Fot. Getty Images
Niski poziom ryzyka i stabilna rentowność europejskiej nieruchomości przyciągają coraz więcej inwestorów rosyjskich. Jaki zysk może przynieść metry kwadratowe w krajach Europy Zachodniej?
Inwestycje w europejskie nieruchomości cieszą się dużą popularnością. Według danych CBRE, w trzecim kwartale 2018 roku wielkość inwestycji w ten idź do wyniósł €69,2 mld euro — jest to drugi co do wielkości wynik trzeciego kwartału w całej historii obserwacji. Łączna wartość inwestycji w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy ubiegłego roku wyniosła €216 mld Ponieważ rynki Środkowej i Wschodniej Europy już widzieliśmy, warto zorientować się, co mogą zaoferować inwestorowi krajów Europy Zachodniej. Do nich tradycyjnie zalicza Belgii, Holandii, Francji, Monako i Luksemburg. Do analizy zostały wybrane największe rynki — belgijski, holenderski i francuski.
Nieruchomości mieszkalnych
Inwestor, który zamierza przystąpić do nieruchomości, można opierać się na wskaźnik dostępności mieszkań dla ludności danego kraju. Im jest niższa, tym większe prawdopodobieństwo, że mieszkaniec będzie mógł kupić własne mieszkanie lub dom. W broszurze Deloitte Property Index najniższy wskaźnik przypada na Belgię (3,7), następnie Holandia (5,8) i Francja (8). Aby obywatel mógł zgromadzić na własne mieszkanie o powierzchni 70 m2, w Belgii będzie potrzebował 3,7 roku, w Holandii — 6 lat, a we Francji — 8 lat.
Intensywność budowy nieruchomości mieszkalnej w kluczowych krajach Europy Zachodniej, także różni. Na przykład, we Francji w 2017 roku pojawiło się 498 000 nowych mieszkań, w Holandii — 62 400, a w Belgii — tylko 44 200. We wszystkich tych krajach wskaźnik powyżej środkowoeuropejskiego, a w perspektywie trend ten prawdopodobnie utrzyma się.
Kredyt hipoteczny w 2017 roku była najmniej dostępna jest w Holandii (średnia stopa procentowa — 2,4%), następnie Belgia (2,1%) i Francja (1,5%). Jednak oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie Zachodniej w ogóle dość niskie. Co do wartości nieruchomości, to we Francji według stanu na 2018 rok za jeden metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej trzeba było zapłacić średnio €4103, że o 1,2% więcej niż w 2017 roku. W Belgii metr kwadratowy traktował w €2261, i to roczny wzrost o 2%, a w Holandii — w €2306, że o 7,9% więcej niż średnia cena w roku poprzednim. Czyli częściej rosną ceny w Holandii, więc dla inwestorów kraj ten jest najbardziej atrakcyjna.
Czynsz — również ważnym wskaźnikiem przy wyborze środka trwałego do inwestycji w Europie Zachodniej. Według danych Deloitte Property Index, najdroższa wynajem w Paryżu: tutaj wynajmujący żąda €24,6 za metr kwadratowy. Drugie miejsce wśród zachodnioeuropejskich miast zajmuje Amsterdam z tempem €18,4 za metr kwadratowy, a ostatnia w trójce Bruksela — €9,9 za metr kwadratowy.
Pomieszczenia biurowe
Według danych portalu Immoweb, pomieszczenie biurowe w stolicy belgii-Brukseli można kupić średnio za €2800 za metr kwadratowy. Belgijskie analitycy z Cushman & Wakefield uznali, że w centrum Brukseli metr kwadratowy powierzchni biurowej koszt najemcy w €260 w roku, w innych częściach miasta cena może różnić się od €155 €305.
W ciągu ostatniego roku czynsze nie zmieniła się, ale pięć lat temu była na 2,1-3,6% niższe, w zależności od rejonu miasta. Wolnych przestrzeni w belgijskiej stolicy zaledwie 7,9%. Rentowność pomieszczeń biurowych wynosi 4,8% rok do roku w centrum Brukseli, w innych jego częściach — od 6,75% do 7,25%. W ciągu ostatnich 10 lat szczyt rentowności wyniósł 8,25%, a najniższy wynik — 4,3%. To mówi o tym, że Bruksela — wystarczająco stabilna miasto, więc może wyglądać i czuć się inwestorom, którzy szukają wiarygodnych aktywów.
