Ile można zarobić na nieruchomości w Europie Środkowej

Mimo sankcji i czasami trudne stosunki polityczne, kraje Europy Środkowej przyciągają coraz więcej inwestorów z Rosji. Co może zaoferować ten region, poszukujący plonów?

Nieruchomości w Europie Środkowej pozostaje stabilny i bezpieczny atutem, pomimo polityczne, demograficzne i zmiany technologiczne na świecie. Według organizacji CBRE, od początku roku inwestycji w europejskie nieruchomości wzrosły o 26% w porównaniu do 2017 roku. Zobaczymy, jak wygląda sytuacja w liczbach. Do państw Europy Środkowej należą Austria, Węgry, Niemcy, Liechtenstein, Polska, Słowacja, Słowenia, Czechy i Szwajcaria. Do analizy wybrałem cztery najbardziej atrakcyjnych dla inwestorów krajów z punktu widzenia rozwoju gospodarczego i wartości nieruchomości: Austrii, Węgier, Niemiec i Polski.

Nieruchomości mieszkalnych

Popyt na europejską nieruchomości jest dość wysoki, a niektóre kraje nie mają czasu, aby zapewnić wystarczającą ilość obiektów, aby go zaspokoić. Tak, wśród krajów Europy Środkowej ostry deficyt nieruchomości przeżywa Węgry (w 2017 roku Deloitte określił jej wskaźnik intensywności budowy 3,2, czyli niski), następnie Polska (4,5) i Niemcy (4,6). Im silniejszy popyt przewyższa podaż, tym bardziej rosną ceny na obiekty. Średnio w Niemczech i Austrii metr kwadratowy mieszkania teraz kosztuje €3500, w Polsce — €1500, a na Węgrzech — €1450.

Najwięcej mieszkań do wynajęcia w Niemczech (54,3%), za nią idą, Austria (30,2%) i Polska (15,3%). W 2017 roku, według analityków Deloitte, cena wynajmu za metr kwadratowy w Budapeszcie wynosiła €9,7 (rentowność — 7,9% w skali roku), we Wrocławiu — €8,6 (7,4% rocznie), w Hamburgu — €14,5 (4,3%), w Wiedniu — €9,4 (2,8%). To jest mieszkanie w Budapeszcie zwróci się szybciej, ale znaleźć najemców na Węgrzech trudniejsze niż w innych krajach. Według naszych szacunków, optymalne wskaźniki — Hamburg i Wrocławia.

W dłuższej perspektywie na rynku wynajmu mieszkań ważną rolę odgrywa dynamika PKB. Eurostat uznali, że średnio od 2006 do 2016 roku wzrost PKB w Polsce wyniósł 3,5% rocznie, w Niemczech — 1,2%, w Austrii — 1%, a na Węgrzech — 0,6%.

Austria, według danych Deloitte, pokazuje wysoką zmienność stopy procentowej leasingu, dlatego też trudno przewidzieć, jak sytuacja będzie się rozwijać w przyszłości. Niemiecki rynek pozostaje stabilny — istotnych zmian nie przewiduje. U węgierskich mieszkańców zwiększa się dochody, ale wraz z tym rosną koszty budowy, dlatego jeśli wartość nieruchomości wzrośnie, to nieważne.

A oto zainteresowania inwestorów nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wybucha. Analitycy Ernst & Young donoszą, że w 2017 roku w Polsce została zbudowana rekordową liczbę nieruchomości, koszty budowy rosną, ceny w dużych miastach rosną, a popyt przewyższa podaż.

Pomieszczenia biurowe

Jak donoszą Cushman & Wakefield, czynsz w tym segmencie europejskiego rynku nieruchomości wzrosła w pierwszym kwartale bieżącego roku o 0,8%. Analitycy przewidują dalszy wzrost, jednak wraz z tym — spadek rentowności wynajmu w całym regionie Europy Środkowej.

Na Węgrzech inwestycje w biura zawsze dominował nad pozostałymi sektorami nieruchomości komercyjnych, jednak w pierwszym półroczu 2018 roku jego udział wynosił zaledwie 37%. W tym samym czasie popyt na powierzchnie biurowe rośnie i ten trend utrzyma się do końca 2018 roku.

Wolne pozostaje zaledwie 7,6% pomieszczeń, przy czym wskaźnik ten może być jeszcze niższa. Czynsz wzrósł o 6%, a rentowność biura w Budapeszcie spadła do 5,50%. Pomimo spadku wielkości inwestycji, biura w stolicy Węgier będą cieszyć się popularnością.

