Zdjęcia Florian Gaertner / Photothek via Getty Images
Boom na niemieckim rynku nieruchomości może się wkrótce skończyć, ostrzegają eksperci. Przy tym realnych przesłanek do tego w najbliższej perspektywie nie ma: wzrost cen mieszkań będzie kontynuowana, choć i niskimi wskaźnikami
Istnieje ogólne przekonanie, że niemiecka gospodarka jest jedną z najbardziej stabilnych na świecie. Ceny nieruchomości w Niemczech stale rośnie już w ciągu ośmiu lat. Jednak eksperci coraz częściej mówią, że rynek jest przegrzany i ceny wkrótce zaczną spadać. Prowadzą następujące argumenty:
— nadszedł czas nowego kryzysu. Globalne kryzysy zdarzają się mniej więcej raz na 10 lat, początek ostatniej recesji musiał na rok 2008, i nową można się spodziewać już w najbliższym czasie;
— nieruchomości są mocno przereklamowane, ceny krytycznie wyprzedza dynamikę najmu: według danych Niemieckiego banku federalnego, w 2017 roku nieruchomości w miastach “siódemki” (Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Kolonia, Monachium, Frankfurcie i Stuttgarcie) została zawyżona o 35%;
— bankowe zakłady wkrótce wzrosną: Europejski bank centralny ogłosił zamiar zakończyć wykup aktywów w ramach programu luzowania ilościowego na koniec 2018 roku. Eksperci spodziewają się, że kredyty stały się droższe, a to przyczyni się do obniżenia cen mieszkań.
Ale problematyka badane dostatecznie głęboko i prowadzi do niewłaściwych wniosków o spadku cen. Uważam, że wzrost będzie kontynuowany, choć w zwolnionym tempie, i chcę ci wyjaśnić dlaczego.
Globalny kryzys nie spowoduje spadku cen
Nawet jeśli globalny kryzys gospodarczy się stanie, istnieją podstawy, by sądzić, że nie spowoduje załamania się cen. W ciągu ostatnich 50 lat na rynku nieruchomości w Niemczech odnotowano trzy okresy recesji: w latach 1972-1976 (kiedy mieszkania zmniejszyła się o 6%, z uwzględnieniem inflacji), w latach 1981-1989 (-15%) i w latach 1995-2008 (-20%).
Jeśli pierwsze dwa były sprowokowane światowymi kryzysami 1973 i 1979 roku z opóźnieniem 1-2 lata, a trzeci był związany z nadprodukcją mieszkań na rynku wewnętrznym, czyli po 1990 nastąpiło naruszenie równowagi między niemieckim i innymi europejskimi rynkami.
Gdy w Europie i stanach ZJEDNOCZONYCH w 2007 roku pękła bańka, w Niemczech go nie było. W ten sposób światowa koniunktura ma ograniczony wpływ na niemiecki rynek nieruchomości.
Nieruchomości w Niemczech drożeje z 2009 roku, około w tym samym tempie, jak w pierwszej połowie lat 1990-tych, ale obecny okres wzrostu różni się od poprzedniego.
Po pierwsze, dziś wzrost cen poparte stabilnej gospodarki. Na początku lat 1990-tych PKB Niemiec zmieniał się nierównomiernie: od plus 5,3% w 1990 roku do minus 1% w 1993 roku i znowu plus 2,5% w 1994 roku.
W ciągu ostatnich pięciu lat gospodarka rosła stabilnie i ускорялась: od 0,6% w 2013 roku do 2,5% w 2017 roku. Rynek pracy zachowywał się odpowiednio: w pierwszej połowie lat 1990-tych bezrobocie zwiększa (z 5,5% do 8,2%), a od 2013 do 2017 rok mniejszym stopniu (z 5,2% do 3,6%).
Po drugie, teraz mieszkania nie brakuje. Na początku lat 1990-tych i przez ostatnie pięć lat liczba ludności w Niemczech rośnie mniej więcej z tą samą prędkością (około 450 000 osób rocznie), przy czym liczba corocznie wydawanych pozwoleń na budowę spadła, według różnych danych, w półtora–dwa razy.
Zdaniem Thomasa Bauera, szefa Rosyjskiej branży budowlanej w Niemczech (Hauptverband der Deutschen Bauindustrie), aby zaspokoić popyt, w RFN trzeba co roku budować 400 000 mieszkań — w 2017 roku w Niemczech wydano 350 000 pozwoleń na budowę.
Po trzecie, zmieniła się struktura imigracji. Jeśli w latach 1990-tych w Niemczech przenosili się głównie uchodźcy, pracy imigranci i repatrianci, z 2010 roku wśród przyjezdnych było więcej specjalistów i pracowników naukowych. Wiele z nich przenosi się w ramach programu “niebieskich kart”, które UE daje profesjonalistom z dobrym wykształceniem: według danych Eurostat, w Niemczech przypada 85% takich uprawnień.
Szczególnie zmieniła się sytuacja demograficzna w Berlinie. W tym mieście populacja rośnie na 50 000 osób rocznie w ogólnej liczbie 3,5 mln Główny dopływ — ludzi młodych i w średnim wieku z wykształceniem, wykwalifikowani pracownicy. Ludzie przyjeżdżają z pieniędzmi, chcą robić dobre zakwaterowanie i go kupić. Tym samym przyczyniają się do wzrostu cen mieszkań i mają 2-3 razy większą presję na ceny, niż średnia берлинец.
