Dlaczego rosną ceny na rynku wtórnym

0
90


Zdjęcia Asi Добровольской / TASS

U Rosstatu tydzień dobrych wiadomości: po tym, jak urząd отчиталось o rekordowym wzroście PKB, przyszła statystyki cen na mieszkania. Sprzedawcy w 2018 roku zdrożała średnio w Rosji na 4,1%, a przecież ostatnie cztery lata cena za metr kwadratowy tylko spadała

Analitycy Avito też zanotowali niewielki wzrost cen o 5% do 50 428 zł. “Z ostatnich dwóch lat (od grudnia 2016 do grudnia 2018) średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 7%, — powiedział przedstawiciel “Yandex.Nieruchomości”. — Z 52 800 do 56 000 zł”.

Dlaczego noclegi drożeje? Zdaniem specjalistów Avito, chodzi o wzroście oprocentowania kredytów hipotecznych. “Обеспокоившись tym, że czasy tanich kredytów wkrótce mogą się skończyć, kupujący dokonanie zakupu na starych warunkach” — mówi dyrektor “Авито Nieruchomości” Jan Dubrowin.

“Wydarzenia te w żaden sposób nie są bezpośrednio związane, — kierownik obiektu analitycznego CYJANU Aleksiej Popow. — Ceny zaczęły rosnąć jeszcze na początku roku, kiedy to żadnego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych nie było”. Popow prowadzi wykaz kluczowych czynników: przywracanie realnych dochodów ludności, wzrost dostępności kredytów hipotecznych przez większą część roku, zmniejszenie różnic w warunkach ich świadczenia między первичкой i вторичкой, a także wzrost zainteresowania nabywców do wtórnym mieszkań po serii bankructw dużych inwestorów (Urban group i inne).

“Przyczyny wzrostu warto szukać nie w czynnikach makroekonomicznych (wzrost stopę CBA i, w konsekwencji, oprocentowania kredytów hipotecznych), a w wzroście popytu ze strony rosjan — mówi Julia Огородникова z “Yandex. Nieruchomości”. — Analiza zapytań w Onecie pokazuje, że zainteresowanie nieruchomości, новостройкам i hipotecznych w 2018 roku rósł o 22%, 21% i 16% odpowiednio”. Na tle wzrostu zapytań mniejszym stopniu baza ogłoszeń w internecie.

Z nimi zgadza się partner zarządzający firmy “Метриум”, uczestnik sieci partnerskie CBRE Maria Литинецкая. “Głównym powodem wzrostu cen na rynku wtórnym – to wzrost popytu, co stało się możliwe dzięki obniżeniu oprocentowania kredytów hipotecznych w latach 2017-2018. Bardziej przystępne, niż w czasach kryzysu i przed kryzysem lat, kredyt (o 9,5% w skali roku przeciwko 12-14%) stymulują przede wszystkim popyt na wtórnym rynku nieruchomości. Mówiąc prościej, jak kredyt stał się bardziej dostępny, klienci udali się za mieszkaniem, a zrobili postawić na gotowe obiekty. Ponieważ gotowe budynki – to najdroższy segment mieszkań, przypuszczam, że z uwzględnieniem pewnej sytuacji finansowej ludności, popyt był skoncentrowany na obiektach starych zasobów mieszkaniowych. Ponadto, nawet w “wtórnym mieszkań” nie “pierwszej świeżości” klienci szukali najbardziej dostępne obiekty. Doprowadziło to do stopniowego “wymywanie” z rynku najbardziej dostępnych obiektów, odpowiednio, średnia cena wzrosła”.

Kolejnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen, mogą być zmiany w regulacji branży budowlanej w części relacji deweloperów mieszkaniowych i inwestorów na rynku nieruchomości. “Reforma budowlane doprowadzi do wzrostu cen na aktualności — mówi Литинецкая. — Wspólny rynek zawsze przyciąga nabywców głównie niskimi cenami. U rosjan była możliwość zakupu psychicznie i fizycznie aktualne noclegi, oszczędzając przy tym 20-30% od jego wartości… Teraz ta oszczędność będzie nie tak oczywista: różnica w cenie mieszkań w budynku od etapu “wykopu” do jego oddania do użytku spadnie, tak jak wzrosną koszty dewelopera. Przy tym ryzyko w oczach klientów wzrasta z powodu restrukturyzacji branży. Dlatego część potencjalnych nabywców mieszkania w budowie na pewno przełączy się na rynek wtórny, który jest w cenie będzie już nie tak bardzo różnić się od pierwotnego”.

Specjaliści z centrum analitycznego “Wskaźniki rynku nieruchomości” IRN.ru i w ogóle uważają, że w rzeczywistości wzrostu nie ma. “Nawet w najbardziej udanych segmentach rynku wzrost cen rubla mocno odstawał od tempa spadku kursu rubla — czytamy w badaniu IRN. — To jest rzeczywiście spadek realnej wartości metry trwa już cztery lata. Po prostu w 2018 roku ten trend był przebrany silnym osłabieniem krajowej waluty”.