Dochodowy gabinet: jak zarabiają na “medycznej” nieruchomości

0
289


Zdjęcia Mike Segar / REUTERS

Inwestorzy coraz częściej szuka w nieruchomości, związanych z opieką zdrowotną. Jednak w Rosji ten rynek jest jeszcze bardzo słabo rozwinięty

Kluczową kwestią dla każdego inwestora, który bada inwestycje w nieruchomości komercyjne: jaki segment przyniesie maksymalną wydajność? Na całym świecie tradycyjne trójce wynosi biurowa, handlowa i magazynowa nieruchomości. Ale w ostatnich latach inwestorzy coraz większą uwagę zaczęli zwracać нишевому, ale przy tym bardzo ciekawej z punktu widzenia wysokiej wydajności i niskich ryzyka segmentu — healthcare estate. Termin ten obejmuje szeroką gamę obiektów opieki zdrowotnej: od gabinetów stomatologicznych i zabiegowych diagnostyczne do domów opieki i profilowanych ekskluzywnych centrów medycznych.

Zainteresowanie tego segmentu za granicą dyktuje demografia. Ilość w podeszłym ludności w krajach rozwiniętych rośnie: według danych ONZ, do 2050 roku emerytów w USA, Europie Zachodniej i Japonii będzie dwa razy więcej, niż młodych obywateli. Zwiększa się długość życia: do połowy wieku na ziemi będzie mieszkać ponad 3 mln osób w wieku powyżej 100 lat, chociaż na dzień dzisiejszy jest ich nieco ponad 300 000. Wszystko to pozytywnie wpływa na popyt na usługi opieki zdrowotnej. I biorąc pod uwagę, że na Zachodzie rozwinięte różne programy ubezpieczeniowe, popularne wśród mieszkańców i współfinansowane przez państwo, inwestycje w obiekty medyczne wyglądają całkiem obiecujące inwestycyjnej pomysłem.

W Europie wiele jakości aktywów pod dobrym systemem w zakresie healthcare estate, co zwiększa zwrot z inwestycji. Wybór rodzaju nieruchomości jest dość zróżnicowany.

Przy tym multidyscyplinarnych centrów medycznych — dużo dużych instytucjonalnych graczy. Budżety w tym segmencie mogą sięgać setek milionów dolarów, jak w przypadku 28-piętrowy kompleks Memorial Hermann Medical Plaza w Houston, zakupiony w lipcu 2018 r., przez LaSalle Investment Management za $404 mln Prywatnym inwestorom warto przyjrzeć się bliżej do domów opieki. Ta klasa aktywów w Europie dziś demonstruje dobre wskaźniki obłożenia (80-90%) i rentowności rzędu 7,5% rocznie. Jest to bardzo wysoki wskaźnik dla świata zachodniego, gdzie dochodowość nieruchomości komercyjnych znajduje się średnio w przedziale 6-7%. Według prognoz niemieckiego HPS Research, od 2007 do 2020 roku rynek domów opieki w Niemczech wzrośnie o 50%, w 2020 do 2050 roku — jeszcze na 100%.

Oprócz specjalistycznych centrów medycznych segment healthcare estate może obejmować obiekty tradycyjnego handlu detalicznego. Jest to związane z powszechną na Zachodzie (i rozwijającej się obroty w Rosji) praktyką, gdy poszczególne pomieszczenia wynajmują lekarze. Gabinety lekarskie i często znajdują się na terenie centrów handlowych lub w domach. Takie opcje wymagają mniej inwestycji, a ich w skrajnym przypadku można szybko i niewielkim kosztem zmienić przeznaczenie pod inny rodzaj działalności.

Które kraje są najbardziej obiecujące dla inwestycji w healthcare estate? W pierwszej kolejności, oczywiście, STANY zjednoczone. Interesujące mogą być także Austria, Szwajcaria, Niemcy i Francja, w których wykorzystuje się wysokiej jakości system ubezpieczeń i opieki zdrowotnej. Ceny są tu lekko różnią się od tradycyjnego handlu detalicznego i mogą różnić się od €2500 za metr kwadratowy w Austrii aż do €3000 w Szwajcarii.

A jaka jest wydajność? Może ona osiągnąć 7,1% w Niemczech, około 5-6% w Szwajcarii, nieco poniżej, w Austrii i około 8% we Francji.

W Rosji sektor healthcare estate znajduje się w początkowej fazie rozwoju. U nas w kraju praktycznie nie istnieje rynek wynajmu pomieszczeń dla branży medycznej, przede wszystkim w chirurgii. Wyjątek oczywiście stanowią stomatologiczne kliniki, którym łatwiej jest znaleźć lokal.

Jest to związane z obecnością gigantycznej sieci publicznych przychodni i szpitali, która poważnie ogranicza propozycja ze strony sektora prywatnego: z 5293 szpitalnych organizacji Rosji prywatnych zaledwie 294, czyli nieco ponad 5%. Udział prywatnych w warunkach ambulatoryjnych-поликлинических organizacji wyżej, mają mniej rygorystyczne wymagania dotyczące budynków. Z 20 217 takich organizacji w rękach prywatnych w Rosji znajduje się około 5185, to wynosi 25,6%.

Trudno znaleźć w Rosji i duża liczba dużych pokazowych transakcji w segmencie healthcare estate. W ciągu ostatnich pięciu lat takowych można liczyć najwyżej kilkanaście. Z nich najbardziej interesujące wydaje się zakup w 2015 roku przez grupę “Matka i dziecko” nowosybirskiej kliniki “Awicenna” za $45 mln.