Entwickler setzen verstärkt auf Premium-Wohnungen, da bezahlbare Markteinführungen stagnieren

Die Nachfrage nach hochpreisigem Wohnraum im indischen Wohnimmobiliensektor wird im nächsten Jahrzehnt voraussichtlich steigen, im Einklang mit einer deutlichen Verschiebung, die in den letzten fünf Jahren beobachtet wurde, als die Preise für hochwertige Wohneinheiten auf den Markt kamen über 1,5 Crore Rupien stiegen zwischen 2019 und 2023 um unglaubliche 1.000 Prozent. In der Zwischenzeit stagnierten die Neueinführungen von Einheiten mit einem Preis unter 75 Lakh Rupien, einschließlich bezahlbarem Wohnraum, in den sieben größten Städten des Landes, selbst bei den Verkaufszahlen wuchs um 27 Prozent.

Mit sinkenden Lagerbeständen, derzeit dem niedrigsten Stand seit einem Jahrzehnt, und einem Anstieg der Durchschnittspreise um 26 Prozent über fünf Jahre hinweg scheint sich die Waage in Richtung des Premium-Endes des Marktes zu neigen, wo Entwickler aufgrund der steigenden Nachfrage und besseren Margen angezogen werden. Auch wenn die Erschwinglichkeit jetzt besser ist als im Jahr 2014, wirft der Anstieg der Neugründungen mit großen Eintrittspreisen in Verbindung mit der Stagnation bei erschwinglichen Wohnraumoptionen Fragen zur künftigen Erschwinglichkeit auf, insbesondere für Erstkäufer.

Laut einer Analyse der Daten von JLL India haben Entwickler in den sieben größten Wohnimmobilienmärkten, darunter Delhi, Mumbai, Bangalore und Chennai, sowohl 2019 als auch 2023 rund 74.000 Einheiten zu Preisen unter 75 Lakh Rupien auf den Markt gebracht. Allerdings sank der Anteil der Launches in diesem Small-Ticket-Segment von 55 Prozent im Jahr 2019 auf 25 Prozent im Jahr 2023. Der Anteil der Small-Ticket-Launches sank, obwohl der Umsatzanteil im gleichen Segment vergleichsweise höher blieb. Konkret lag der Anteil der Small-Ticket-Verkäufe im Jahr 2019 bei 61 Prozent und im Jahr 2023 bei 41 Prozent. In absoluten Zahlen stieg der Umsatz um 27 Prozent auf über 1,1 Lakh Einheiten.

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Die Stagnation bei den Markteinführungen kleinerer Einheiten trat ein, als die Markteinführungen großer Einheiten mit einem Preis von mehr als 1,5 Mrd. Auch der Anteil der Großverkaufs-Neueinführungen stieg von lediglich 6 Prozent auf 33 Prozent.

Im Jahr 2023 lag der Großverkaufsverkauf bei rund 62.000 Einheiten, ein Plus von über 230 Prozent von 18.000 Einheiten im Jahr 2019. Auch der Anteil der Großkartenverkäufe stieg von 13 Prozent auf 23 Prozent. Während die Verkäufe im Big-Ticket-Segment weit hinter den Markteinführungen im Jahr 2023 zurückbleiben, verglichen mit dem Small-Ticket-Segment, wo das Verhältnis umgekehrt ist, ist die Nachfrage nach Big-Ticket-Einheiten laut Experten robust und wächst.

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„Derzeit erlebt der Wohnimmobiliensektor in Indien einen Aufschwung, getragen von einer stärkeren Wirtschaftsdynamik, der Schaffung von Wohlstand und dem Streben der Verbraucher nach einem Eigenheim“, heißt es in einem am Freitag veröffentlichten Bericht von CII-Knight Frank. Die Nachfrage nach Luxuswohnungen wird durch einen Anstieg des Anteils von HNI- und UHNI-Haushalten in Indien angeheizt, der sich von derzeit 3 ​​Prozent auf 9 Prozent im Jahr 2034 verdreifachen wird, fügte der Bericht hinzu.

Neben der Zunahme der wohlhabenden Klasse Indiens, die die Nachfrage nach erstklassigem Wohnraum antreibt, spielen auch andere Faktoren eine Rolle. Beispielsweise stieg die Nachfrage nach größeren Einheiten nach dem Ausbruch von Covid-19 im Jahr 2020, als die Mitarbeiter aufgrund von Lockdowns und Homeoffice-Richtlinien auf ihre Häuser beschränkt waren, erheblich an. Die durchschnittliche Wohnungsgröße betrug im Jahr 2023 1.300 Quadratfuß, 11,4 Prozent mehr als 1.167 Quadratfuß im Jahr 2020, wie aus Daten von Anarock Research hervorgeht. In der Region Delhi-NCR beispielsweise stieg die durchschnittliche Wohnungsgröße um 51 Prozent von 1.250 Quadratfuß im Jahr 2019 auf 1.890 Quadratfuß im Jahr 2023. Auch in Hyderabad und Bangalore stieg die durchschnittliche Wohnungsgröße um 35 Prozent bzw. 16 Prozent Prozent jeweils in den letzten fünf Jahren.

