 1 crore flats staan ​​leeg in India; misdaad om bezittingen te behouden zonder gebruik’: G Hari Babu

De lancering van luxe wooneenheden met een prijs van meer dan Rs 1,5 crore is tussen 2019 en 2023 met maar liefst 1.000 procent omhooggeschoten, aldus vastgoedadviesbureau Anarock. In de tussentijd bleven de nieuwe lanceringen van eenheden met een prijs onder Rs 75 lakh, inclusief betaalbare woningen, stagneren in de zeven grootste steden van het land. In een gesprek met AGGAM WALIA duikt de nationale voorzitter van de National Real Estate Development Council (NAREDCO), G HARI BABU, in de groeiende trend van premiumisering in de vastgoedsector, zelfs nu het aanbod van betaalbare woningen met veel vraag schaars lijkt. Babu werpt onder andere licht op de toestroom van vermogende particulieren (HNI's) en institutionele beleggers in de residentiële vastgoedsector, en op wat er kan worden gedaan om de groei van betaalbare woningen te stimuleren.

Er is een opvallende trend waarneembaar waarbij ontwikkelaars zich richten op lanceringen met grote tickets in metropolen. Waarom gebeurt dit?

Als je bijvoorbeeld Hyderabad in 2022 neemt, zijn er 5.300 betaalbare huizen of appartementen verkocht. Maar in 2023 is de daling met bijna 1.500 appartementen tot slechts 3.800 verkochte betaalbare appartementen. Tegelijkertijd is het luxesegment gegroeid: de welvaart van mensen is toegenomen. Maar wat de verdeling van de welvaart betreft, hebben we een angstaanjagend scenario. Zo is 31,5 procent van de rijkdom geconcentreerd bij de bovenste 1 procent van de bevolking, en is nog eens 31,5 procent geconcentreerd bij 9 procent. Alle groei is dus beperkt tot het topsegment van 10 procent, dat ongeveer 14 crore mensen telt. De meeste bouwers proberen tegemoet te komen aan de top 10 procent van de bevolking.

Er zijn enige zorgen dat de toestroom van geld van HNI's en institutionele beleggers in residentieel vastgoed leidt tot onderbenutting van eenheden. Hoe zie jij dit?

Er staan ​​1,14 crore flats leeg in India. Deze worden gekocht als investeringsmogelijkheden. Als u Rs 1 crore in onroerend goed investeert, krijgt u volgend jaar Rs 1,8 crore zonder belasting te betalen. Maar als je dat geld op de bank bewaart, zelfs als je 7 procent rente verdient, gaat 30 procent naar de belasting, dus de nettowinst zou slechts 5 procent zijn.

Advertentie Lees ook | Ontwikkelaars verdubbelen hun investeringen in premium woningen nu betaalbare lanceringen stagneren

Bovendien is de prijs voor investeerders bij pre-lanceringsverkopen bijna 50 procent en als de bouwer goed is, zien kopers daar waarde in. Pre-lanceringsinvesteerders kopen altijd alleen voor beleggingsdoeleinden en niet om eenheden te verhuren. Ik denk dat het een nationale misdaad is om bezittingen ongebruikt te houden. Aan de ene kant zegt u dat er een tekort is in het woningsegment, en aan de andere kant staan ​​er 1,14 crore leegstaande appartementen – het is een grappige situatie. Als u vandaag een wet aanneemt die bepaalt dat u uw flat niet leeg mag laten staan ​​en dat voor leegstaande flats het dubbele of drievoudige van de onroerendgoedbelasting moet worden betaald, zullen investeerders gedwongen worden flats te huur te geven of ze op een andere manier te verkopen.

Wat betekent het huidige scenario voor betaalbare woningen?

Binnen de categorie betaalbare woningen zijn er de economisch zwakkere groep (EWS), de lage inkomensgroep (LIG) en de middeninkomensgroep (MIG). De EWS, die bijna 60 procent van de bevolking uitmaakt, is volledig afhankelijk van de overheid of van huurmodellen, omdat ze niet veel inkomen hebben – terwijl man en vrouw allebei werken, is het nog steeds minder dan Rs 30.000 (per maand). ). Bijna de helft van dat segment woont in stedelijke gebieden en kan zich geen appartementen veroorloven. Zelfs als een flat Rs 30 lakh kost, is het een last voor hen, omdat de EMI's (gelijkgestelde maandelijkse termijnen) alleen al oplopen tot bijna Rs 30.000 per maand.

Deze mensen zijn volledig afhankelijk van staats- en centrale overheidsregelingen voor huisvesting, zoals de nu uitgebreide PM Awas Yojana. In de LIG-categorie, zelfs als ze iets in de stad willen kopen, zullen ze dat niet kunnen, omdat de grondkosten aanzienlijk zijn gestegen, de kosten van grondstoffen ook zijn gestegen en er ook een inflatie van 5-6 procent is die een impact heeft. Dus de bouwers raken de EWS- en LIG-segmenten gewoon niet aan. Naar wie kijken ze dan? Alleen naar de mensen die salarissen van Rs 70.000 en meer ontvangen.

Hoe kan de overheid, in termen van beleid, de groei in de betaalbare woningbouwsector stimuleren?

Om ontwikkelaars in staat te stellen gebruik te maken van belastingaftrek op grond van Sectie 80-IBA op inkomen verdiend via betaalbare woningbouwprojecten, heeft de overheid in de grote steden bovengrenzen gesteld met betrekking tot het woonoppervlak en de kosten. In Hyderabad bedraagt ​​de limiet voor het bruto verkoopbare oppervlak ongeveer 1.000 vierkante meter en het tarief is vastgesteld op minder dan Rs 45 lakh. Aanvankelijk begon het goed en veel ontwikkelaars profiteerden van de 80-IBA, maar later, toen de grond- en bouwkosten omhoog gingen, leek de beperking van Rs 45 lakh voor hen niet haalbaar. Er is geen voordeel voor de ontwikkelaar. Bovendien bedroeg vóór Covid, toen de rente daalde, EMI met een lening van Rs 25 lakh Rs 20.000. Tegenwoordig is het gestegen naar Rs 27.000 en de kosten per eenheid zijn ook gestegen van Rs 45 lakh naar Rs 60 lakh. De rentetarieven voor betaalbare woningen kunnen ook worden verlaagd van 9 procent.

Advertentie

Als het huis minder dan Rs 45 lakh kost, betaalt u slechts 1 procent als GST (Goods and Services Tax). Maar zodra het die drempel overschrijdt, wordt het GST-tarief 5 procent. Al deze dingen hebben zogenaamde betaalbare woningen onbetaalbaar gemaakt. Ook rekenen deelstaatregeringen tussen de 7 en 10 procent zegelrecht. Registratiekosten worden zeer belastend. Er moeten enkele concessies worden gedaan. Voor betaalbare woningen zou de registratie 5 procent moeten zijn.

Stel dat uw aanbevelingen worden aanvaard, wat zou dan de impact zijn op de sector?

Met deze veranderingen verwacht ik op zijn minst 25- 30 procent groei in de betaalbare woningbouwsector. Uiteindelijk moet de overheid iets doen voor de lagere midden- en middeninkomensgroepen. We willen in 2047 een ontwikkeld land zijn. Maar in ontwikkelde landen zou minstens 96 procent van de bevolking leefcomfort moeten hebben. Als nog steeds 40 procent van de mensen in sloppenwijken verblijft, kunnen we onszelf geen ontwikkeld land noemen. Dit is mijn verzoek aan de overheid.

© The Indian Express Pvt Ltd