Różnica między tempem wzrostu kosztów zakupu i wynajmu przesadzone
Spadek rentowności biznesu — tendencja charakterystyczna dla większości rozwiniętych rynków: tak, według danych Deloitte, wydajność w Londynie, Paryżu, Wiedniu i Grazu jest znacznie niższy niż w miastach “siódemki”.
Ważny niuans, który należy wziąć pod uwagę podczas porównywania dynamiki wzrostu cen i stawek wynajmu, — зарегулированность rynku niemieckiego. Zgodnie z zasadami, w Niemczech za trzy lata właściciel może podwyższyć czynsz nie więcej niż 20% (w Berlinie — 15%), a w większości regionów przy zawieraniu nowej umowy właściciel może podnieść czynsz do wartości nie większej niż oficjalny wskaźnik najmu o więcej niż 10%.
Z powodu tych ograniczeń w dużych miastach wynajem nie może się rozwijać tak szybko, jak cena zakupu, która powstaje mechanizmów popytu i podaży. Dlatego dane, obliczone na podstawie starych umów najmu, nie odzwierciedlają rzeczywisty popyt i gotowość ludności płacić więcej.
Według informacji brokera kredytów hipotecznych LBS, w Hamburgu mieszkania wynajmują 70% mieszkańców, w Berlinie — 80%. Według statystyk, w Monachium na jedno mieszkanie przypada średnio 77 potencjalnych najemców, w Stuttgarcie — 75, Kolonia i Freiburg — ponad 50, w Berlinie — 33.
Niemiecki instytut badań gospodarczych (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, DIW) w lipcu 2018 roku opublikował badanie Signs of new housing bubble in many OECD countries — lower risk in Germany.
Specjaliści DIW analizowali dane OECD o dynamice cen nieruchomości w 20 krajach europejskich i doszli do dwóch wniosków. Po pierwsze, Niemcy narażona na ryzyko powstawania bańki, w mniejszym stopniu, niż, na przykład, Szwecja i wielka Brytania, ze względu na niski poziom zadłużenia prywatnych gospodarstw domowych. Po drugie, jak uważają analitycy DIW, niemiecki rynek nieruchomości przegrzany tylko w dużych miastach, przede wszystkim w segmencie mieszkań w nowych budynkach.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych nie wzrosną gwałtownie lub znacznie
Wśród ekspertów nie ma jednego zdania o tym, czy będą rosnąć bankowe stawki, a jeśli tak, to kiedy, ile i jak szybko. Moim zdaniem, na dzień dzisiejszy nie ma przesłanek do znacznego podrożenia pieniędzy: globalne spowolnienie wzrostu gospodarczego doprowadziło do tego, że w dzisiejszym świecie nie ma narzędzi do inwestowania pieniędzy z wysokiej udarności.
Ponadto, małe prawdopodobieństwo spadku cen w Niemczech z powodu podrożenia kredytów wiąże się z cechami niemieckiego rynku kredytów hipotecznych: jest bardzo konserwatywna. Lokalne banki ze szczególną starannością sprawdzają zdolność kredytową kredytobiorców, wielkość kredytów udzielonych rzadko przekracza 70% wartości obiektów. Więc porównanie istniejącego stanu rzeczy z krachem na rynku kredytów hipotecznych w USA w 2008 r. nie ma podstaw: amerykańskie banki wydawały dla wszystkich, którzy chcą kredytów na 100% wartości sprzedawanych domów, i gdy kredytobiorcy nie mogli odzyskać pieniądze, zaczęli sprzedawać закредитованные obiekty. W efekcie ceny nieruchomości rozbił się — jej po prostu nie miał kto kupować.
Moim zdaniem, ceny nieruchomości w Niemczech, choć i niskimi wskaźnikami, ale będą nadal rosnąć. Nie widzę przesłanek do ich upadku, a niemiecka gospodarka zmierza w dobrym kierunku dla rynku: według prognoz komisji Europejskiej, PKB Niemiec będzie nadal rosnąć o około 2% rocznie.
Według danych niemieckiej firmy konsultingowej Haufe, jll dane liczbowe już rejestruje pierwsze oznaki tego spowolnienia: w pierwszej połowie 2018 roku w ośmiu największych miast w Niemczech tempo wzrostu cen mieszkań wyniosła 8,4%, przy średnim wskaźniku 9,7% w ciągu ostatnich pięciu lat, w Monachium — 6,8% wobec 9,9%, w Hamburgu — 4,3% wobec 6,7%, w Düsseldorf wzrost praktycznie się zatrzymał.
Ale aby ceny zaczęły spadać, potrzebne są poważne powody: gwałtowny wzrost stóp procentowych lub poważne problemy z gospodarką Niemiec, która na dzień dzisiejszy jest jednym z najbardziej stabilnych i niezawodnych na świecie. Nawet po tym, jak EBC obniżył stopę procentową z 4,25% w październiku 2008 do 1,75% w maju 2009 roku, efektywna stopa kredytu w Niemczech obniżyła się tylko z 5,4% do 4,3% w tym samym okresie — to potwierdza stabilność niemieckiego rynku kredytów hipotecznych.