Zdjęcia Stanisława Красильникова / TASS
Kraje Europy Wschodniej charakteryzują się pewnym wzrostem PKB i silnymi wskaźnikami makroekonomicznymi. To przyciąga do regionu coraz więcej rosyjskich inwestorów. Na jaki dochód z nieruchomości można liczyć w tych krajach?
W 2017 roku w Europie Wschodniej wyraźnie wzrósł PKB, co było spowodowane i wzrost euro do waluty krajowe, i doskonaleniem poszczególnych gospodarek. Do analizy wybraliśmy trzy rynek bułgarski, rumuński i słowacki, ponieważ kraje te różnią się najbardziej dynamicznym rozwojem. Według danych banku Światowego, wzrost PKB w Bułgarii w 2017 roku wyniósł 3,8%, w Rumunii — 7,3%, w Słowacji — 3,4%. W porównaniu z rokiem 2,2% w Niemczech i 1,8% — we Francji, można powiedzieć, że kraje Europy Wschodniej rozwijają się częściej, niż państwa Europy Zachodniej.
Słowacja
Na Słowację rosyjskich inwestorów prowadzi wysoka płynność nieruchomości, tanie metr kwadratowy, mnóstwo ośrodków narciarskich i podobny sposób myślenia. Ponadto, tutaj stabilny rynek nieruchomości, niezawodny system bankowy i niski poziom przestępczości.
Nieruchomości mieszkalnych
Najlepiej sytuację na rynku słowackim odzwierciedla indeks cen HPI. W Słowacji, jak donoszą eksperci Global Peoperty Guide, wskaźnik dostępności mieszkań wynosi 4,53%, a średnia rentowność nieruchomości, zgodnie z Numbeo, waha się od 5,4% w centrum miasta do 5,3% na miejskich peryferiach.
Według danych Narodowego banku Słowacji, cena nieruchomości w kraju w ciągu ostatniego roku wzrosła do €1396 za metr kwadratowy — to wzrost o 4,8% (albo na 2,41% z uwzględnieniem inflacji). Pomimo silne wskaźniki, w Słowacji nie tak wiele międzynarodowych firm i Bratysława — nie jest najbardziej turystycznym, dlatego popyt na wynajem mieszkań jest wystarczająco wysoki. Jednak jednopokojowe mieszkanie można wynająć za €447-576 w miesiącu.
Pomieszczenia biurowe
Sprzedam biuro w Bratysławie można za €1000-4000 za metr kwadratowy w zależności od rejonu miasta. Analitycy Colliers International uznali, że średni dochód od nieruchomości na Słowacji wynosi €15,35 za metr kwadratowy miesięcznie. W kraju, zarejestrowany, 1,72 mln mkw. powierzchni biurowych, a w trakcie budowy są kolejne 250 000 mkw. W tym pustych placów trochę — zaledwie 6,18%.
Przemysłowa nieruchomości
Na dzień dzisiejszy w Słowacji 2,03 mln mkw przemysłowych placów i 321 200 m kw. znajdują się w trakcie budowy. Przemysłowa nieruchomość cieszy się popularnością: Colliers International donoszą, że wolnych placów — zaledwie 2,1%, a w 2008 roku wskaźnik ten wynosił 10%. To pozytywny trend dla inwestorów w komercyjnych nieruchomości. Dochody z najmu takiego obiektu wynosi €3,5–3,8 za metr kwadratowy miesięcznie, a kupić go można w średnio €100-600 za metr kwadratowy.
Nieruchomości komercyjnych
Na części nieruchomości komercyjnych Słowacja ma silne wskaźniki. Dziś w kraju około 1,76 mln mkw istniejących powierzchni handlowych — to więcej niż średnia w całej Wschodniej Europie. W tym samym czasie słowacki rynek będzie się rozwijać: teraz są jeszcze 130 000 mkw. powierzchni do handlu detalicznego. Zakup za metr kwadratowy nieruchomości w Bratysławie może kosztować około €1000-4000, a czynsz średnio w kraju wynosi €41 za metr kwadratowy na miesiąc w najlepszych miejscach, €15-38,5 — w centrach handlowych i €8,25 — w mniej zwycięskich miejscach.
Rumunia
W ciągu ostatnich dwóch lat w Rumunii obserwuje się wysoki wzrost gospodarczy, wzrost płac i dość niskie stopy procentowe. To z kolei wzbudza zainteresowanie inwestorów do kraju.
Nieruchomości mieszkalnych
W porównaniu z innymi krajami europejskimi noclegi w Rumunii jest bardzo tanie. Według danych Global Property Guide, cena za metr kwadratowy nieruchomości mieszkaniowych w Rumunii wynosi około €1169-1500 za metr kwadratowy. Wynająć jednopokojowe mieszkanie w centrum miasta, jak informują w Numbeo, można za €284 lub za €207 na peryferiach. Wynajem kosztuje około €8 za metr kwadratowy, a rentowność domu lub mieszkania w Bukareszcie wynosi 6,1%.
Pomieszczenia biurowe
Według Colliers International, w 2018 roku w segmencie nieruchomości biurowych Rumunii pojawiło się 150 000 mkw. nowych powierzchni, jak i u deweloperów ambitne plany — do końca 2020 r. w kraju zostanie wprowadzony do użytku jeszcze 650 000 m kw. nowej nieruchomości biurowych. Zmniejsza się liczba pustych pomieszczeń — w połowie 2018 roku było ich 9%, że prawie o 3% niższa niż rok temu. Sprzedam metr kwadratowy nieruchomości biurowych w Bukareszcie można średnio €2000, a wynajem kosztuje €10-18 za metr kwadratowy miesięcznie.
