Złote metry. Zasady udanych inwestycji w zagraniczne nieruchomości

0
21


Zdjęcia Florian Gaertner / Photothek via Getty Images

Zakup nieruchomości mieszkalnej lub komercyjnej za granicą w celu późniejszego wynajmu wygląda dobrym sposobem, aby zapewnić sobie dochód pasywny. W rzeczywistości takie inwestycje często zawodzą swoich klientów. Aby tego uniknąć, należy przestrzegać prostych zasad

Analiza inwestycji w nieruchomości, przeprowadzone wśród naszych klientów, współpracowników i znajomych, pokazał, że już na etapie podejmowania decyzji o zakupie różni ludzie przychodzą na te same grabie i zdobywają ból głowy zamiast oczekiwanego dochodu.

Najbardziej nietrafione inwestycje w nieruchomości komercyjne najczęściej dopuszczali się inwestorzy, którzy oparli się tylko na informacji sprzedającego i ustalenia ofertę zdalnie, nawet nie patrząc na obiekt. Rozumiem, że w takiej sytuacji wśród wielu zaufanych pośredników w obrocie nieruchomościami lub brokerów mogą затесаться firmy-oszuści lub firmy, które starają się sprzedać nieruchomości po mocno zawyżonych cenach.

Jednak najbardziej wysokie ryzyko utraty pieniędzy biorą na siebie kupujący, którzy zdalnie płacą budowę nieruchomości w innym kraju. Na przykład w wielkiej Brytanii w ciągu ostatnich trzech lat był właściwie zamrożone budowa firmami North Point Global i Pinnacle Alliance kilka kompleksów mieszkalnych w Liverpoolu, Manchesterze i Sheffield. Projekty te były szczególnie aktywne były w Chinach. Dlatego odbiorcami studiów, mieszkań, domów studenckich i apartamentów byli głównie mieszkańcy CHIN, które przyciągnęły obietnic gwarantowanej stopy zwrotu na poziomie 8-9 % rocznie w ciągu 2-5 lat.

Teraz klienci oskarżają firmę o oszustwo, jednak przedstawiciele obu firm zdecydowanie obalają wszystkie zarzuty. Rzecz w tym, że schemat, gdy kupujący nieruchomości swoimi авансами faktycznie finansuje cały projekt, jest zgodna z prawem, choć jest bardzo ryzykowne formą inwestycji. Lokalny organ nadzoru Solicitors Regulation Authority (SRA) wiele razy ostrzegał społeczeństwo o istotnym ryzyku utraty pieniędzy dla klientów w takich systemach, jak w związku z nieplanowane wzrostem kosztów budowy, jak i z powodu oszustwa.

Kto szuka, ten znajdzie

Najczęściej osiągali sukces inwestorzy, którzy przez długi czas żyli, pracowali lub często bywali w kraju, w którym dokonano zakupu. Oni sami aktywnie badali rynek, rozważali różne obiekty i aktywnie szukali optymalny wariant. Tu pośpiech nie jest potrzebny. Przecież inwestycja w nieruchomości — jest to długoterminowa inwestycja.

Jeden z takich inwestorów w latach 2010-2012 mieszkał i pracował w Niemczech. Znalezienie odpowiedniego mieszkania zajął około rok. On obejmował również analiza perspektyw rozwoju różnych miast w Niemczech. Mimo, że kupujący w tym czasie mieszkał i pracował w mieście Essen, najlepszym rozwiązaniem okazała się mieszkanie w prestiżowej dzielnicy miasta Düsseldorf.

Remont i wyposażenie kosztowały około 20% kosztów zakupu, ale zapewnili wyższe czynsze. Bieżąca rentowność z wynajmu, z uwzględnieniem wszystkich kosztów wynosi około 6% rocznie, a z uwzględnieniem wzrostu cen mieszkanie rentowność inwestycji wynosi w tej chwili około 10% rocznie.

Niektórzy inwestorzy w Niemczech osiągają wysokie zyski, kupując najtańsze mieszkania, aby oddać je uchodźcom, czynsz za których punktualnie płaci niemiecki rząd. Bieżąca rentowność takich opcji może osiągnąć 10% rocznie. Jednak zanim wyszukać tanie mieszkania, należy dokładnie zorientować się z warunkami i terminami tych rządowych programów.

