Pod koniec ubiegłego tygodnia Władimir Putin zapowiedział przedłużenie programu preferencyjnych kredytów hipotecznych i rozszerzenie hipoteki rodzinnej. Jak odnowienie programu wpłynie na rynek i dlaczego efekt odnowienia programu może być równoznaczny z jego anulowaniem? 0 akcji
Podczas przemówienia na SPIEF 2021 w piątek 4 czerwca prezydent Władimir Putin zaproponował przedłużenie programu kredytów hipotecznych koncesyjnych do 1 lipca 2022 roku. W tym samym czasie stopa kredytu powinna wzrosnąć do 7%, a limit kredytowy powinien spaść do 3 mln, kwota ta będzie taka sama dla wszystkich regionów.
„Na poziomie federalnym przyjęto swego rodzaju kompromisowe rozwiązanie, które zgodnie z pierwotnym pomysłem powinno zadowolić wszystkie zainteresowane strony (zarówno budulec, jak i Bank Centralny), a jednocześnie wspierać rynki regionalne. Czas pokaże, jaki będzie sukces ”- mówi Maria Litinetskaya, partner zarządzający Metrium (członek sieci partnerskiej CBRE).
Kredyt hipoteczny, szczepienia i Nord Stream: o czym mówił Putin na SPIEF
Wzrost cen o 4-5%
Ankietowani przez Forbes uczestnicy rynku są zgodni w swoich prognozach wzrostu cen. „Wydaje się, że nie będzie osłabienia popytu” – mówi Artem Tsogoev, dyrektor inwestycyjny Trinfiko. „Ceny wzrosną dalej”. Najaktywniej wzrosną najtańsze partie – te, które kosztują około 3 milionów rubli. „Dynamika wzrostu cen dla formatu mieszkań w przystępnej cenie będzie wyższa od średniej i wysoka na tle nowych środków motywacyjnych” – mówi Konstantin Tyulenev, dyrektor sprzedaży Grupy Ingrad. „Powinniśmy spodziewać się zmniejszenia luki cenowej między projektami w segmencie masowym, co będzie rosło w szybszym tempie niż droższe nowe budynki klasy biznesowej” – mówi Aleksiej Popow, szef centrum analitycznego Tsian.
„Ceny z pewnością będą nadal rosły. Wzrost ceny o 4-5% w stosunku do obecnego poziomu jest całkiem możliwy ”- mówi Maria Litinetskaya, Partner Zarządzający Metrium. Według niej wpłynie na to również wzrost cen materiałów i paliw, brak siły roboczej.
Podnosić i gotować: jaki reżim Władimir Putin obiecał inwestorom na Forum w Petersburgu
Są też inne niepokojące wiadomości. „Ludzie, których przyciągała niska stopa kredytu hipotecznego, pod wpływem emocji kupowali obiekty w nowych budynkach i po sześciu miesiącach czy roku zdawali sobie sprawę, że nie są w stanie obsłużyć kredytu. A teraz duża liczba mieszkań wchodzi na rynek z przydziału, ale nie w celu zarobku z inwestycji, ponieważ ceny były bardzo wysokie, a wzrost wartości nie był tak znaczący pod względem inwestycji, a mianowicie ze względu na brak możliwości obsługi kredyt hipoteczny, nawet na niską stawkę. I to jest problem ”- skarży się Julia Fedulaeva, dyrektor ds. wsparcia biznesu na rynku nieruchomości w Grupie MIEL.
Rodzina z jednym dzieckiem
Jaki rodzaj mieszkania można teraz kupić na preferencyjny kredyt hipoteczny?
Dla mieszkańców obszarów metropolitalnych nie ma wielu opcji. Według wiceprezesa Inteko Evgeny Semenov program obejmuje małe studia do 25 mkw. m na dalekich przedmieściach. „Jeśli kupujący ma oszczędności, może kupić mieszkanie w regionie moskiewskim za 4-5 milionów rubli, najprawdopodobniej są to studia i jednopokojowe. Limit ten obejmie około 10-15% obecnego wolumenu naszych transakcji ”, zauważa Konstantin Tyulenev, dyrektor sprzedaży Grupy Ingrad. Według Dmitrija Tsvetovej, dyrektora ds. rozwoju grupy A101, w firmie nie ma ani jednej partii o wartości do 3 milionów rubli.
Według Popowa z Tsian tylko w 29 wszystkich regionach kraju średnia kwota kredytu nie przekracza 3 milionów rubli (rok temu kredyt hipoteczny do 3 milionów rubli przyciągnęli mieszkańcy 68 regionów). Według Avito Nedvizhimost, w Moskwie, obwodzie moskiewskim i Sankt Petersburgu efekt przedłużenia programu będzie prawie równoznaczny z jego anulowaniem – udział mieszkań o wartości ponad 4 mln rubli wynosi tu ponad 90% na początku czerwca 2021. „Ogłoszona decyzja będzie miała nieco mniej zauważalny wpływ na rynek pierwotny obwodu leningradzkiego, Krymu, Tatarstanu i Krasnodaru (udział takich obiektów wynosi tu ponad 65% prezentowanego funduszu)” – mówi Dmitrij Aleksiejew, szef nieruchomości pierwotne i podmiejskie w Avito Nedvizhimost.
Reakcja łańcuchowa: które banki podnoszą oprocentowanie kredytów hipotecznych po Sbierbanku
Deweloperzy z dużych kapitałów entuzjastycznie zareagowali na drugą inicjatywę prezydenta – rozszerzenie programu kredytów rodzinnych. Wcześniej preferencyjne kredyty hipoteczne były dostępne dla rodzin z dwójką lub większą liczbą dzieci urodzonych po 1 stycznia 2018 r. Władimir Putin zaproponował skorzystanie z programu dla rodzin z jednym dzieckiem z datą urodzenia w analogicznym okresie. „Przedłużenie 'rodzinnego kredytu hipotecznego' i objęcie nim rodzin z jednym dzieckiem wygląda na dobry środek 'kompensacyjny' dla mieszkańców [dużych miast]. Pozwala na zakup mieszkania na korzystnych warunkach bez tak restrykcyjnych ograniczeń limitu emisji. Rozszerzenie programu „hipoteki rodzinnej” w tej chwili może zwielokrotnić jego popyt, który do tej pory utrzymywał się na niskim poziomie, który nie odpowiada jego skuteczności ”- mówi Dmitrij Tsvetov z A101. Według Tyuleneva tacy nabywcy (z dzieckiem urodzonym w 2018 r. i później) stanowią około 25% wszystkich klientów hipotecznych w projektach firmy.
Według Tsogojewa z Trinfiko, główni beneficjenci przedłużeń i przedłużeń mogą być PIK i „Samolot”, które mają wiele, choć w niewielkiej ilości, objętych przywilejem. „Tak duzi deweloperzy regionu stołecznego jak PIK, LSR, Etalon uzyskają maksymalne korzyści z przedłużenia preferencyjnego kredytu hipotecznego i powiększenia rodzinnego. Widzimy to już teraz, kiedy po oświadczeniu prezydenta Federacji Rosyjskiej ich akcje na moskiewskiej giełdzie podrożały o kilka punktów procentowych – mówi Siergiej Kowrow, szef działu doradztwa i analityki w NDV Supermarket Real. Osiedle. PIK odmówił komentarza. Według Tyuleneva rozwiązania te są korzystne dla deweloperów o niskim średnim czeku oraz banków, które sfinansowały projekty społeczne.