Katastralny niespodzianka. Czekać czy kryzysu na rynku nieruchomości

0
19


Zdjęcia Eugeniusza Rozsądnego / Wiedomosti / TASS

Wzrost wartości katastralnej nieruchomości komercyjnych w Moskwie, a może wpłynąć na biznesie najemców i ostatecznej ceny dla nabywców i konsumentów usług

Wieczysta cena nieruchomości komercyjnych w Moskwie i obwodzie Moskiewskim gwałtownie wzrosła, co wpłynie na podatkach dla jej właścicieli. Stało się to po jej przeszacowania latem 2018 roku, poinformowała gazeta “Wiedomosti”.

Według prezydenta inteligentnej organizacji rzeczoznawców “porady Eksperta” Krzysztofa Kamińskiego, obiekty handlowe do 1000 m kw., udział w całkowitej całej nieruchomości komercyjnych wynosi około 70%, wzrosły o 20% w Moskwie i o 21% w Moskwie. W zakresie wieczysta cena obiektów od 1000 do 5000 m kw. średnio wzrosła o 30%, a ponad 5000 metrów kwadratowych. m — o 56%. Budynki produkcyjne stały się droższe o 4%. Staniały tylko administracyjne i biurowe — 5%. Świadczą o tym raporty zamieszczone na stronach internetowych ГБУ Moskwy i obwodu Moskiewskiego.

Eksperci rynku nieruchomości podkreślają, że wieczysta cena zgodnie z wymaganiami przepisów переоценивается regularnie. Jeśli wcześniej ją mogła określić prywatna firma, to teraz ta funkcja jest przekazany specjalnie utworzonych rządowych instytucji (ГБУ). Każda przeszacowanie — niepokojący sygnał dla właścicieli budynków i właścicieli, ponieważ są zmuszeni do przeglądu wszystkie swoje wydatki.

“Często wieczysta cena przekracza ich oczekiwania i zmienia wartość kapitalizacji budynku, na które liczyli. W rezultacie, to kładzie się dodatkowym obciążeniem dla najemców jako koszty operacyjne”, — powiedział dyrektor kierunki dla korporacyjnych klientów firmy Knight Frank Maria Зимина.

Kto przeprowadzał ocenę?

“Nie jest do końca jasne, skąd można się spodziewać zmian jakości obszarze katastralnym oceny, która po raz pierwszy odbywa się w specjalnie stworzonych tanich instytucjami państwowymi” — powiedział dyrektor wykonawczy wyceny spółki “Centrum wyceny nieruchomości i biznesu” Michał Uszakow.

Według niego, analiza opublikowanych materiałów wynika, że cena zmieniała się w granicach grup obiektów oceny bardzo monotonne — noclegi lekko obniżył, sklepów awans. Tę tezę potwierdzają dane kierownika projektu spółek grupy SRG Maxima Gonczarowa, które prowadzą “Wiedomosti”. Dla większości podmoskiewskich obiektów wieczysta cena wzrosła o 10-15%. W zasadzie rosła cena budynków od 5000 m. kw.

“Ani na jaki tailor to zupełnie nie wygląda” — powiedział Uszakow. On tłumaczy to tym, że w klatkach ГБУ działają dokładnie ci sami specjaliści, którzy pracowali jako “korsarzy” na wszystkich poprzednich katastralnych ocenach: “To jest zbyt wąski zakres nawet w ramach oceny branży, aby spodziewać się pojawienia się w struktury państwowe jakichś innych specjalistów, którzy uważają, że jest coraz lepiej, niż wcześniej”.

W ten sposób wzrosła tylko stopień wpływu władz lokalnych, które są zainteresowane zwiększeniem podstawy opodatkowania, uważa on. Wcześniej byli klientami prac, a teraz stały się bezpośrednimi pracodawcami katastralnych rzeczoznawców: “Niepodległości jest to, oczywiście, nie dodało. Ponadto, obawy powodują dalsze inicjatyw legislacyjnych, odbywające się teraz do czytania w Dumie państwowej. Są one skierowane na ograniczenie terminu ewentualnego postępowania kwestionowania wyników obszarze katastralnym oceny”.

Spróbuj оспорь

W okresie od 2014 do 2018 roku, wiele właściciele skorzystali z możliwością zakwestionowania кадастровую cena (w sądach, za pośrednictwem komisji) i faktycznie obniżył sobie podstawy opodatkowania, zauważa partner, szef departamentu oceny obiektów i aktywów Cushman&Wakefield Konstantin Lebiediew.

“Sądząc po opublikowanych raportów urzędów Moskwy i obwodu Moskiewskiego z ostatnich poprawek prawodawcy katastralnej, można powiedzieć, że są one w rzeczywistości przywróciło wskaźniki do tego poziomu, która została zakwestionowana przed właścicielami”, — powiedział ekspert.

Właścicielom wniosek w ciągu miesiąca — do pierwszych liczb listopada 2018 roku — podać swoje komentarze. I u tych, którzy mają świeże decyzji sądu w zakwestionowania kosztów, dorastając po letniej przeceny, jest duża szansa, aby przywrócić wszystko z powrotem.

Do czego to doprowadzi

Wzrost wartości katastralnej zwiększy obciążenie właścicieli nieruchomości i deweloperów — wzrastają opłaty za zmianę dozwolonego użytku ziemi. Szczególnie wyczulony zmiana będzie dla obiektów z dużą вакансией, z małymi wynajmu płatnościami, jestem pewien regionalny dyrektor departamentu oceny Colliers International Dmitrij Powieści.

Zgadzam się z tym wnioskiem i Lebiediew. Wzrost wartości katastralnej, na pewno pociągnie za sobą wzrost kosztów operacyjnych właściciela, – uważa on.

Właściciel, z kolei, będzie dążyć do przesunięcia zwiększone koszty na najemcę. Ale w tym przypadku ryzykuje, ponieważ lokatorzy są bardzo wrażliwe na ceny i każda zmiana na gorsze będzie sygnałem do zmiany lokalizacji.

Oprócz wzrostu wartości katastralnej do negatywnych czynników eksperci przypisują także wzrost podatku VAT i inflację. Wszystko to razem może doprowadzić do kryzysu na rynku nieruchomości.

Podczas gdy właściciele budynków starają się zmienić szacunkowo-кадастровую cena przez sądy, eksperci rynku nieruchomości spodziewają się, że przyszła ocena będzie bardziej stabilny.