Zdjęcia Dmitrija Серебрякова / TASS
W jakich przypadkach właściciele mogą żądać odszkodowań za niesprawiedliwe ceniącą nieruchomości, изъятую w związku z akcesją do Moskwy nowych terytoriów
Trybunał konstytucyjny w Rosji (COP) uznał za nieistotne z ustawą państwa niektórych przepisów ustawy federalnej “O właściwościach regulacji poszczególnych stosunków prawnych w związku z przyłączeniem do miasta Moskwie terytoriów”. Chodzi o przymusowym pozyskiwania nieruchomości dla potrzeb państwowych.
Okazją do tego był apel obywateli, posiadane przez garażową boksami, które zostały wycofane w celu realizacji projektu budowy Północno-wschodniej akord. Obiekty te zostały uwzględnione w wykazie Departament miejskiego majątku w 2016 roku, jednak ich wartość rynkowa została ustalona według stanu na 8 kwietnia 2013 roku — w dniu poprzedzającym decyzji o zatwierdzeniu dokumentacji planowaniu terenie, gdzie został wytypowany rozbiórki.
Odroczony wycofanie
Właścicielom garaży, Aleksandra Федосову i Aleksandra Качковскому, wypłacono 790 000 i 4,9 mln zł. Jednakże skarżący nie zgodził się z wielkości odszkodowania, wskazując na to, że od momentu zatwierdzenia planu przed zawarciem umowy w sprawie pozyskiwania gruntów minęły trzy lata, a indeksowanie wartości rynkowej dokonana nie była. Zgodnie z przedstawioną przez nich oceny, realna wartość rynkowa obiektów w momencie wycofania wynosiła 1,5 i 8,2 mln zł.
Jak powiedział, “Forbes”, prezes kancelarii LDD Zaur Алескеров, takie opóźnienie w konfiskaty ziem występuje dość często: “Nie zawsze plany, które stawia przed sobą miasto, szybko znaleźć finansowanie. Nie zawsze rynek jest gotowy do szybkiej akcji. Na przykład, jeśli chodzi o budowę drogi, miasto musi znaleźć koncesjonariuszy. Z 2013-2014 roku takie opóźnienia również wyjaśnione w tym, że na rynku nieruchomości dotknął kryzys i procesy w ogóle nie zwolnił”.
Trybunał konstytucyjny zgodził się z argumentami powoda, ogłaszając część 5 artykułu 13 ustawy federalnej “O właściwościach regulacji…” niezgodne z artykułów Konstytucji, w których znajduje się konieczność равноценного odszkodowania. Sprzeczne w zakresie, w którym orzecznictwo nie pozwala wziąć pod uwagę możliwe zmiany wartości rynkowej.
Jak zareaguje rynek nieruchomości
Orzeczenie trybunału konstytucyjnego nie zmienia sytuację na moskiewskim rynku nieruchomości, ponieważ w większym stopniu dotyczy pracy organów władzy wykonawczej, zaznaczył Алескеров: “Dla rzeczoznawców-prawników zasadniczo nic się nie zmieniło. Zawsze oceniali właśnie tak. Trybunał konstytucyjny po prostu wskazuje na to, że istnieje długa “prowadzony” między oceną i przejęcia. Sąd mówi: sprawdź wtedy swoje regulacje w tej części. Ale on nie przyznaje się do żadnej z norm неконституционной w sprawie. Tak, przyjmuje argumenty powoda i zastępuje akt sądowych. Ale standardy oceny nie zmieniły się, nic zasadniczo się nie zmieniło”.
Wiele aktów sądowych mogą być zmienione w związku z tym rozporządzeniem, dodał ekspert. Jednak sformułowania COP w niektórych punktach jest bardzo niejasne, co może utrudniać postępowanie.
“Zmartwychwstał przegrał, Moskwa przegrała “fizykom” — i na podstawie nowych okoliczności teraz można zobaczyć dzieła, które weszły w życie. Jawne naruszenia. Ale jest i загвоздки. Nie wszystko jest jasne w tym akcie. Wskazano, że ustawodawca powinien w przyszłości przewidzieć zmiany w ich akty prawne, które nie będą dopuszczać do podobnych naruszeń ze strony organów władzy wykonawczej. Gdy je wprowadzi, to pytanie. Rok-dwa będzie. Potem, że to właśnie on będzie? Napisane tylko wspólne zdanie” — wskazał prezes kancelarii LDD.
Pozostaje otwarte pytanie o niezależności ekspertów, którzy będą produkować ocenę. “Formalnie rzecz biorąc, są to wszystkie niezależni eksperci, którzy są powoływani przez sąd. Inna sprawa — o ile są one realne, niezależne od władzy? To nie można już udowodnić. Więc pytania, oceny, pytania pieniędzy zawsze będą kontrowersyjne. Właściciele zawsze będzie wydawać się zbyt mało, mieście — za dużo” — stwierdził Алескеров.
Kto może liczyć na odszkodowanie
Możliwością ponownego rozpatrzenia sprawy, dostarczonych COP, mogą skorzystać właściciele zajętych nieruchomości, które w sądzie zakwestionowania lub protestowali przeciwko określonej przez organ państwowy kosztów zwrotu, wyjaśnił dyrektor działu sporów handlowych kancelarii “Rustam Курмаев i partnerzy” Wasyl Малинин.
Termin na złożenie takiego wniosku wynosi 3 miesiące od daty podjęcia uchwały trybunału Konstytucyjnego.
“Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzja sądu powinna być anulowana. Warto zauważyć, że już przy rozpoznaniu sprawy od nowa w istocie, były właściciel nieruchomości będzie musiał udowodnić, że wzrost wartości nieruchomości nastąpiło z przyczyn ekonomicznych (na przykład w wyniku zmian popytu i podaży), ale w żaden sposób nie jest związane z zatwierdzeniem projektu, z budową obiektów infrastruktury w ramach tego projektu” — podkreślił Малинин.
Ustawa “O właściwościach regulacji poszczególnych stosunków prawnych w związku z przyłączeniem do miasta Moskwie terytoriów” został podpisany przez prezydenta Rosji Władimirem Putinem w 2013 roku. Według słów deputowanego do Dumy państwowej rosji Władimira podjęta przez riesina, dokument został opracowany w oparciu o doświadczenia przygotowania Soczi do przyjęcia Olimpiady i przebudowy autostrady Leningradu w Moskwie — wtedy właściciele “мешавшихся” obiektów domagali wygórowane kwoty odszkodowania za ich rozbiórki.