Zdjęcia Eliasza Питалева / RIA novosti
Jeśli wcześniej wzrost kredytów hipotecznych подстегивался spadek stóp procentowych, to teraz na niego wpływają czysto makroekonomiczne czynniki — słaba dynamika realnych dochodów ludności i jego negatywne oczekiwania co do przyszłych przychodów
Na pierwszy rzut oka, kredyt hipoteczny stale rośnie i pozostaje sterownikiem kredytu detalicznego. Przy tym wielkość opóźnienia nie powoduje żadnych obaw i utrzymuje się na niezmiennie niskim poziomie. Tak czy bezpiecznie jest w rzeczywistości?
W ciągu ostatnich dwóch miesięcy, dla których istnieją statystyki, — wrzesień i październik — tempo wzrostu kredytów hipotecznych znalazły się niskimi za cały 2018 roku. Według naszych wstępnych szacunków, dane za listopad są podobne.
A tak w ogóle, jeśli przyjrzeć się bliżej, widzimy faktycznie trend spadkowy na rynku kredytów hipotecznych. Kredyt hipoteczny zakorzenione (porównaj miesiące 2018 roku z odpowiednimi okresami 2017 roku) w styczniu na 109%, w lutym o 93%, w marcu o 60% i tak dalej z niewielkimi wahaniami do 39% we wrześniu i 40% w październiku.
Naszym zdaniem, wyjaśnienie leży w dziedzinie makroekonomii. Oczywiście, istnieje bezpośrednia zależność pomiędzy prawdziwymi располагаемыми dochodami ludności, oczekiwaniami, według własnego dochodu i łatwiej wziąć kredyt hipoteczny.
Przypomnę, że często mówią “utkwić w kredyt hipoteczny”, mając na uwadze, że zazwyczaj kredyt na zakup nieruchomości biorą nie na rok nie na dwa, a ponieważ chodzi o noclegi, często dla wielu liczbie pojedynczej, to decyzję podejmuje ostrożnie i delikatnie. I ludzie obawiają się, że w ich życiu coś pójdzie nie tak.
Ale dla większości innego sposobu, aby poprawić swoje warunki mieszkaniowe po prostu nie istnieje. Tak więc, jeśli wcześniej wzrost kredytów hipotecznych w pewnym stopniu ograniczał procentowych, to teraz, po ich upadku, głównym czynnikiem staje się makroekonomiczna.
Według sondażu WCIOM, kredyt hipoteczny w ciągu najbliższych pięciu lat postanowił wziąć pięć milionów rodzin. Jednak zaryzykować, że decyzja nie jest ostateczna w życie konieczne u większości gospodarstw domowych uwzględnić w swoim budżecie i inne koszty. Innymi słowy, u dużej części populacji nie ma wystarczających środków do tego, aby zaplanować w budżecie miesięczne płatności hipotecznych. Można śmiało założyć, że i wielkość oszczędności gospodarstw domowych na zaliczki też nie wzrosła. W ten sposób obserwujemy zwężenie wypłacalnego popytu.
Jeszcze jeden powód takiej statystyki polega na efekt niskiej bazy. Pod koniec ubiegłego roku program wsparcia państwowego hipoteki została zakończona, odpowiednio, na początku 2017 roku popyt był w jakimś stopniu zadowolony, potem rynek na chwilę zamarł, a potem znowu rósł już dzięki szybkiemu spadkowi stawek i osiągnięcia przez nich minimalnych poziomów.
Zauważ przy okazji, że dalsze w sierpniu-wrześniu 2018 roku niewielki wzrost stawek ze względu na odwrócenie polityki pieniężnej Banku Rosji znacząco nie wpływa na gotowość wziąć kredyt hipoteczny. Wzrost miesięcznej raty (jest to główny punkt odniesienia dla wielu) dla typowego kredytu wynosiła mniej niż tysiąc rubli, czyli nie jest ono na tyle silne, aby rezygnować z kredytów hipotecznych.
Banki w tej sytuacji wspierają jakość portfeli na dość wysokim poziomie. Zwróćmy uwagę na fakt, że minimalny depozyt w Rosji w większości banków wynosi 15-20%. Czyli z uwzględnieniem wartości zabezpieczenia kredytów hipotecznych były i są bardzo низкорисковыми. Amerykański scenariusz, który u nas lubią wspominać, obecnie nie jest możliwa, bo banki po prostu nie działają w hipotecznych z ryzykownymi klientami.
Jednak kredytów hipotecznych rośnie w kraju nie tak dawno temu, z uwzględnieniem okresu, na który wydawane jest kredyt hipoteczny, portfolio można uznać za jeszcze młody. Z tego powodu wielkość opóźnienia może być w nie bardzo dobrze.
Przy tym wzrost emisji hipotecznych stał się stabilny, i, jak nam się wydaje, teraz rynek wyszedł na pewien płaskowyż i ekonomiczne przesłanki, aby go zapisać. Końcowe cyfry na dynamikę kredytów hipotecznych na koniec 2019 roku spodziewamy się skromniejsze, niż w ubiegłym roku. Ich wpływ na rynek będzie miało i wzrost kosztów mieszkania, a decyzję BANKU centralnego zaostrzyć wymagania do pierwotnego взносу.