Portal Arkadia informuje, że w Paryżu biurowe pomieszczenie kosztuje średnio €6400 za metr kwadratowy. Według danych Cushman & Wakefield, średnia cena wynajmu za metr kwadratowy w stolicy francji wynosi około €850 w roku. W ciągu ostatnich pięciu lat istotnych zmian tu nie było: w centrum Paryża wzrost kosztów wynajmu wyniósł zaledwie 2,7%, a w innych miastach był praktycznie zerowy. Wolnych pomieszczeń — 5,3%. Rentowność w Paryżu wynosi 3-4%, w zależności od rejonu miasta, a w województwie — 4,1%. W ciągu 10 lat najwyższa rentowność francuskich biur wyniosła 7,30%, a najniższa — 3%, dlatego w ostatnich latach wskaźniki nie są tak wygodne inwestorowi.
W Amsterdamie, według danych portalu Bedrijfspandenmatch, za nieruchomości biurowych będzie musiał zapłacić od €4500 za metr kwadratowy. Analitycy z Cushman & Wakefield szacują, że w holenderskiej stolicy, w zależności od dzielnicy miasta, pomieszczenia biurowe można wynająć za €245-450 za metr kwadratowy rocznie. W innych miastach wskaźnik ten wynosi €185-235 za metr kwadratowy.
W ciągu ostatnich pięciu lat wzrost czynszu w Amsterdamie wyniosła około 4%, a w innych miastach w kraju — zaledwie 0,9-1,7%. Wśród innych miast wyróżnia się Utrecht, największy węzeł kolejowy w Holandii, wraz ze wzrostem czynszu na 7,9% w ciągu pięciu lat. Dochodowość nieruchomości biurowych wynosi od 3,5% do 5,75% w Amsterdamie i od 4,75% do 6,25% w innych miastach Holandii. W ciągu ostatnich 10 lat najwyższy wskaźnik wynosił 7,75%, a najniższy — 3,5%. Wojewódzkie miasta w Holandii aż zachowują średnią rentowność, a to centrum Amsterdamu już mniej atrakcyjny dla inwestorów.
Wśród głównych stolic Europy Zachodniej najwyższą wydajność nieruchomości biurowych pokazuje Bruksela, a na drugim miejscu — Amsterdam, a na trzecim — Paryż.
Przemysłowa nieruchomości
Koszt produkcji lub hali magazynowej we Francji portal Arkadia ocenia średnio €550 za metr kwadratowy. Roczny czynsz dla komercyjnych nieruchomości w kraju, według danych Cushman & Wakefield, wynosi od €43 €55 za metr kwadratowy, przy czym w ciągu ostatniego roku jej wartość w całej Francji nie zmieniła się, a pięć lat temu była niższa o 0,5-1,5%. Dochodowość nieruchomości logistycznych w Paryżu i Lyonie wynosi 4,75%, a w innych miastach — od 5,25% do 5,75%. To najniższy wskaźnik w ciągu ostatnich 10 lat. Na szczycie rentowność wynosiła 8,25-9%.
Według danych portalu Bedrijfspandenmatch, w Holandii magazynowe i produkcyjne kosztuje średnio €600 za metr kwadratowy. Najemcy, będzie musiał zapłacić od €55 €88 za metr kwadratowy rocznie. Rentowność lokalnej nieruchomości znajduje się w pobliżu historycznego minimum. Teraz logistyczne obiekty przynoszą wynajmującemu 4,60-5,25%, przy czym w Amsterdamie wskaźnik ten jeden z najwyższych w kraju.
W ciągu ostatnich 10 lat szczyt rentowności wyniósł 7,9-8,25%, co znacznie powyżej obecnych wskaźników. Jednak, według naszych szacunków, średnia rentowność europejskiej nieruchomości — od 4% do 7% w skali roku, a to oznacza, że nawet minimalny wskaźnik wystarczająco atrakcyjny dla inwestorów. W ostatnich latach istotnych zmian tu nie było, ale, jak informują analitycy organizacji CBRE, na tym rynku obserwuje się trend wzrostowy i w perspektywie czynsz wzrośnie.