W Niemczech inwestycje w powierzchnie biurowe w czołówce na rynku nieruchomości — ich ilość wynosi €12,1 mld euro, przy czym 41% tej kwoty zainwestowały cudzoziemcy. CBRE donoszą, że 83% transakcji w drugim kwartale 2018 roku były produkowane w siedmiu największych niemieckich miastach — to o 17 punktów procentowych więcej niż w ubiegłym roku. Popyt na powierzchnie biurowe wysoki, jednak ich rentowność spada — w kwietniu 2018 roku wynosiła ona 3,21%.

Austriackie urzędy — atrakcyjny sektor dla inwestorów, a 69% inwestycji na lokalnym rynku nieruchomości w drugiej połowie 2017 roku przypada właśnie na nich. Rentowność biur tymczasem spada — przyczyną tego jest wysoki popyt na nieruchomości klasy premium.

Na początku 2016 roku pomieszczenia biurowe w Austrii przynosiły inwestorom 4,3% w skali roku, a na początku 2018 r. — 3,9%. Przy tym czynsze za biura w całości pozostaje stabilny, choć w atrakcyjnych miejscach wzrosła o 1,5%. Pustych pomieszczeń pozostało tylko 4,9%.

W Polsce wolnych biur oraz mniej niż 10%, i to mówi o ich użyteczności. Jednak pozytywny trend może się zmienić: w kraju pojawiają się nowe obiekty nieruchomości. Rentowność polskich biur średnio wynosi 5,25% w skali roku.

Przemysłowa nieruchomości

Według danych Cushman & Wakefield, od 2013 do 2016 roku wzrost powierzchni przemysłowych w Europie Środkowej wyniósł 25% (z 16 mln do 25 mln metrów kwadratowych ). Najbardziej znaczące zmiany zaszły w Düsseldorf (powierzchnia wzrosła o 109%), za nim idą, Wrocław (57%), Frankfurt i Pilzno (40%), Poznań (36%) i Kraków (31%). W Budapeszcie wzrost wyniósł tylko 3%.

W segmencie logistyki w Centralnej i Wschodniej Europie w pierwszym kwartale 2018 roku czynsze wzrosły o 1,8%. Im dalej na zachód, tym niższe wskaźniki, na przykład, w Niemczech odnotowano wzrost zaledwie o 0,3%. W całej Środkowej Europie, według prognoz Cushman & Wakefield, w sektorze logistyki spodziewany jest wzrost czynszu i spadek rentowności.

Jak informują analitycy CBRE, na Węgrzech inwestycje w komercyjnych nieruchomości stanowiły tylko 18% całkowitej ilości transakcji w pierwszej połowie 2018 roku. W tym samym времяв Polsce sektor ten szybko się rozwija: wydatki konsumentów rosną, placu wzrasta, a to z kolei wzbudza zainteresowanie inwestorów.

Dochodowość nieruchomości przemysłowej w Niemczech wynosi 4,50%, w Austrii — 5,8%, w Polsce — 6,75%, a na Węgrzech — 7,75%. Z myślą o ilość powierzchni przemysłowych można powiedzieć, że najbardziej atrakcyjne kraje do inwestowania w komercyjnych nieruchomości — Niemcy i Polska.

Nieruchomości komercyjnych

Jak donoszą Cushman & Wakefield, inwestycji w europejskie nieruchomości w pierwszym kwartale 2018 roku wykazały wzrost o 0,2%. Wcześniej ретейл rozwijał się jeszcze gorzej, ale w tym roku pozytywne zmiany doszło właśnie dzięki regionu Środkowej i Wschodniej Europy. W Polsce, na Słowacji i na Węgrzech prawie połowę nieruchomości komercyjnych stanowią centra handlowe.

Ретейл prowadzi udziału inwestycji w Austrii — wyniosła 39% całkowitej wartości inwestycji w pierwszym kwartale 2018 roku. I nie jest to zaskakujące, ponieważ Wiedeń — czwarty po ilości nieruchomości komercyjnych europejskie miasto. To rynek docelowy dla międzynarodowych marek, który pokazuje stabilny plon — w wiedeńskich centrach handlowych jest równa 4%.

W Niemczech handlowa nieruchomości staje się coraz bardziej popularny: w siedmiu głównych miastach niemieckich jej udział w całkowitej inwestycji wzrosła o 25%. Jednak w tym sektorze, przewiduje się spadek rentowności. Teraz, według analityków jll dane liczbowe, wynosi 2,6-3,85% w skali roku.

