Rosjanie zaczęli aktywnie kupować mieszkania w Turcji, większość kupujących liczy na dochody z wynajmu. Z powodu niestabilności politycznej i deprecjacji liry, koszt mieszkań spadł o ponad jedną trzecią, a lokalni pośrednicy w handlu nieruchomościami twierdzą, że jest to „wspaniały czas” dla tych, którzy chcą zarabiać w obcej walucie. Jakich dochodów możesz się spodziewać i jakie ryzyko wziąć pod uwagę? 0 akcji
Według wyników 2020 i pierwszego kwartału 2021 roku Rosjanie zajęli trzecie miejsce wśród zagranicznych nabywców nieruchomości mieszkalnych w Turcji, wyprzedzając jedynie obywateli Iranu i Iraku, podał Kommersant, powołując się na dane brokera Turk.Estate i Turecki Instytut Statystyki …
W sumie w 2020 roku Rosjanie kupili w Turcji 3 078 nieruchomości mieszkalnych, czyli o 6% więcej niż rok wcześniej – powiedział Forbesowi Igor Niemcow, dyrektor Astons w Rosji. Te same dane dostarcza firma Profit Real Estate, która zajmuje się selekcją i sprzedażą nieruchomości w Turcji.
W 2021 r. Wzrost trwa: w pierwszym kwartale Rosjanie kupili w Turcji 938 nieruchomości – już o 15% więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku – napisał Kommersant, powołując się na obliczenia Turk.Estate. Te same dane dostarcza Niemcow z Astons. Jak podaje Prian, Turcja zajęła w 2020 r. Drugie miejsce wśród rosyjskojęzycznych kupujących na liście krajów, w których najczęściej kupowane są nieruchomości. Na pierwszym miejscu jest Bułgaria, na trzecim Hiszpania. „Mieszkańcy Moskwy, Petersburga, Mińska, Ałma-Aty i Kijowa byli najbardziej zainteresowani tureckimi nieruchomościami. Kupowali tradycyjnie – w Stambule, Alanyi i na całym wybrzeżu Morza Śródziemnego ”- powiedziała agencja.
Samoloty biznesowe„ jak minibus ”: jak bogaci Rosjanie docierają do zagranicznych willi podczas pandemii
80% Rosjan kupuje nieruchomości, aby je później wynająć, choć dla niektórych priorytetem jest możliwość uzyskania tureckiego obywatelstwa – mówi Niemcow. Podobne oceny ma Maria Zharoi, szefowa tureckiego działu nieruchomości w Tranio – uważa, że 70% Rosjan kupujących nieruchomości w Turcji planuje uzyskać z nich dochód pasywny.
Najpopularniejsze obszary wśród inwestorów to Antalya, Istambuł, Alanya – powiedział Forbes przedstawicielom Tranio i Astons. Główny popyt na klientów Knight Frank występuje w Stambule – powiedziała Marina Shalaeva, Dyrektor Regionalny, Dyrektor Departamentu Nieruchomości Zagranicznych i Inwestycji Prywatnych Knight Frank.
Jakie jest zainteresowanie Turcją
Zainteresowanie Rosjan tureckimi nieruchomościami tłumaczy się niskimi stopami procentowymi i poszukiwaniem alternatywnych sposobów inwestowania – powiedział Isaac Becker, międzynarodowy konsultant finansowy FCP Financial Management Ltd. W Rosji, według Banku Centralnego za trzecią dekadę kwietnia, oprocentowanie depozytów w rublach wynosi 4,72%, a depozyty walutowe są bliskie zeru.
Do tego Turcja jest również w bliskości geograficznej, posiada rozwiniętą infrastrukturę turystyczną i stosunkowo niskie ceny nieruchomości – dodaje Evgeny Kogan, prezes firmy Moscow Partners, profesor Wyższej Szkoły Ekonomicznej.
Dla liry tureckiej rok 2020 był niezwykle trudny – w ciągu roku osłabił się do dolara o 25%, wobec euro, spadek był jeszcze bardziej dramatyczny – o 36%. W efekcie ze względu na niestabilność w kraju i spadek wartości waluty wiele nieruchomości na sprzedaż spadło o 30-40%, założyciel i właściciel VNG Property (zarządzającego nieruchomościami w Turcji) Mikołaj Alexander Selby powiedział Forbesowi.