W Belgii szacuje się Immoweb, przemysłowa i magazynowa nieruchomości będzie kosztować inwestora średnio 500 €za metr kwadratowy. Logistyczna nieruchomości w Belgii przynosi wynajmującego od €39 €58 za metr kwadratowy rocznie. Za pięć lat czynsze znacznie wzrosła tylko w Brukseli (o 4,7%) i w mieście Liège (2,2%). Maksymalną wydajność w sektorze logistyki można uzyskać w mieście Liège (6,80%), a najmniejszą — w Brukseli i Antwerpii (5,5%). To również najniższe wskaźniki za 10 lat, wcześniej rentowność mogła osiągnąć 7,75-8,25%. Jednak w trzecim kwartale 2018 roku w belgijskiej przemysłową nieruchomości zainwestowano ponad €85 mln usd, co przekracza średniej wielkości kwartalnych inwestycji w ciągu ostatnich kilku lat. To świadczy o wysokim zainteresowaniu логистическому sektora.
Nieruchomości komercyjnych
W Amsterdamie, według danych portalu Bedrijfspandenmatch, cena za metr kwadratowy prestiżowej nieruchomości wynosi €1800, a oddać ją można za €3000 za metr kwadratowy rocznie (ocena Cushman & Wakefield). W innych miastach Holandii koszt wynajmu waha się od €1200 do 1500 za metr kwadratowy.
W ciągu ostatniego roku sytuacja się nie zmieniła, jednak pięć lat temu koszt wynajmu powierzchni handlowych w prowincji Holandii była wyższa o 2,3-3,7 punktu procentowego. Wydajność, jak i w innych sektorach, zmniejsza się: teraz jest ona równa 3% w skali roku w Amsterdamie i 3,6-4,75% — w innych miastach, i jest to najniższy poziom w ciągu ostatnich 10 lat. Maksymalnie wynosił 5,25-5,6%. Jednak prognozy dla tego rynku są pozytywne: na rynek zamiar przyjść europejskie detaliści, dlatego powierzchni handlowej będzie więcej.
We Francji, według danych portalu Arkadia nieruchomości można kupić w cenie średnio €4500 za metr kwadratowy. Francuski rynek pokazuje również najniższą za 10 lat wydajność: od 2,5% w Paryżu do 5% w Marsylii. Maksymalne wskaźniki wynosiły 5-6,5%. Czynsz wynosi €19 000 za metr kwadratowy rocznie w centrum Paryża (o 5,6% wyższa niż w zeszłym roku) i €1400-2500 w prestiżowych miejscach innych miast. Cena wynajmu jest wystarczająco stabilna, tylko w Marsylia i Lille w ciągu pięciu lat spadła o 6,9% i 5% odpowiednio.
Nieruchomości handlowych w Belgii będzie kosztować inwestora średnio €1000 za metr kwadratowy. W najlepszych miejscach kraju wynajem powierzchni handlowej kosztuje od €975 do 2000 €za metr kwadratowy rocznie, przy czym najwyższe stawki nie w Brukseli, a w Antwerpii. To właśnie tam, w ciągu ostatnich pięciu lat czynsze wzrosła o 2,1%, w innych miastach albo nieznaczny wzrost o 0,5%, albo degradacji 2,4-3,5%. Rentowność belgijskiej nieruchomości — od 3,15% do 4,75%, i tak samo, jak w innych krajach europy zachodniej, to najniższe wartości w ciągu ostatnich 10 lat. Wcześniej rentowność wznosiła się do 5,25%-6,5%.
Perspektywy
Według analityków Deloitte, europejska gospodarka stale rośnie w ciągu ostatnich trzech lat. W 2016 roku wzrost PKB Unii europejskiej wynosił 1,8%, a w 2018 roku, szacuje się, że osiągnie 2,7%.
Taką dynamikę obsługuje zakwaterowania polityka EBC, a także dość niskie ceny na towary. Rynek nieruchomości jest korzystne, aby zmniejszyło się bezrobocie w regionie i banki centralne krajów europejskich utrzymywali niskie stopy procentowe. Na rynku Europy Zachodniej rozwinęła się odpowiednia koniunktura, więc on atrakcyjny dla inwestorów.
W 2019 roku nieruchomość będzie nadal mieć przewagę nad innymi klasami inwestycyjnych aktywów, przy czym mówimy o budynkach mieszkalnych, jak i obiektach komercyjnych. A oto przemysłowa nieruchomości może trochę oddać pozycji.