Zdjęcia Cyryla Кухмарь / TASS
Na tle stagnacji biurowego rynku powierzchni handlowych szczególnie widoczne szybki rozwój magazynów. Inwestorzy inwestują w nowe obiekty, popyt przewyższa podaż, rynek staje się “rynkiem najemcy”, ankietowani opowiedzieli Forbes eksperci. Firmy tak uwierzyli w sukces, że zaczynają budować spekulacyjne magazyny
Zakres wprowadzania powierzchni magazynowych w regionie Moskiewskim wzrosła prawie dwukrotnie i wyniosła 918 000 mkw., zauważa kierownik działu magazynowych i przemysłowych pomieszczeń firmy jll dane liczbowe Eugeniusz Бумагин. Ponad połowa tej ilości, został zbudowany pod potrzeby użytkowników końcowych lub oddano w dzierżawę lub sprzedane do uruchomienia. Popyt na magazyny w ubiegłym roku przekroczyła 1,6 mln metrów kwadratowych. m, mówi Бумагин.
Taki wynik był możliwy dzięki uruchomienia szeregu dużych projektów, które zostały zbudowane pod końcowego użytkownika (build to suit – BTS), czytamy w raporcie S. A. Ricci. Wśród nich magazyny firm “Auchan” (138 000 mkw.), “Dziobak” (69 000 mkw.), “Dziecięcy świat” (62 000 mkw.), “Biznesowe linii” (52 000 mkw.). Największy rosyjski online sprzedawca Ozon wynajął magazyn o powierzchni 122 075 m kw. w kompleksie “punkt Orientacyjny Północ 1” brytyjskiej firmy Raven Property Group (wcześniej Raven Poland). Według dyrektora wydziału przemysłowej i magazynowej nieruchomości CBRE w Rosji Antona Europie, to największa transakcja w 2018 roku.
Rekord w segmencie BTS w historii rosyjskiego rynku nieruchomości magazynowych była budowa w 2018 roku nowego centrum dystrybucyjnego sieci sklepów dla domu i naprawy Leroy Merlin na terenie kompleksu logistycznego “Biały Rast” (Saint Gothard Investments, deweloper PNK Group). Sieci potrzebna magazyn o powierzchni aż 140 000 mkw.
Nowe projekty
O uruchomieniu nowego projektu 5 lutego ogłosił dyrektor generalny firmy Radius Group Zachar Valkov. Właścicielami firmy Radius Group, budującej magazynową i przemysłową, nieruchomości, są czeska firma PPF (60%), a także Polish Logistics real estate fund (40%)
W budowę nowego etapu parku przemysłowego “Południowe wrota” w Domodiedowo firma zainwestuje 1 mld rubli. To nie będzie BTS projekt z gwarantowaną klientem i niskie plony. Deweloperzy planują znaleźć najemców na wolnym rynku.
“Po raz pierwszy od 2014 roku odnawiamy spekulacyjne budowę, — powiedział dziennikarzom Valkov. — Widzimy, że firmy rosną, a wskaźniki makroekonomiczne pozwalają im inwestować. Dlatego podjęliśmy decyzję o dalszym rozwoju projektu “Południowe wrota”. Co prawda, projekt na razie jest mały, tylko 43 000 mkw.”.
“Ten zakres, który zaprezentowała firma Radius Group, jestem pewien, że odejdzie, jeszcze nawet nie został zbudowany. Rynek bardzo aktywnie rozwija się, zapytań dużo, a taka lokalizacja będzie bardzo duże zapotrzebowanie na rynku” — mówi partner w firmie Colliers International Stanisław Бибик. Szef departamentu magazynowej i przemysłowej nieruchomości Cushman & Wakefield Paulina Dorofeev też optymistą: “Zgaduję, że jeszcze przed oddaniem obiektu do eksploatacji w nowym magazynie będzie wymienic około 50% powierzchni. Pozostałe 50% zostanie oddane w ciągu następnego półrocza. Nie jest wykluczone, że nowy blok może potrwać моноарендатор. Zapotrzebowanie na takie obiekty pozostaje na wysokim poziomie”.
Zachar Valkov powiedział, że już są zawarte trzy transakcje wynajmu, które zostaną zamknięte do końca roku. “Ale nasz cel do końca trzeciego kwartału wynająć nawet nie zbudowane jeszcze pomieszczenia”, — dodał on.
Prognoza na 2019 rok
Magazynowej rynek będzie się rozwijał, jednomyślnie przewidują eksperci. “Dziś jest to najbardziej dynamiczny segment w nieruchomości” — mówi Бибик. Według niego, wielu federalnych graczy, wśród których PNK, Radius Group, A+, aktywnie kupują ziemię i ogłaszają się parki. Uważa on, że w 2019 roku, na rynku jeszcze więcej укрупнится.
“Jeśli wcześniej magazyny mogli budować i lokalne gracze, dziś parki budują praktycznie tylko duzi gracze z dużym potencjałem wykonawczym i dużym portfelem, które na skutek efektu skali mogą nie tylko oferować dobre warunki swoim klientom w cenie i cyklu, ale i wytrzymać ich” — mówi Бибик.
Mimo, że większość magazynów deweloperzy będą budować nadal pod konkretnego klienta, eksperci ostrożnie prognozują powrót spekulacyjnych projektów w 2019 roku.
Detaliści i firmy e-commerce nadal będą sterownikiem popytu na magazyny (na nich musiał 54% w strukturze transakcji 2018 roku, wynika z danych jll dane liczbowe). Udział ten będzie się rozwijać: firmy nadal rozwijać swoje sieci detaliczne i logistykę.
Według konsultantów w 2019 roku w Rosji zostanie wybudowany około 1 mln mkw. nowych magazynów, w tym potrzebę już teraz przekracza 1,2 mln mkw. Ma duże zlecenia od firm takich jak Yandex.Market”, Alibaba, Mail.Ru Group. Przez długi nadwyżka popytu nad podażą doprowadzi do dalszego wzrostu stawek najmu. Według prognoz CBRE, w 2019 roku stawka może wzrosnąć do 7-8% i osiągnąć 3 900-4 000 pln za mkw. rocznie. Odsetek wolnych powierzchni spadnie do 4-5% i deficyt powierzchni magazynowych rakieta, mówi dyrektor wydziału przemysłowej i magazynowej nieruchomości CBRE w Rosji Anton Алябьев.
“Najprawdopodobniej, ten bilans rynku, który ukształtował się w 2018 roku, będzie przesuwać się w stronę deweloperów i właścicieli nieruchomości magazynowych” — podsumowuje Valkov.