Najbardziej niezwykłe rezultaty osiągają inwestorzy, którzy nie są ograniczone ramy stereotypów i gotowi rozwiązywać złożone zadania. Ostatnio ja z podziwem patrzył, jak jeden znajomy inwestor znalazł i kupił nie mieszkalne lokal w cichej, bocznej ulicy, w odległości 50 metrów od jednej z najpiękniejszych plaż Cypru.

To był bar, który długo nie pracował, ponieważ znajduje się na uboczu od promenady i centralnych ulic. Ale to miejsce okazało się idealne dla apartamentów. Na pokonywanie biurokratycznych barier i błędów w warunkach leniwe Cypru trwało około roku. W rezultacie okazały się luksusowe apartamenty tuż przy plaży, cena rynkowa, których jest prawie 2 razy większa sumę wszystkich kosztów. Oczywiste jest, że dochód z wynajmu apartamentu będzie również prawie 2 razy wyższy, niż zakup gotowego mieszkania w celu późniejszego wynajmu. Oczywiście, taka inwestycja wymaga wiele uwagi, czasu i cierpliwości, ale rezultat jest fantastyczny.

Trzy kluczowe zasady

Można wyróżnić trzy zasady, które, oczywiście, nie gwarantuje na 100% sukces inwestycji w nieruchomości komercyjne, ale z pewnością zmniejszają prawdopodobieństwo poważnych strat:

Zasada 1: Wybór na miejscu z wielu opcji

Zdalne zakup obiektu — jest to duży błąd, ponieważ tylko będąc na obiekcie można ocenić jego rzeczywisty stan, lokalizacja i otoczenie. Ponadto, tylko na miejscu można sprawnie wybierać z wielu różnych opcji, przeprowadzenie analizy transakcji na podobne obiekty i osiągając prognoza zmian cen w przyszłości.

Oczywiste jest, że obiekt znajduje się w “golden mile” rozwijającego się miasta lub miejscowości, ma dobre perspektywy dalszego wzrostu cen i czynszów. Ważne jest tylko, aby aktualna cena zakupu była rozsądna i odpowiednie.

Zresztą, wstępna analiza sytuacji można przeprowadzić zdalnie, korzystając z informacji z odpowiednich stron w zakupie i wynajmie nieruchomości. Najbardziej realistyczny obraz prezentowany na stronach internetowych, z których korzystają mieszkańcy. W Niemczech, na przykład, strony internetowe immowelt.de i immobilienscout24.de w Hiszpanii — idealista.com we Włoszech — immobiliare.it, w Grecji — en.spitogatos.gr/sale.

Zasada 2: Dokładne obliczenie rentowności

Niektórzy inwestorzy przy podejmowaniu decyzji o zakupie obiektu w celu późniejszego wynajmu nastawiają się tylko na jego cenę i pozytywnej oceny czynszu, licząc inne koszty niewielkie. Jest to duży błąd!

Należy przeprowadzić pogłębioną obliczanie rentowności z uwzględnieniem wszystkich kosztów i realistyczną oceną przyszłych dochodów. Tylko podatków i opłat przy zakupie nieruchomości może być kilka i w różnych krajach mogą nazywać na różne sposoby, na przykład: obowiązek państwa, podatek VAT, podatek od przeniesienia prawa własności, opłaty skarbowej i tak dalej.

W niektórych przypadkach suma podatków i opłat może wynosić do 20% od ceny zakupu. Mogą być również wydatki na adwokata, notariusza, agenta sprzedaży nieruchomości (w niektórych krajach usługi agencji nieruchomości pokrywa sprzedający). Ponadto, po zakupie mieszkania lub domu często potrzebuje w remoncie i wyposażeniu w meble i sprzęt, a później i w okresowej renowacji.

Należy wcześniej określić i uwzględnić w obliczeniach wymiar podatku od nieruchomości i koszty jej utrzymania, które zawierają opłaty za media i zdrowotne (w niektórych krajach jest ona obowiązkowa). W niektórych krajach obowiązuje również podatek od przychodów z najmu.

Jeśli pod wynajem, sprzątanie pomieszczeń i innymi zajmuje się spółka zarządzająca, jej usługi mogą wynosić 15-25% od zebranych czynszu.

Zasada 3: Obiektywna ocena i kontrola na wszystkich etapach

Trzeba obiektywnie oceniać stan nieruchomości przed zakupem. Ważne jest, aby sprawdzić jakość fundamentów i dachu, izolację cieplną, inżynieria komunikacji i okablowanie, jakość naprawy, okna, drzwi i tak dalej. Należy również przeanalizować widok z okien, położenie i okoliczne obiekty.

