Zdjęcia Peter Meißner / Getty Images
W Rosji uruchamiają nowy mechanizm finansowania budownictwa mieszkaniowego. Czy reforma ochrony kupujących od bankructwa dewelopera i jak to wpłynie na cenę za metr kwadratowy?
Reforma finansowania budownictwa mieszkaniowego — przejście do finansów projektu — idzie ściśle według planu. Pod koniec czerwca, jak to było w “mapie drogowej”, rząd zatwierdził kryteria dla banków, które już od 1 lipca bieżącego roku mogą rozpocząć pracę w nowym układzie. Kryteria bardzo twarde, ale uzasadnione: władze robią wszystko, aby problemy inwestorów nieruchomości pozostały żenującym reliktem przeszłości.
Wybrane banki
Od teraz właściciele firm-deweloperzy odpowiedzialni za te szkody, które mogą wyrządzić uczestnikom budowlane. Im zabronione czynności związane z zabezpieczeniem wykonania zobowiązań ze strony osób trzecich, zakupu papierów wartościowych, transakcje związane z tworzeniem organizacji komercyjnych i niekomercyjnych, udziałem w kapitałach zakładowych podmiotów gospodarczych.
Teraz inwestor może rozpocząć budowę z udziałem środków akcjonariuszy tylko pod warunkiem wykorzystania pieniędzy na rachunkach escrow. A pieniądze na tych kontach otwartych obywateli, będzie ubezpieczony na kwotę ponad 10 mln zł. Zmiany te dotyczą projektów budowlanych, zarejestrowanych po 1 lipca 2019 roku.
Bank, aby uzyskać możliwość otwierania escrow konta, musi być członkiem jednego z instytutu rozwoju w sferze mieszkaniowej “Dom.Federacji ROSYJSKIEJ” (wcześniej АИЖК) lub mieć najwyższy rating kredytowy w skali krajowej od agencji ratingowych AKR lub “Ekspert RA”. Przy tym rząd wolno otwierać escrow konta banków, które znajdują się na sanacji, i bankom, które znalazły się w listy sankcyjne. Bank centralny, z kolei, do końca roku zrewidować swoje przepisy i opracuje mechanizm gwarancji.
Poziom ochrony
Że wszystkie te zmiany rokuje końcowym nabywcom mieszkań? Escrow-faktury — to w sprawie, w sposób zapewniający obowiązki dewelopera przed uczestnikiem budowlane, które eliminują ryzyko oszustwa lub naruszenia zobowiązań девелопером.
Do momentu, aż bank jako strona umowy nie jest przekonany, że dom jest zbudowany i wszelkie przewidziane prawem dokumenty dostarczone, deweloper pieniędzy nie otrzyma.
Przypomnijmy, że dziś budowa mieszkań finansują sami kupujący według schematu umów budowlane (ДДУ). Schemat ДДУ istnieje od 2005 roku, jednak ona nie była w stanie rozwiązać problem inwestorów nieruchomości.
Czy będzie to nowy mechanizm ochrony od podobnych problemów? Tak, ponieważ, z jednej strony, z ubiegłego roku zarobił Fundusz ochrony praw akcjonariuszy, który otrzymuje odsetki od deweloperów z każdym założonym fundamentem i bierze na siebie odpowiedzialność zakończyć niedokończony obiekt. Z drugiej strony, wprowadza nowy mechanizm finansowania, który w zasadzie wyklucza pojawienie się inwestorów nieruchomości.
Na przykład, niedawno zaczęły się problemy u jednego z największych deweloperów w obwodzie Moskiewskim — firmy Urban Group. Władze już gotowy audyt stanu Urban Group i przygotowali “mapę drogową” dla wykonania jego zobowiązań. W szczególności, obiecał zakończyć wszystkie obiekty UG ze środków Funduszu ochrony akcjonariuszy (czyli koszt budżetu federalnego) i budżetu w małopolsce. Na początku lipca regionalny parlament podjął decyzję zwiększyć wydatki budżetu regionalnego na 2018 rok na 18,5 mld rubli.
Wzrostu cen nie da się uniknąć
Zupełnie narzekac obawy, że reforma doprowadzi do wzrostu cen metrów kwadratowych mieszkania, bo deweloper będzie musiał albo szukać inwestorów, lub wziąć kredyt w banku. Szacuje się, że koszty dewelopera w nowym układzie będą wyższe poprzednich o około jedną trzecią, co doprowadzi do znacznego podrożenia mieszkań. Dlatego odnotowano wzrost popytu na zakup mieszkania jeszcze w starym systemie udziałów — to ostatnia szansa, żeby kupić mieszkanie za niskie ceny.
Zmiany w ustawodawstwie oraz doprowadzą do zmiany jakości mieszkań. Teraz deweloper będzie musiał jak najszybciej budować dom, aby uzyskać dostęp do jego uczestnikami. Z tego powodu wszystkie deweloperzy zrobią nacisk na panel w gospodarce mieszkaniowej — tylko taki dom można zbudować szybko. Warto zapomnieć o dostępnych pięknych domach z architektonicznego komponent — to wszystko teraz będzie bardzo drogie.