Während Einsparungen durch die Pandemie die Hausverkäufe bei einer Gruppe von Amerikanern ankurbeln, machen steigende Preise und Arbeitsplatzverluste Wohnraum für viele andere unerreichbar, heißt es in einem jährlichen Harvard-Bericht am Mittwoch, 16. , 2021. (The New York Times)
Die Vereinigten Staaten haben die schlimmsten Vorhersagen über die Auswirkungen der Pandemie auf den Wohnungsmarkt abgewendet. Eine Räumungswelle kam nie zustande. Der Anteil der Menschen, die mit Hypothekenkrediten im Rückstand sind, hat nach einem monatelangen stetigen Rückgang vor kurzem sein Vor-Pandemie-Niveau erreicht.
Aber ein umfassender Bericht über die Wohnbedingungen im letzten Jahr macht deutlich, dass während eine Krise vorübergeht, eine andere wird viel schlimmer.
Wie die allgemeine Wirtschaft ist auch der Wohnungsmarkt in verschiedene Richtungen gespalten, so der am Mittwoch vom Harvard Joint Center for Housing Studies veröffentlichte jährliche State of the Nation’s Housing Report. Während eine Gruppe von Haushalten sich beeilt, Häuser mit während der Pandemie errichteten Ersparnissen zu kaufen, wird eine andere aus dem Besitz ausgeschlossen, da die Preise steigen und diejenigen, die die Hauptlast der Pandemie-Arbeitsplatzverluste tragen, weiterhin verschuldet sind und Gefahr laufen, ihre Häuser zu verlieren.
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„Millionen Haushalte blieben finanziell unbeschadet von der Pandemie“, sagte Alexander Hermann, leitender Research-Analyst am Joint Center for Housing Studies. „Aber die Pandemie hat Millionen andere dazu gebracht, ihre Wohnungszahlungen zu bestreiten, insbesondere Haushalte mit niedrigem Einkommen und Farbige.“
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Im vergangenen Jahr waren einkommensschwache Mieter stark auf staatliche Unterstützung angewiesen, um ihre monatlichen Rechnungen zu bezahlen. Diese Maßnahmen haben dazu beigetragen, dass etwa ein Drittel der Mieter zu irgendeinem Zeitpunkt während der Pandemie Arbeitslosen- oder Anreizzahlungen verwendet haben, um ihre Miete zu zahlen, aber die Mehrheit der Mieter musste immer noch Kredite aufnehmen oder Ersparnisse zur Begleichung von Rechnungen in Anspruch nehmen, wodurch sie weniger in der Lage sind, zukünftige Notfälle zu überstehen viel weniger sparen für persönliche Investitionen oder eine Anzahlung für ein Eigenheim.
Das Ergebnis ist, dass selbst mit einem Flickenteppich von Räumungsmoratorien auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene und etwa 5 Billionen US-Dollar an bundesstaatlicher Hilfe, die erweiterte Arbeitslosengelder und zig Milliarden Wohngeld umfasste, Anfang dieses Jahres etwa 7 Millionen Mieter mit der Miete im Rückstand waren. Da die Ersparnisse ausgeschöpft und das Arbeitslosengeld auslaufen wird, bleibt der finanzielle Schaden für Haushalte mit niedrigem Einkommen so groß, dass sie mehr Unterstützung benötigen, wenn sie sich mit der Gesamtwirtschaft erholen wollen, heißt es in dem Harvard-Bericht.
Während sich der US-Arbeitsmarkt erholt und Unternehmen und Schulen sich dem Normalbetrieb zuwenden, debattieren die politischen Führer, wie schnell die Nothilfe zurückgezogen werden kann, die Unternehmen und Arbeitnehmern geholfen hat, die Pandemie zu überstehen. Dazu gehören die verschiedenen Räumungsmoratorien, die trotz zahlreicher Schlupflöcher und lückenhafter Durchsetzung dazu beigetragen haben, die Mieter in ihren Häusern zu halten.
Auf dem Höhepunkt des letzten Jahres hatten die meisten Bundesstaaten und mehrere große Städte, darunter New York, Los Angeles und Seattle, einen erhöhten Räumungsschutz, obwohl der Schutzgrad stark variierte. Viele dieser Schutzmaßnahmen sind in den letzten Monaten abgelaufen, und das im September von den Centers for Disease Control and Prevention erlassene bundesstaatliche Räumungsmoratorium wird voraussichtlich Ende des Monats auslaufen.
Während eine große neue Räumungswelle unwahrscheinlich erscheint, hat das Ende des bundesstaatlichen Einfrierens Unsicherheit in das Leben der Mieter gebracht und das Machtgleichgewicht wieder zugunsten der Vermieter gekippt. Mieterrechtsgruppen haben damit begonnen, die Biden-Regierung auf eine ein- bis zweimonatige Verlängerung der Sperrung zu drängen, um die weit verbreiteten Verzögerungen bei der Bearbeitung und Verteilung der Wohnungsnothilfe des Bundes zu berücksichtigen. Die Verwaltung erwägt eine Verlängerung, hat aber signalisiert, dass sie von Erwägungen der öffentlichen Gesundheit abhängig ist, nicht vom Wohnungsmarkt.
„Wir haben bisher einige der schlimmsten Ergebnisse vermieden, aber die Krise ist noch nicht vorbei“, sagte Diane Yentel, Präsidentin der National Low Income Housing Coalition, einer Interessenvertretung, die sich für mehr Wohnhilfe stark gemacht hat. „Wenn die Biden-Administration das bundesstaatliche Räumungsmoratorium auslaufen lässt, bevor Bundesstaaten und Gemeinden Hilfe an bedürftige Haushalte verteilen können, wären Millionen von Haushalten unmittelbar von Wohninstabilität und im schlimmsten Fall von Obdachlosigkeit bedroht.“
Am Freitag forderten 22 Generalstaatsanwälte der Demokraten den Obersten Gerichtshof auf, das Moratorium aufrechtzuerhalten. „Eine beispiellose Welle von Massenvertreibungen in den embryonalen Stadien der Erholung nach der Pandemie wäre katastrophal“, schrieben sie.
