Deweloperzy Samolet i Etalon odnotowali szybki wzrost przychodów. Czym grozi im druga połowa roku i czy warto czekać na spadek cen nieruchomości? 0 udostępnień
Co słychać?
Duże publiczne spółki deweloperskie Samolet i Etalon opublikowały wyniki operacyjne za pierwsze półrocze. Największy deweloper w kraju, grupa PIK, nie publikował raportów, ale rozpowszechniał wiadomości za pomocą szeregu wskaźników. Przychody dewelopera Samolet za pierwsze półrocze 2021 r. wzrosły o 80% do 47 miliardów rubli, zysk netto – o 400% (z 1 do 7 miliardów rubli). Sprzedaż Etalonu wzrosła o 40% do rekordowych 41 miliardów rubli. PIK zwiększył sprzedaż o 60% do 190 mld rubli.
Co to oznacza?
„Wyniki są dobre, jak w całym sektorze”, mówi Alexander Gnusarev, analityk VTB Capital. – W II kwartale 2020 r. projekty budowlane zostały zamrożone, a baza porównawcza okazała się niska. W kolejnych kwartałach baza porównawcza będzie wyższa, gdyż w drugiej połowie 2020 roku obowiązywały już preferencyjne kredyty hipoteczne, a sprzedaż deweloperów biła rekordy.”
Pierwsza połowa 2021 roku była udana, a programiści są przekonani, że nie pozostanie im pech. Samolot spodziewa się wzrostu sprzedaży o 65% do końca roku w porównaniu do 2020 roku, kwota powinna przekroczyć 100 miliardów rubli. Etalon jest bardziej ostrożny, ale wciąż oczekuje 10% wzrostu r/r.
Jednak w czerwcu Władimir Putin podsumował spory między lobby deweloperów a Bankiem Centralnym: preferencyjna hipoteka została przedłużona na rok, do lipca 2022 r., ale stawka wzrosła do 7%, a maksymalny koszt mieszkania został obniżony do 3 milionów rubli. W ten sposób odcięto z programu prawie wszystkie nowe budynki w Moskwie i większość podmoskiewskich.
Ile kosztuje budowa domu: kto skorzysta na nowych regułach gry na moskiewskim rynku deweloperskim i czy doprowadzą one do wyższych cen mieszkań
Dlaczego powinienem o tym wiedzieć?
Zbliżenie
O przegrzaniu na rynku nieruchomości mówi się od zeszłego roku. Kiedy czekać na zakończenie rajdu? Na podsumowanie wyników lipca jest jeszcze za wcześnie, ale według uczestników rynku ankietowanych przez Forbes, po dostosowaniu programu preferencyjnych kredytów hipotecznych, popyt nieznacznie spadł. Według Gnusareva modyfikacja programu zdecydowanie „stwarza dodatkowe ryzyko w stosunku do popytu na produkty deweloperów”.
Wysokie ceny, które już dawno przełamały „barierę psychologiczną”, wpływają również na popyt. „W przypadku większości projektów w regionie moskiewskim następuje pewien spadek”, mówi Siergiej Kowrow, szef działu doradztwa i analityki w NDV Real Estate Supermarket. – Nie najmniejszą rolę w tym odgrywa koszt mieszkań, gdzie cena mkw. wzrosła średnio o 15% od początku roku ”. Wzrost trwa od ponad roku: według Samoleta w czerwcu 2021 r. metr kwadratowy kosztował o 38% więcej niż w czerwcu 2020 r.
„Pośrednie oznaki spowolnienia popytu są już widoczne”, mówi Aleksiej Popow, szef centrum analitycznego Tsian. – W pierwszych dwóch tygodniach lipca liczba działek w sprzedaży na rynku pierwotnym wzrosła z 64 do 67 tys. sztuk – czyli gwałtownie spadła liczba rezerwacji. Jednocześnie ceny nadal rosną. Według stanu na 20 lipca 2021 r. W regionie metropolitalnym wzrosły one o 4% w porównaniu z początkiem miesiąca (do 220 000 rubli za metr kwadratowy).”
Wreszcie wczorajszy wzrost kluczowej stopy do 6,5% to kolejny argument za deflacji bańki. „W związku z decyzją o zwiększeniu oprocentowania kredytów hipotecznych o 1% w ciągu najbliższych sześciu miesięcy możemy spodziewać się dalszego wzrostu kosztów kredytów hipotecznych, co z kolei negatywnie wpłynie na wskaźniki popytu” – mówi Dmitrij Aleksiejew, dyrektor nieruchomości pierwotne i podmiejskie w Avito Real Estate. „Banki nie będą mogły utrzymać średniego oprocentowania kredytów mieszkaniowych poniżej„ preferencyjnych ”7%, a teraz nawet poniżej stawki kluczowej. Dla niektórych kupujących kredyty hipoteczne będą wydawać się zbyt drogie, podczas gdy inni wolą depozyty niż kupowanie nieruchomości – uważa Popow.
Koniec szaleństwa: dlaczego boom hipoteczny w Rosji zbliża się do końca. koniec
Dla inwestora
Od czasu IPO kapitalizacja rynkowa grupy Samolet podwoiła się do 126 miliardów rubli. Firma zobowiązała się do wysyłania co najmniej 5 mld rubli na dywidendę rocznie i już wypłaciła 2,5 mld rubli (zysk netto za pierwsze półrocze przekroczył 6 mld rubli). Firma planuje przekroczyć 100 miliardów rocznych przychodów. Czy lipcowe spowolnienie popytu przeszkodzi w realizacji tych planów?
Analitycy się tego nie spodziewają. „Przewidujemy, że przy braku jakichkolwiek wstrząsów (zaostrzenie norm sanitarnych, aż do lockdownu, sankcji itp.) rynek odrodzi się w sierpniu. W ostatnich latach wrzesień i październik były tradycyjnie uważane za jedne z najlepszych miesięcy dla deweloperów” – mówi Kowrow z NDV-Nedvizhimost.
” Trudno powiedzieć, że teraz szczyt minął i czeka na nas spokojnie spokojna jesień. Jesienią tradycyjnie powraca zainteresowanie nieruchomościami – zgadza się Aleksander Moskatow, dyrektor zarządzający sieci nieruchomości Miel.
” W drugiej połowie roku może nastąpić nieznaczny spadek popytu na w stosunku do pierwszego, ale w rzeczywistości jest to bardziej prawdopodobny powrót do normy. Czy słabszy popyt wpłynie na marże deweloperów to dobre pytanie, skoro ceny gruntów i materiałów budowlanych ostatnio wzrosły. Jeśli koszt metali spadnie, deweloperzy mogą dostosować koszty mieszkania, ale to oczywiście jest mało prawdopodobne – mówi analityk finansowy “Aton” Michaił Ganelin. „Pozycje [które mają] są silne, latają na pełnych żaglach”.