Po raz pierwszy od 2014 roku deweloperzy rozpoczęli budowę nowych osiedli domków letniskowych. Ceny nieruchomości podmiejskich wzrosły w ciągu roku o prawie jedną trzecią. Jednocześnie wielu właścicieli przeciąża swoje domy. Co się później stanie? 0 akcji
Podmiejskie nieruchomości drożeją. Według Avito-Nedvizhimost średni koszt nieruchomości podmiejskiej w regionie moskiewskim w maju wyniósł 4 miliony rubli, czyli o 33% więcej niż rok temu. Wzrost potwierdzają dane pośredników w handlu nieruchomościami. Według agencji “INKOM-Real Estate” i “NDV Supermarket Real Estate” ceny mieszkań podmiejskich wzrosły w ciągu roku o 25%. Szef centrum analitycznego Tsian Aleksiej Popow mówi, że wzrost cen jest porównywalny z tempem wzrostu cen mieszkań w Moskwie.
Ceny domów wzrosły nie tylko w stosunku do zeszłego roku, ale także w porównaniu z przed pandemią 2019 r. Według Qian, w 2021 do 2019 r. ceny nieruchomości podmiejskich wzrosły o 28%, według NDV Supermarket Real Estate – o 25-35% (średnio o 30%). INCOM-Nedvizhimost odnotowuje 34% wzrost.
Ostatni pałac: dlaczego Trybunał Konstytucyjny zezwolił na odebranie jedynego mieszkania bankrutom
Rynek regionu moskiewskiego ma jedną cechę: dominację przestarzałych obiektów, które nie są interesujące dla kupujących, ale za które sprzedający nie chcą obniżać cen. „Wielu właścicieli podmiejskich nieruchomości na rynku wtórnym sztucznie zawyża wartość swoich domów” – mówi Olga Mironova, szefowa działu nieruchomości podmiejskich w NDV Supermarket Real Estate. – Na przykład w dzielnicy Solnechnogorsk działka o powierzchni 6 akrów i dom o powierzchni 130 mkw. m w zeszłym sezonie kosztował 8 milionów rubli, w tym roku – 12 milionów rubli. W Anosino działka o powierzchni 15 arów oraz dom o powierzchni 250 mkw. m w 2019 roku został sprzedany za 25 milionów rubli, a od końca 2020 roku chcą za niego 34 miliony rubli, chociaż w rzeczywistości stan domu jest gorszy, a wartość rynkowa nie przekracza dziś 30 milionów rubli ”. Mironova wyjaśnia logikę sprzedających w następujący sposób: „Ponieważ teraz wszystko drożeje, mój dom powinien być droższy”.
Upalne lato po pandemii
Popyt nadal jest punktowo wysoki. Według Popowa obecnie jest półtora raza większe zainteresowanie mieszkalnictwem podmiejskim niż w roku przed pandemią 2019. „Nasza sprzedaż w niektórych wioskach potroiła się, większość działek sprzedaliśmy w wygodnych domkach letniskowych, z komunikacją i placami zabaw”, mówi Maxim Leshchev, partner zarządzający Meta. „Zainteresowanie sektorem wspiera zarówno ogólną tendencję do dezurbanizacji na tle pandemii, jak i rządowe środki wsparcia w postaci rozszerzenia wykorzystania kapitału macierzyńskiego na budowę domów wiejskich” – mówi Aleksiejew z Avito-Nedvizhimost.
Są też inne powody. „Po pierwsze, wiosna-lato to tradycyjnie szczyt sezonu na podmiejskim rynku nieruchomości. Po drugie, zeszłoroczna blokada dosłownie wstrząsnęła tym segmentem rynku, który od 2014 roku jest cichy. Po trzecie, zamknięte granice, a zatem niemożność zorganizowania wakacji w zwykłym formacie “- wymienia powody, dla których szef podmiejskiego działu nieruchomości” Suschevsky “agencji” Miel “Tatyana Ananyeva.
Oferta maleje. Według Cyana na rynku podmiejskim dostępnych jest obecnie około 45 000-50 000 lotów, czyli o 30% mniej niż na początku lata 2019 roku. Jednak obfitość aktywów niepłynnych zniekształca obraz.
– Nadal obserwuje się nadpodaż domów na rynku wtórnym, ale problem polega na tym, że są to w większości domy przestarzałe. Jeśli chodzi o podaż nowych domów, które spełniają wymagania kupujących, powiedziałbym, że prawie ich nie ma ”- zgadza się Ananyeva.