Przemysłowa nieruchomości
Przemysłowe placu Rumunii również rosną: w pierwszym półroczu 2018 r. w tym segmencie rynku pojawiło się nowe 330 000 metrów kwadratowych. m, i to 2 razy więcej, niż rok wcześniej. Pustych pomieszczeń praktycznie nie ma — obok Бухарестом ich tylko 2%, a średnio w kraju — 5%. Kupić metr kwadratowy powierzchni magazynowej lub produkcyjnej można za €300-900, a oddać w dzierżawę — €4,1–4,2, że jest o 10% wyższa, niż w 2017 roku. Dla właścicieli powierzchni przemysłowych to pozytywny sygnał.
Nieruchomości komercyjnych
W 2018 roku w Rumunii pojawił się 189 000 mkw. nowej powierzchni handlowej, a w 2019 roku planuje zwiększyć ich liczbę o kolejne 250 000 mkw Pustych placów — mniej niż 10%, i jest to dobry wskaźnik. Kupić metr kwadratowy powierzchni handlowej w Bukareszcie można za €1000-3500, a oddać za €55-65. W innych miastach wynajem kosztuje €15-40 za metr kwadratowy.
Bułgaria
Bułgaria przyciąga zagranicznych inwestorów rozsądne ceny na noclegi, niskimi w Europie podatków od nieruchomości (łącznie 0,15% kosztów), umieszczono w i łagodnym klimatem.
Nieruchomości mieszkalnych
Najlepiej sytuację na rynku odzwierciedla indeks cen mieszkań HPI. Według danych Global Property Guide, w Bułgarii jest on równy 7,09%, a w 2017 roku wynosił 8,6%. To mówi o tym, że noclegi w Bułgarii staje się bardziej dostępna dla mieszkańców.
Szacuje się, że Numbeo, dla inwestora zwrot nieruchomości w centrum bułgarskich miast może wynosić 5,36%, a na peryferiach — 5,86%. Nowe mieszkania w ciągu ostatniego roku wzrósł o 7,2% (3,9% z uwzględnieniem inflacji), przy czym w zeszłym roku ceny wzrosły w tym samym zakresie.
Sprzedam metr kwadratowy mieszkania w Bułgarii można średnio €1663, a czynsze w kraju wynosi €186-246. Praktycznie zerowa stopa procentowa depozytów bankowych skłania ludzi do inwestowania w nieruchomości, jednak pomimo wysokiego popytu, tempo budowy domów pozostają bardzo niskie.
Pomieszczenia biurowe
Cena za metr kwadratowy nieruchomości w Sofii może różnić się od €800 do 3000€. Jak informują analitycy Colliers International, średnio w Bułgarii czynsze za biura klasy A w trzecim kwartale 2018 roku wynosiła €13,5 miesięcznie za metr kwadratowy, a za biura klasy B — 10 €za metr kwadratowy.
W sumie zarejestrowano 2 mln metrów kwadratowych. m obowiązujących powierzchni biurowych i 434 000 mkw. powierzchni w budowie. Przy tym wśród istniejących biur są puste tylko 9%. Pragnę zauważyć, że w ciągu ostatniego roku wszystkie wskaźniki te nie zmieniły się znacząco, więc bułgarski rynek nieruchomości jest dość stabilny.
Przemysłowa nieruchomości
W tym sektorze nieruchomości komercyjnych Bułgarii również nie stwierdzono istotnych zmian w ciągu ostatniego roku. Cena wynajmu za metr kwadratowy nieruchomości przemysłowej średnia w kraju wynosi około €4,7, jeśli jest to obiekt klasy A, i €2,7 — nieruchomości klasy V. kartę można Kupić za €100-600 za metr kwadratowy w zależności od lokalizacji. Działających powierzchni przemysłowych — 925 000 mkw. w kraju, jeszcze 218 000 m kw. znajdują się w fazie budowy. Przy tym pustych placów — tylko 6%, a to dobry wynik.
Nieruchomości komercyjnych
Ретейловые placu w Sofii mogą kosztować od €1000 do €5000 za metr kwadratowy w zależności od lokalizacji. Średnio w Bułgarii, nieruchomości komercyjnych kosztuje najemcy w €55 za metr kwadratowy w najlepszych miejscach lub €39 w mniej zwycięskich miejscach. Budowanych pomieszczeń nieco — tylko 40 000 m kw. w kraju, a działających — dziesięć razy więcej, 400 000 mkw., z czego 12% jest pusty. Sektor ten jest również zachowuje stabilną dynamikę.
Perspektywy
W ogóle analitycy Home Real Estate przewidują utrzymanie pozytywnej sytuacji na rynku Europy Wschodniej. Wskaźniki makroekonomiczne pozostają korzystne, a ceny nieruchomości w większości państw, prawdopodobnie, będą stopniowo rosła.
Warto zauważyć, że w Europie Wschodniej nie wszystko jest tak różowo: na przykład, niedobór nieruchomości pozostaje dużym problemem dla niej, i tempo wzrostu budownictwa wciąż nie jest wystarczająco wysokie. Jednak poważnych problemów dla inwestora to nie wywoła. W 2017 roku firma PwC przeprowadziła badanie, w trakcie której około połowa respondentów odpowiedziało, że spodziewa się w tym regionie wzrost zysków, a także liczby pracowników i indeks zaufania w biznesie.