Laut dem Immobilienberatungsunternehmen Anarock sind die Markteinführungen von hochwertigen Wohneinheiten mit Preisen über 1,5 Crore Rupien zwischen 2019 und 2023 um unglaubliche 1.000 Prozent in die Höhe geschnellt. In der Zwischenzeit stagnierte die Markteinführung von Einheiten mit Preisen unter 75 Lakh Rupien, einschließlich bezahlbarem Wohnraum, in den sieben größten Städten des Landes. In einem Gespräch mit AGGAM WALIA befasst sich der nationale Präsident des National Real Estate Development Council (NAREDCO), G HARI BABU, mit dem wachsenden Trend zur Premiumisierung im Immobiliensektor, obwohl das stark nachgefragte Segment bezahlbarer Wohnungen offenbar knapp ist. Unter anderem beleuchtet Babu den Zustrom von vermögenden Privatpersonen (HNIs) und institutionellen Anlegern in den Wohnimmobilienbereich und was getan werden kann, um das Wachstum im Bereich bezahlbarer Wohnungen anzukurbeln.
Es gibt einen deutlichen Trend, dass Entwickler sich auf Großprojekte in Metropolen konzentrieren. Warum ist das so?
Nehmen wir beispielsweise Hyderabad, wo 2022 5.300 erschwingliche Häuser oder Wohnungen verkauft wurden. Doch 2023 wird der Rückgang um fast 1.500 Wohnungen auf nur noch 3.800 verkaufte erschwingliche Wohnungen betragen.. Gleichzeitig ist das Luxussegment gewachsen – der Wohlstand der Menschen hat zugenommen. Aber in Bezug auf die Vermögensverteilung haben wir ein beängstigendes Szenario. Beispielsweise konzentrieren sich 31,5 Prozent des Vermögens auf das oberste 1 Prozent der Bevölkerung und weitere 31,5 Prozent auf 9 Prozent. Das gesamte Wachstum beschränkt sich also auf das oberste 10-Prozent-Segment, das rund 140 Millionen Menschen umfasst – und die meisten Bauherren versuchen, die obersten 10 Prozent der Bevölkerung zu bedienen.
Es gab einige Bedenken, dass der Zufluss von Geldern von HNIs und institutionellen Investoren in Wohnimmobilien zu einer Unterauslastung der Einheiten führt. Wie sehen Sie das?
In Indien stehen 1,14 crore Wohnungen leer. Diese werden als Investitionsmöglichkeiten gekauft. Wenn Sie 1 crore Rupien in Immobilien investieren, erhalten Sie nächstes Jahr 1,8 crore Rupien, ohne Steuern zu zahlen. Aber wenn Sie das Geld auf der Bank lassen, gehen 30 % als Steuer drauf, selbst wenn Sie 7 % Zinsen bekommen, sodass der Nettogewinn nur 5 % beträgt.
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Außerdem liegt der Preis für Investoren bei Vorabverkäufen bei fast 50 Prozent, und wenn der Bauträger gut ist, sehen die Käufer darin einen Wert. Vorabkäufer kaufen immer nur zu Investitionszwecken und nicht, um Einheiten zu vermieten. Ich halte es für ein nationales Verbrechen, Vermögenswerte ohne Nutzung zu behalten. Einerseits sagen Sie, es gebe einen Mangel im Wohnungssegment, und andererseits gibt es 1,14 crore leerstehende Wohnungen – das ist eine komische Situation. Wenn Sie heute ein Gesetz verabschieden, dass Sie Ihre Wohnungen nicht leer stehen lassen dürfen und dass für leerstehende Wohnungen die doppelte oder dreifache Grundsteuer erhoben werden soll, werden Investoren gezwungen sein, Wohnungen zu vermieten oder anderweitig zu verkaufen.
Was bedeutet das aktuelle Szenario für bezahlbaren Wohnraum?