Prawnej czystości transakcji należy zwrócić szczególną uwagę. W wielu krajach prawo do nieruchomości ustala się na różne sposoby: wpisu w rejestrze (jak w Rosji) lub za pomocą tytułu (Title Deed).

Posiadanie tytułu sprzedający bardzo ułatwia życie kupującego. Rzecz w tym, że tytuł potwierdza nie tylko prawo własności, ale i to, że nieruchomość sprawdzona przez państwo i przestrzega obowiązujących norm prawnych i technicznych, a najważniejsze jest to, że do niej mogą być stosowane tylko te obciążenia, które są wymienione w титуле.

Znaczenie dywersyfikacji

Nieruchomości w portfelu inwestora ma niską płynność. W kryzysie nie można jej szybko sprzedać bez poważnego dyskonta. W tym świetle wskazane jest uzupełnić załącznik czymś bardziej płynnym. Ostatnie pięćdziesiąt lat na całym świecie aktywnie rosną fundusze nieruchomości REIT (Real Estate Investment Trust).

Do tej pory kapitalizacja REIT na rynku USA przekracza 1 bilion dolarów. Aby stać się współwłaścicielem portfela nieruchomości, inwestor po prostu trzeba kupić akcje wybranego funduszu.

Zgodnie z obowiązującym prawem USA REIT kierują na wypłatę dywidendy nie mniej niż 90% zebranych czynszu. W tym przypadku fundusze mają poważne ulgi podatkowe. Inwestorów przyciągają wysoka wydajność, przejrzystość i wysoka płynność REIT, zrozumiały sam biznesowe to wynajem nieruchomości.

Warren Buffett w 2017 roku kupiłem na $377 mln akcji funduszu STORE Capital Corporation (ticker STOR). Ten REIT posiada ponad 2000 obiektów na terenie USA, w których mieszczą się sklepy, restauracje, kina, centra fitness, medycznych i edukacyjnych, pomieszczenia produkcyjne i tak dalej, a 99,7% powierzchni wynajmowane.

Kapitalizacja funduszu wynosi $5,8 mld euro, stopa dywidendy — 4,3 % rocznie. Firma posiada inwestycyjny rating od agencji Standard & Poor ‘ s na poziomie BBB.

Na rynku można znaleźć zarówno szeroko диверсифицированные, jak i specjalistyczne fundusze najniższej z różnych kierunków. Wybitnym przedstawicielem opieki zdrowotnej REIT jest fundacja Physicians Realty Trust (ticker DOC), który pojawił się po IPO w 2013 roku.

Firma posiada 249 centrami medycznymi w STANY zjednoczone, które wynajmuje lekarzom, szpitalom i innym placówkom służby zdrowia. Kapitalizacja funduszu wynosi $3,3 mld euro, stopa dywidendy — 5,4% rocznie. Firma ta ma również inwestycyjny rating kredytowy na poziomie BBB – od agencji Standard & Poor ‘ s.

Fundacja EPR Properties (ticker EPR), założony w 1997 roku, rozwija portfel nieruchomości, który składa się z trzech kierunków: rozrywka, rekreacja i edukacja. Najemcami są kina, centra rozrywki, kluby golfowe, kompleksy, państwowe i prywatne szkoły. Obecnie 99,1% powierzchni wynajmowane.

Firma ta płaci dywidendy każdego miesiąca, przy czym z każdym rokiem wielkość dywidendy na akcję powoli rośnie. Aktualna stopa dywidendy wynosi 6,1 % rocznie. Kapitalizacja funduszu wynosi $5,1 mld EPR Properties posiada inwestycyjny rating od agencji Standard & Poor ‘ s na poziomie BBB-.

Wybierając REIT do swojego portfela inwestycyjnego, trzeba być gotowym do wysokiej zmienności. Przy tym strumień dywidendy zachowuje się bardzo stabilnie i przewidywalnie. Dlatego warto inwestować w REIT ma sens na okres 5-10 lat i więcej. Do tego trzeba bardzo poważnie podejść do kwestii bezpieczeństwa i ochrony inwestycji, a dokładniej do wyboru optymalnej jurysdykcji i brokera. Smutno jest widzieć, kiedy inwestor kupuje papiery wartościowe na poziomie inwestycyjnym, umieszczając swoje środki przez firmę, której nikt nie wie i zarejestrowane w egzotycznym kraju.