Zdjęcia Kulikowa Siergieja / Интерпресс / TASS
Ceny na “wtórnym” w Moskwie wzrosła prawie we wszystkich dzielnicach. Nie pozostają w tyle i regiony. We Władywostoku ceny mieszkań wzrosły o 21% w ciągu jednego roku
Na wtórnym rynku mieszkaniowym w 2018 roku wznowiono wzrost cen, wynika z badania firmy CYJANU. Według stanu na połowę grudnia 2018 roku średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym w Moskwie wzrosła o 6% do analogicznego okresu ubiegłego roku i wyniosła 192 400 zł. Ceny wzrosły prawie we wszystkich stołecznych dzielnicach, zmniejszenie lub prawie zerowa dynamika jest ustalona tylko w 15 gminach z 143-czytamy w badaniu.
Według analityków, liderem wzrostu średniej ceny stał się powiat Wnukowo (UAB). Tam ceny wzrosły o 19% do 141 400 rubli. Tutaj, jak i w osadzie Внуковское (NAO), gdzie cena wzrosła o 13% do 150 600 zł, głównym motorem wzrostu stał się wiadomość o tym, że nie później niż w 2019 roku rozpoczną się prace przedłużenia Калининско-Солнцевской linii metra do samego lotniska. Na drugie miejsce powiat Kapotnya – plus 18% w porównaniu z końcem ubiegłego roku. Tutaj wzrost ceny zapewnił wyjście na rynek małych mieszkań o powierzchni 30-35 mkw Trójkę liderów zamyka osada Воскресенское, gdzie cena wzrosła o 15% poprzez wyjścia do realizacji na rynku wtórnym niedawno zdane budynków.
W ciągu roku średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym w stolicy spadła tylko w 5 obszarach, a jeszcze w 10 obszarach ceny prawie nie zmieniły się. Najbardziej widoczny jest spadek odnotowano w Щукино, gdzie cena lota spadła o 5%. Za nim idą obszary Куркино i Troparevo-Никулино ze spadkiem na 4%, w związku z wprowadzeniem na rynek mieszkań o małej powierzchni, czytamy w badaniu.
Jak zmieniły się ceny w regionach
Na koniec 2018 r. w największych miastach w Rosji średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym wzrosła o 7%. W grudniu 2018 roku dodatnie tempo przyrostu ceny są oznaczone w 46 miastach z 56 znajdujących się w próbkę badania, w pozostałych cena albo spadła o 2-5%, albo pokazała околонулевую dynamikę.
W Sankt-Petersburgu cena wzrosła mniej niż w Moskwie, na 3%, i wyniosła 114 500 zł mołdawski. Najbardziej znaczący wzrost cen na rynku wtórnym mieszkań zanotowano w dwóch największych miastach Dalekowschodniego okręgu federalnego. We Władywostoku, gdzie została przeniesiona stolica Dalekiego Wschodu, ceny wzrosły o 21%. Jeśli w grudniu 2017 roku typową dla tego miasta mieszkanie o powierzchni 52 m kw. można było kupić średnio za 5,2 mln zł, to w grudniu 2018 roku — za 7,9 mln zł. Na drugim miejscu pod względem wzrostu cen Chabarowsk, w okresie objętym ceny wzrosły o 11% (z 68 700 zł/m kw. do 76 200 zł/m kw.), przy czym średnia powierzchnia mieszkań w sprzedaży nie zmieniła się. Trójkę zamyka Perm, w końcu 2018 roku cena wzrosła o 10%.
Spadek średniej ceny za 2018 rok obserwuje się tylko w trzech największych miastach. 5% spadła cena na rynku Rostov-na-Donu (61 700 zł/m kw. w grudniu 2017 roku przeciwko 58 500 zł/m kw. w grudniu 2018 roku). W Czeboksary i Tambov, miastach o niskim poziomie dochodów, średnia cena spadła w ciągu roku o 2%. Na koniec 2018 roku околонулевая dynamika oznaczony na rynku wtórnym w następujących miast: Archangielsk, Toruń, Władimir, Radom, Gliwice, Lublin i Grudziądz.
Jak zmieniła się struktura popytu
Struktura popytu na wtórnym rynku mieszkań w skali całego kraju, jak zwykle, pozostaje niedostępne dla szerokiego grona analityków rynku. W przeciwieństwie do segmentu nowych budynków, gdzie popyt można ocenić poprzez analizę rzeczywistych transakcji (dostępnych z wyciągów Росреестра), o tym, jak rozkładał się popyt na mieszkania w gotowych domach, można się tylko domyślać. Duże federalnych agencji nieruchomości “widzą” tylko swoje transakcje. Próbka nawet u największych z nich, według CYJANU, nie przekracza kilku procent. Z tego powodu statystyki dotyczące zachowań użytkowników w общефедеральных bazach ogłoszeń pozostaje jednym z kluczowych wskaźników sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Według CYJANU, w 2018 roku w 55 największych regionalnych rynkach mieszkaniowych największym zainteresowaniem wśród rosjan cieszyły 2-pokojowe mieszkanie, albo w nowo wybudowanych domach, albo w historycznej zabudowie centrów miast. Większość potencjalnych nabywców zwraca uwagę na obecność przynajmniej remoncie i chce, aby cena za metr kwadratowy takiego mieszkania nie przekraczała среднегородского poziomu.