Na Węgrzech w pierwszym półroczu 2018 roku nieruchomości handlowych w czołówce pod względem inwestycji: jej udział wynosił 50%. Wolnych placów tu zaledwie 1,5%, a wzrost sprzedaży od stycznia do marca wyniósł 7% w porównaniu do pierwszego półrocza poprzedniego roku. Czynsz i wydajność, prawdopodobnie pozostaną bez zmian. Teraz handel nieruchomości na Węgrzech może przynosić właścicielowi 5,25% w skali roku — dla regionu to silny wskaźnik.

W Polsce dla nieruchomości również nastąpił pomyślny okres. Gospodarka się rozwija, pensje rosną, i siły nabywczej wzrasta. Czynsz jest stabilna, a wydajność, według danych Cushman & Wakwfield, w 2017 roku wynosiła 5%. Według naszych prognoz, rynek ten jest również czeka na pozytywny rozwój.

Hotele

Na niemieckim rynku w 2017 roku operacji z hotelami wyniosły €4,1 mld Kraj pozostaje bezpieczna przystań dla inwestorów, ponieważ pozytywne trendy w gospodarce są zapisywane i w 2018 roku. Turyści mają tendencję do Niemiec, a jednym z powodów jest wysoki poziom komfortu.

W rankingu nadających się do życia miast Global Liveability Ranking 2018, który wyniósł The Economist, byle raz 5 niemieckich miast: Frankfurt zajął 12. miejsce, Hamburg — 18-e, Berlin — 21-f, Monachium — 25-e, Düsseldorf — 28 miejsce. To mówi o tym, że hotelowy biznes w Niemczech będzie przynosić stały dochód.

Austriacka stolica zajęła pierwsze miejsce w rankingu Global Liveability Ranking 2018, hotelowy biznes rozwija się dzięki temu, że Wiedeń przyciąga coraz więcej turystów. Jak twierdzi lokalna firma Wagburg-HIH Invest, ma wszelkie powody, by oczekiwać, że zainteresowanie inwestorów zagranicznych do austriackiego hoteli wzrośnie. Już dziś większość komercyjnych wyprzedane na etapie budowy.

W rankingu Global Liveability Ranking 2018 Budapeszt zajął 34. miejsce, wyprzedzając Nowy Jork i Londyn. Goście zaczęli się zatrzymywać w węgierskich hotelach na 6,4% dłużej, niż wcześniej. W procesie budowy — 2700 nowych pokoi. Aktywnie rozwija się przemysł pięciogwiazdkowych hoteli — tylko w pierwszym półroczu 2018 roku 621 pojawił się nowy numer.

W Polsce zainteresowanie отельному firmy również rośnie. Na przykład, niektóre pomieszczenia biurowe stały się przekształcić w hotelach — to zwiększa ich wydajność.

Hotel w Berlinie może przynosić inwestorowi około 4,9% w skali roku, w Wiedniu — 5,1%, w Warszawie — 6,25%, w Budapeszcie — 6,75%.

Zagrożenia i możliwości

Europejska nieruchomości przyciąga coraz więcej inwestorów rosyjskich. Jednak trzeba zauważyć, że takie inwestycje zawsze wiążą się z pewnym ryzykiem.

Zyski z wynajmu europejskiej nieruchomości do wynajęcia może być niższa niż od federacji. Powodem jest to, że w Europie użytkowe droższe, a podatki będą wyższe, niż w Rosji.

Jeśli chodzi o nieruchomości komercyjnych w Europie jej obsługą zobowiązany zajmować się właściciel, a nie najemca, jak to jest przyjęte w Rosji. Czyli dla inwestora to dodatkowe koszty, które wiele nie biorą pod uwagę, gdy podejmują decyzję o inwestycji.

Także nikt nie jest zabezpieczony przed nagłymi zmianami: spadku kursu waluty, nowych przepisów, transformacji systemu politycznego — wszystko to może zmienić zwrot nieruchomości. Aby nadążyć za tym wszystkim, trzeba mieć informacje o ekonomiczno-politycznej sytuacji w kraju, gdzie kupujesz nieruchomości. Przy czym ważne jest, jak w momencie zakupu, jak i w dłuższej perspektywie.

Inwestorom, którzy chcą inwestować w nieruchomości w Europie Środkowej, zalecamy budżet obliczyć w następujący sposób:

• inwestycje aż do €500 000 — nieruchomości mieszkalnych;

• do €2,5 mln — mieszkalna nieruchomości lub pomieszczenia biurowe;

• do €10 mln — handlowa nieruchomości lub hotele;

• do €20 mln — pięciogwiazdkowe hotele, centra biznesowe, centra handlowe.