Innerhalb der Kategorie des bezahlbaren Wohnraums gibt es den wirtschaftlich schwächeren Teil (EWS), die Gruppe mit niedrigem Einkommen (LIG) und die Gruppe mit mittlerem Einkommen (MIG). Die EWS, die fast 60 Prozent der Bevölkerung ausmachen, sind vollständig von der Regierung oder Mietmodellen abhängig, da sie nicht viel verdienen – wenn sowohl Ehemann als auch Ehefrau arbeiten, sind es immer noch weniger als 30.000 Rupien (im Monat). Fast die Hälfte dieses Segments lebt in städtischen Gebieten und kann sich keine Wohnungen leisten. Selbst wenn eine Wohnung 30 Lakh Rupien kostet, ist sie für sie eine Belastung, da allein die EMIs (gleichbleibende monatliche Raten) fast 30.000 Rupien pro Monat ausmachen.
Diese Menschen sind bei der Wohnraumbeschaffung vollständig auf staatliche und zentrale Programme angewiesen, wie das jetzt erweiterte PM Awas Yojana. Selbst wenn sie in der Kategorie LIG etwas in der Stadt kaufen möchten, können sie dies nicht tun, da die Grundstückspreise erheblich gestiegen sind, die Rohstoffkosten ebenfalls gestiegen sind und die Inflation von 5-6 Prozent ebenfalls Auswirkungen hat. Die Bauherren rühren also die Segmente EWS und LIG einfach nicht an. Wen interessieren sie dann? Nur die Leute, die Gehälter von 70.000 Rupien und mehr beziehen.
Wie kann die Regierung politisch Anreize für Wachstum im Bereich bezahlbarer Wohnraum schaffen?
Damit Bauträger nach Abschnitt 80-IBA Steuerabzüge für Einkünfte aus bezahlbarem Wohnraum geltend machen können, hat die Regierung in den Großstädten Obergrenzen für Wohnfläche und -kosten festgelegt. In Hyderabad liegt die Grenze für die Bruttoverkaufsfläche bei etwa 1.000 Quadratfuß und der Satz ist auf weniger als 4,5 Millionen Rupien festgelegt. Anfangs lief es gut und viele Bauträger nutzten die 80-IBA-Regelung, aber später, als die Grundstücks- und Baukosten stiegen, schien die Beschränkung auf 4,5 Millionen Rupien für sie nicht mehr praktikabel. Für den Bauträger gibt es keinen Vorteil. Außerdem betrug die EMI für ein Darlehen von 2,5 Millionen Rupien vor Covid, als die Zinssätze niedrig waren, 20.000 Rupien. Heute ist sie auf 27.000 Rupien gestiegen und die Stückkosten sind ebenfalls von 4,5 Millionen Rupien auf 6,0 Millionen Rupien gestiegen. Die Zinssätze für bezahlbaren Wohnraum können ebenfalls von 9 Prozent gesenkt werden.
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Wenn das Haus weniger als 4,5 Millionen Rupien kostet, zahlen Sie nur 1 Prozent GST (Goods and Services Tax). Sobald dieser Schwellenwert jedoch überschritten wird, beträgt der GST-Satz 5 Prozent. All diese Dinge haben sogenannten bezahlbaren Wohnraum unbezahlbar gemacht. Außerdem erheben die Landesregierungen zwischen 7 und 10 Prozent Stempelsteuer. Die Registrierungsgebühren werden zu einer großen Belastung. Es sollten einige Zugeständnisse gemacht werden. Die Registrierungsgebühr für bezahlbaren Wohnraum sollte 5 Prozent betragen.
Angenommen, Ihre Empfehlungen werden angenommen, welche Auswirkungen hätte dies auf den Sektor?
Mit diesen Änderungen erwarte ich mindestens ein Wachstum von 25 bis 30 Prozent im bezahlbaren Wohnungssektor. Letztendlich muss die Regierung etwas für die unteren mittleren und mittleren Einkommensgruppen tun. Wir wollen bis 2047 ein entwickeltes Land sein. Aber in entwickelten Ländern sollten mindestens 96 Prozent der Bevölkerung ein komfortables Leben führen können. Wenn immer noch 40 Prozent der Menschen in Slums leben, können wir uns kein entwickeltes Land nennen. Dies ist meine Bitte an die Regierung.
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