Das Moratorium war nie ein Mandat, und die Richter der örtlichen Wohnungsgerichte hatten immer einen großen Spielraum. Infolgedessen wurden Tausende von Mietern, die mit ihren Mieten im Rückstand waren, während der Pandemie trotz bundesstaatlicher und lokaler Sperren vertrieben, oft wegen Verstößen gegen die Bedingungen ihrer Mietverträge, die nicht direkt mit der Nichtzahlung zusammenhängen.
Das Einfrieren des Bundes wurde in mehreren Bundesstaaten, darunter Ohio und Texas, weiter geschwächt, als Bundesgerichte das Bundesmoratorium ganz oder teilweise aufhoben, das es Vermietern erlaubte, Mieter wegen Nichtzahlung ihrer Mieten zu räumen. Das führte zu höheren Räumungsraten, die jedoch weit hinter den schlimmsten Vorhersagen zurückblieben.
Trotz all seiner Mängel half das Moratorium der CDC, eine Welle von Räumungen abzuwehren. Und es wurde zu einem wertvollen Instrument, nachdem der Kongress mehr als 40 Milliarden US-Dollar an Mietbeihilfen verabschiedet hatte, indem er Mietern und ihren Anwälten zusätzliche Zeit verschaffte, während sie auf die Prüfung ihrer Anträge durch die Bundesregierung warteten.
„Die Bearbeitung dieser Anträge dauert sehr lange, und viele Vermieter möchten nicht sechs oder acht Wochen warten“, sagte Melissa Dutton, Geschäftsführerin der Legal Aid Society in Columbus, Ohio, die etwa 2.000 vertritt Mieter pro Jahr vor Gericht. „Das Moratorium gab uns also etwas mehr Zeit, was uns etwas mehr Einfluss gab.“
Tasha N. Temple, 38, eine Kundin von Dutton, konnte danach in ihrer Zwei-Zimmer-Wohnung bleiben remain Arbeitslosenhilfe, um ihre überfällige Miete nachzuholen. Sie nannte das Programm und das Moratorium einen „Lebensretter“.
Natürlich unterstützt die Regierung durch die Unterstützung der Mieter auch die Vermieter. Neal Verma, Präsident von Nova Asset Management, einem Vermieter aus Houston mit rund 6.000 Einheiten, sagte, dass seine Bilanz der unbezahlten Mieten in Höhe von 1,4 Millionen US-Dollar vor wenigen Monaten dank der staatlichen Miethilfe in Höhe von 1 Million US-Dollar auf etwa 400.000 US-Dollar reduziert worden sei. Er sagte, er gehe davon aus, dass er sich noch mehr erholen würde.
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Vermietergruppen wiederholten die Frustration der Mieterfürsprecher über das Tempo der staatlichen Wohnungsbeihilfe und sagen in einigen Fällen, dass sie eine längere Zeit unterstützen würden Moratorium, wenn es bedeutet, mehr Miete einzuziehen.
„Die Gelder an die Vermieter zu bekommen, war unglaublich langsam, und das hat sich auf die Mieter ausgewirkt, die wirklich bedürftig sind, und die Vermieter, die nicht bezahlt werden“, sagte Tom Bannon, Präsident der California Apartment Association, der größten Handelsgruppe des Staates für Vermieter . „Wir könnten eine begrenzte kurze Verlängerung unterstützen, aber es muss einen Weg geben, die Gelder schneller herauszuholen.“
Aber das Moratorium war nie viel mehr als eine Notlösung, die nichts dazu beigetragen hat, eine landesweite Erschwinglichkeitskrise zu bewältigen, die durch Gentrifizierung, die Wohlstandslücke und einen chronischen Wohnungsmangel für die Arbeiterklasse und die Armen verursacht wurde. Schon vor der Pandemie zahlte jeder vierte Miethaushalt mehr als die Hälfte seines Vorsteuereinkommens für die Miete, während die Obdachlosigkeit zunahm. Seitdem verloren mehr als die Hälfte der Mieterhaushalte Einkommen und 17 % waren Anfang des Jahres mit der Miete im Rückstand, so der Harvard-Bericht.
Während die Mieten im letzten Jahr erschwinglicher wurden, hat die Pandemie außerdem dazu beigetragen, den langjährigen Mangel an bezahlbarem Wohnraum im Land hervorzuheben. Während sich die Wirtschaft öffnet, begrüßen Mieter am oberen Ende des Marktes eine Welt mit 10 % Leerstand und einem rasenden Wettbewerb, in dem Gebäude bis zu fünf Monate kostenlose Miete anbieten.
< p>Mieter auf der Suche nach einer moderaten oder günstigeren Wohnung finden einen halb so hohen und nahezu unveränderten Leerstand vor einem Jahr. Angesichts des harten Wettbewerbs stiegen die Mieten in Wohnungen der unteren Preisklasse in den ersten drei Monaten dieses Jahres schneller als im Jahr vor der Pandemie.
Richter Sergio L. De Leon, ein Wohnungsgericht Richter in Fort Worth, verzeichnet seit Jahresbeginn einen stetigen Anstieg der Zwangsräumungen. Da während der Pandemie geschlossene Mietverträge auslaufen, erhöhen die Vermieter jetzt die Mieten.
„Es ist traurig“, sagte er.
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