Trend wzrostowy na rynku w tym roku (w większości miast wzrosła liczba transakcji, jak i ceny) znalazł swoje odzwierciedlenie w podziale popytu. Jeśli na początku roku średni metraż mieszkania w zapytaniu wynosił 55,1 m kw., to do końca roku wzrosła do 57,2 mkw. Średnia cena metra kwadratowego w “typowym” zapytaniu również wzrosła (z 74 300 do 79 600 zł za mkw.). W Moskwie wzrost wyniósł +8%; w Sankt-Petersburgu +5%. Jest to nieco wyższa niż dynamika wzrostu cen oferty.
Domy, których wiek nie przekracza 10 lat, w wielu miastach już zajmują pierwsze miejsce w strukturze popytu w porównaniu z budynkami innych miast okresów. W Krasnodarze, Soczi, Pradze, Moskwie i Leningradzie obszarach potencjalny popyt na niedawno oddany nowych budynków przekracza 30% (z tym, że w zakresie zasobów mieszkaniowych, ich udział, jak zwykle, pozostaje w 2-3 razy mniej). Pomimo faktu, że duża część nowych domów znajduje się na obrzeżach, w miejscach z najgorszych jakości usług transportowych i problemami z infrastrukturą, kosztem wyższej jakości samych mieszkań, nowoczesnej organizacji krajowego przestrzeni stają się coraz bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców. W całym kraju na domy 2010-tych budynki stanowiły 24% popytu. Ważnym sterownikiem popytu w takich przypadkach jest i stosunkowo niska cena. W skali całego kraju metr kwadratowy w budynkach, niedawno oddany do użytku, na 8% taniej. Słabsze wszystkim popyt na ostatnie budynki widoczne w miastach z niewielkimi ilościami nowego budownictwa mieszkaniowego — Murmańsk, Polsce, Niżnym Tagile, Nowokuznieck.
Najwyższy popyt nadal przypada na mieszkania w budynkach, które już od ponad 50 lat. Na nich trzeba było 29% aktywności użytkowników. Prawda, trzeba wziąć pod uwagę, że w całości zabudowy stanowią one około 40% wszystkich zasobów mieszkaniowych. Najwięcej mieszkań w historycznej zabudowie interesowali się mieszkańcy miast, gdzie jakość środowiska miejskiego centrum znacznie wyższe niż na obrzeżach (Gdynia, Niżny Tagił, Iwanowski, Władywostok, Symferopol). W Sankt-Petersburgu i w Moskwie zainteresowanie mieszkań w stalinka i historycznej zabudowie również znacznie wyższe среднероссийского (37% i 32% odpowiednio). Atrakcyjność nieruchomości w centrach miast również jest zrozumiałe. Obiekty te są bardziej płynne, ponadto, działania na transformacji miejskich przestrzeni publicznych prawie wszędzie zaczynają się od dzielnic centralnych, gdzie więcej domów, wybudowanych ponad 50 lat temu. Urbanistycznych zmiany ostatnich lat (piesza i rowerowa infrastruktura, rekonstrukcji parki i tereny spacerowe), skoncentrowane przede wszystkim w centrach miast doprowadziły do wzrostu popytu na mieszkania w znajdujących się tam starych domach.
W strukturze popytu według typów комнатности wśród wszystkich miast federacji ROSYJSKIEJ prowadzą dwupokojowe mieszkania — 38% popytu. 37% potencjalnych nabywców интересовалось ofert w jednopokojowych mieszkaniach i pracowniach, 16% — “трешками”, a 10% — typu suite mieszkaniami.
Ważnym czynnikiem podejmowania decyzji dla kupujących na rynku wtórnym jest stan mieszkania. Na koniec 2018 r. udział partii, w których stwierdzono obecność oryginalnego naprawy musiałem 9% aktywności użytkowników, do pomieszczenia z “renowacji” 27%. Największe zainteresowanie do mieszkania, gdzie wykonano dekorację (48%), podczas gdy na loty bez naprawy musiałem tylko 16% zainteresowania kupujących. Najbardziej wysokie wymagania co do jakości przestrzeni u nabywców mieszkań w Soczi, Kazaniu, w obwodzie leningradzkim i Sankt-Petersburgu. W nich udział mieszkań z aktualizacji projektanta miał ponad 14% potencjalnego popytu.