Lokalni mieszkańcy są prawnie zobowiązani do płacenia czynszu w lirach tureckich, co doprowadziło do obniżenia cen rynkowych, przyznaje. Ale teraz rynek jest zrównoważony do swojej prawdziwej wartości, a inwestorzy zarabiający w obcych walutach mają doskonałe możliwości w Turcji, powiedział Selby.
Czy tak jest? Kogan uważa, że rzeczywisty dochód z wynajmu wyniesie 4-5% w dolarach. Pod warunkiem, że mieszkanie jest wynajmowane nieprzerwanie przez cały rok. Ogólnie rzecz biorąc, dochód netto wynosi 4-6% rocznie zainwestowanej kwoty, dodał Zharaya.
W Stambule średni dochód z wynajmu wyniesie 5-9% w dolarach lub euro, w zależności od obiektu, powierzchni i opcji wynajmu – krótko- lub długoterminowego – zauważa Niemcow z Astons.
Kwestie do rozważenia
Koszt nieruchomości w kurortach w Turcji waha się obecnie od 45 000 do 180 000 euro – mówi Julia Bogdan, dyrektor sprzedaży w Profit Real Estate. Niższy koszt w przypadku kawalerek, wyższy w przypadku mieszkań dwupokojowych na pierwszej linii brzegowej w kompleksie z infrastrukturą hotelową – podkreśla. Rosjanie kupują mieszkania z jedną lub dwiema sypialniami za 70 000 do 150 000 euro, mówi Maria Zharaya.
Sezon w Turcji trwa sześć miesięcy – od maja do października. W tym okresie nieruchomości przyniosą od 500 do 2500 euro miesięcznie, a poza sezonem dochody z wynajmu spadną od półtora do dwóch razy, mówi Julia Bogdan. Co więcej, nadal zależy to od odległości od morza i poziomu infrastruktury.
Na przykład mieszkanie z jedną sypialnią i wspólnym pokojem w dzielnicy Mahmutlar w Alanyi kosztuje teraz 50 000-55 000 euro, a miesięczny dochód z tego tytułu wyniesie 500-600 euro na sezon.
Ceny w centrum Alanyi wahają się od 65 000 do 70 000 euro, przy czym takie nieruchomości przyniosą miesięcznie 700-800 euro miesięcznie w sezonie.
Ale będziesz musiał zapłacić podatek od uzyskanego dochodu. Turcja ma progresywną skalę podatku od dochodów z nieruchomości – według portalu Turk.estate wynosi on od 15% do 40%. Działa to w następujący sposób: minimalny dochód wolny od podatku wynosi 6600 lir tureckich (654 EUR lub 795 USD) rocznie. W przypadku dochodu powyżej kwoty niepodlegającej opodatkowaniu, ale poniżej 22 000 lirów (2166 EUR lub 2626 USD) stawka wyniesie 15%. Maksymalna stawka będzie dotyczyła dochodu powyżej 600 000 lirów (59 072 EUR lub 71 633 USD) rocznie. Jeśli nieruchomość jest zarejestrowana jako osoba prawna, stawka podatku zostanie ustalona – 20%.
„Naprawdę współczujemy wszystkim turystom”: jak operatorzy będą postępować w przypadku odwołanych wycieczek do Turcji
Okazuje się, że np. Przy mieszkaniu wartym 50000 € rocznie podatek od dochodów z najmu dla osób fizycznych wyniesie około 660 €, a dochód netto – jeśli założymy, że mieszkanie będzie wynajmowane przez cały rok poza sezonem czynsz spadnie o połowę – 3840 euro rocznie, czyli 7,7% zainwestowanej kwoty.
Ponadto od samej nieruchomości trzeba płacić podatki, ale są one niskie, mówi Evgeny Kogan. Kupując dom, inwestor wpłaca 4% wartości katastralnej, a następnie roczną opłatę podatkową w wysokości 0,3%. Zagraniczni właściciele tureckich nieruchomości płacą takie same podatki jak obywatele tego kraju, powiedział Kogan.
Jednak w przypadku Turcji ważne jest również uwzględnienie zmiany kursu walutowego, który nie jest najbardziej stabilny w tym kraju – wspomina Becker. Nie mniej opłacalne inwestycje w nieruchomości można dokonywać na Cyprze, a warunki podatkowe są tam znacznie wygodniejsze – mówi Kogan. Sugeruje, że tacy inwestorzy w Turcji najprawdopodobniej próbują uniknąć opodatkowania, pisząc, że dzierżawią je krewnym i znajomym.