Inny obraz na rynku pierwotnym. – Na rynku pierwotnym nie ma namacalnego popytu, ponieważ najbardziej płynne partie zostały wyprzedane w 2020 r., a nowych ofert jest za mało – mówi Dmitrij Taganow, szef centrum analitycznego INKOM Real Estate.
„Pożądane są nowoczesne iw pełni wykończone domy. Do tego dochodzą rzadko pojawiające się działki w zabudowanych lokalizacjach, nieco przestarzałe domy do kosmetycznych remontów i boksy do częściowej lub całkowitej przebudowy, o dogodnym układzie i zrozumiałej architekturze. Reszta to niepłynne akcje, które zalały rynek i znacznie komplikują poszukiwanie potencjalnych nabywców ”- mówi Alexey Averyanov, dyrektor generalny Vesco Group. Według niego w 2020 r. „wyprano” solidną ilość wysokiej jakości dostaw (wyprzedane, wydzierżawione i wycofane z rynku) i prawie nie ma na rynku nowości.
„Wykręcają ręce”
Rynek indywidualnego budownictwa mieszkaniowego (IZHS) paradoksalnie ogarnął pandemię. „W okresie pandemii deweloperzy zaczęli zagospodarowywać nowe działki, przeprowadzać pomiary gruntów, pojawiają się działki z umową, a nawet w niektórych przypadkach budowane są domy – co nie miało miejsca przez ostatnie sześć lat od 2014 roku”, wyjaśnia Ananyeva
< p> „W ciągu ostatniego roku widzieliśmy wiele próśb właścicieli ziemskich, którzy planują wycofanie [sprzedaży] swoich aktywów. Znam więcej niż jeden projekt, który jest na etapie projektowania i uzyskiwania wstępnych pozwoleń, więc mam nadzieję, że za rok lub dwa będziemy mogli zobaczyć nowe nowoczesne projekty ”- zapewnia Averyanov.
Muszą jednak stawić czoła starym trudnościom. „Nie ma pustej ziemi 20-25 km od obwodnicy Moskwy dla osiedli, ziemia jest wykorzystywana pod budownictwo niskie i wysokie. Znani deweloperzy nie są jeszcze gotowi, aby wyjść poza pierwszy betonowy pierścień ”- mówi Ananyeva. „W ciągu ostatnich dwóch lat nie wszystko zostało wyprzedane, ale jest naprawdę niewiele wolnych działek na umieszczenie osiedli domków letniskowych. Za 50. kilometrem jest wystarczająco dużo ziemi, ale nie ma na nią szczególnego popytu ”- mówi Leshchev z Meta. Według niego zasób gruntów na terenie pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe wynosi około 20 000 hektarów.
Praca domowa: Jak były start-up firmy Microsoft sprawia, że domy kupowane za gotówkę
Trudniej jest przyciągnąć pieniądze na osiedla domków. „Najgorsze wyniki finansowe mają projekty mieszkaniowe o niskiej zabudowie – są mniej opłacalne dla deweloperów. Takie projekty mają mniejszą stronę przychodów, a koszty uruchomienia projektu (zbieranie dokumentacji, uzyskiwanie zgód, rozwiązywanie problemów z sieciami) są porównywalne z budynkami mieszkalnymi ”- mówi Popov. „Nie tylko przygotowywany jest projekt planistyczny na rok czy półtora roku, ale z każdym organem konieczne jest uzgodnienie, w jaki sposób ma powstać obiekt socjalny. W terenie organizacje odpowiedzialne za aprobatę zachowują się wyjątkowo niedbale, często na nic się nie zgadzają, kręcą ręce, żądają wyjaśnień, ponawiają… Osobiście starałem się o różne aprobaty. Powiedziano mi, że konieczne jest zainwestowanie 1,1 miliona w regionalny fundusz edukacyjny na każde dziecko, a według obliczeń powinno ich być około 40, to prawie połowa kosztów ziemi ”- skarży się Leshchev.
Trudniej jest również pozyskać finansowanie bankowe. „Teraz niektóre banki zaczynają adekwatnie rozmawiać z deweloperami osiedli pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe. Ale nadal patrzą na rynek ziemi negatywnie – wynika to z doświadczeń z minionych lat, kiedy to od 2003 do 2014 roku dziury w raportach były zasypywane działkami.. Rośnie zaufanie, ale widać, że przyglądają się uważnie nie tylko na działce, ale głównie w firmie, która zajmie się jej rozwojem ”, – podsumowuje Leshchev.