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„Viele Käufer im mittleren Segment wünschen sich jetzt Projekte mit besserer Ausstattung. Sie möchten näher an Märkten, Stadtzentren oder Standorten mit starker sozialer Infrastruktur sein. Wenn sie etwas weiter weg von der Stadt ziehen, wünschen sie sich wegen der Arbeit von zu Hause aus größere Wohnungen. Vergessen wir nicht: Auch wenn Indiens Zahlen zur Rückkehr ins Büro in Ordnung sind, gibt es immer noch einen erheblichen Teil der Menschen, die jetzt von zu Hause aus arbeiten. Dabei handelt es sich um junge Paare mit Kindern, die zusätzliche Räume und flexible Konfigurationen benötigen und deshalb nach größeren Häusern suchen. Sobald ich anfange, nach einem größeren Haus zu suchen, steigt mein Ticketpreis“, sagte Rohan Sharma, Direktor bei JLL India.

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Die Nachfrage nach größeren Häusern und besserer Ausstattung hat maßgeblich zum Preisanstieg beigetragen. Im Jahr 2019 betrug der durchschnittliche Immobilienpreis 5.600 Rupien pro Quadratfuß; Im Jahr 2023 stieg er laut Anarock-Daten auf 7.080 Rupien pro Quadratfuß. Der Anstieg der Immobilienpreise spiegelt neben der boomenden Nachfrage auch steigende Inputkosten und Immobilienpreise wider. Darüber hinaus bevorzugen Entwickler aufgrund der besseren Margen Markteinführungen mit großen Eintrittspreisen gegenüber solchen mit kleinen Eintrittspreisen. „Während es eine gute Nachfrage für das Segment unter 75 Lakh Rupien gab, mussten die Entwickler auch einen Rückgang ihrer Margen beobachten. Einer der Gründe, warum sie auch diesen [Big-Ticket-]Markt verfolgt haben, ist, dass dies ein Markt mit besseren Margen ist“, fügte Sharma hinzu.

Der Anstieg der Markteinführungen im großen Preissegment gepaart mit der Stagnation der Produkteinführungen im kleinen Preissegment trotz Umsatzwachstum wird sich voraussichtlich auf die Erschwinglichkeit auswirken, insbesondere wenn die Lagerbestände im Jahr 2023 auf ihren niedrigsten Stand sinken. Der Lagerüberhang misst die Zeit, die benötigt würde, um alle aktuellen Produkte zu verkaufen Einträge, sofern keine neuen Einträge vorliegen. Im Jahr 2019 waren es 30 Monate, im Jahr 2020 waren es 55 Monate, was auf einen hohen Restbestand schließen lässt. Im Jahr 2023 sank der Lagerüberhang auf den tiefsten Stand eines Jahrzehnts von nur 15 Monaten. Der Bestandsrückgang dürfte im Small-Ticket-Segment am deutlichsten ausfallen, wo die Umsätze in den letzten fünf Jahren stets die Neueinführungen übertroffen haben.

Obwohl die Preise gestiegen sind, war die Erschwinglichkeit im Jahr 2023 im Vergleich zu 2013 besser, so der im Dezember letzten Jahres veröffentlichte JLL Home Purchase Affordability Index (HPAI). HPAI ist das Verhältnis des durchschnittlichen Haushaltseinkommens zum förderfähigen Haushaltseinkommen, das als das Mindesteinkommen definiert ist, das ein Haushalt verdienen muss, um sich für ein Wohnungsbaudarlehen für eine 1.000 Quadratmeter große Wohnung zum aktuellen Marktpreis zu qualifizieren. Ein HPAI-Wert über 100 weist auf Erschwinglichkeit hin, wohingegen ein HPAI-Wert unter 100 auf Unbezahlbarkeit hinweist. Beispielsweise lag der HPAI-Wert in der Region Delhi-NCR im Jahr 2013 bei 65 und stieg im Jahr 2023 auf 119. In Bangalore ist der Wert von 90 auf 158 gestiegen. Eine Ausnahme bildet Mumbai, wo der Wert von 43 auf 88 gestiegen ist deutet weiterhin auf Unbezahlbarkeit hin.

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„Zu den entscheidenden Elementen der Erschwinglichkeit gehört, dass ein stärkeres Einkommenswachstum als guter Puffer dienen dürfte, während sich die Preise weiterhin auf einem Weg befinden, der die Erschwinglichkeit wahrscheinlich verschlechtern wird. Die Entwicklung des Repo-Zinssatzes wird wahrscheinlich von globalen Wirtschaftssignalen beeinflusst, auch wenn eine starke Binnenwirtschaft die Auswirkungen wahrscheinlich abfedern und den Weg für eine Zinssenkung im Jahr 2024 ebnen wird“, heißt es im JLL HPAI-Bericht.

Aufgrund der drastischen Veränderungen bei Markteinführungen mit großen und kleinen Eintrittskarten in den letzten fünf Jahren stieg der Anteil der Markteinführungen mit mittleren Eintrittspreisen, also Einheiten mit Preisen zwischen 75.000 und 1,5 Millionen Rupien, im Jahr 2023 leicht auf 42 Prozent im Vergleich zu 39 Prozent Prozent im Jahr 2019. Die Zahl der Starts stieg um 130 Prozent auf über 1,2 Lakh Einheiten. Auch der Anteil der Markteinführungen im mittleren Preissegment am Verkauf stieg von 26 Prozent auf 36 Prozent, was 98.000 Einheiten im Jahr 2023 entspricht, ein Anstieg von 164 Prozent gegenüber 2019.

Markteinführungen 2019 2023 <75 lakh 55 25 0,75–1,5 crore 39 42 >1,5 crore 6 33 Verkäufe 2019 2023 <75 Lakh 61 41 ,75–1,5 crore 26 36 >1,5 crore 13 23

* % Aktie; basierend auf der Analyse von JLL-Daten

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