Zdjęcia Dmitrija Серебрякова / TASS
Dla właścicieli i najemców biur pytanie oszczędności podczas tworzenia obszaru roboczego zawsze opiera się na wybór pomiędzy kosztami i jakością. Jak można zoptymalizować budżet nowego budownictwa lub przekształcenia biura? Gdzie warto zaoszczędzić, a gdzie nie wolno redukować koszty?
Podczas gdy międzynarodowe organizacje finansowe odpowiedzialni o przyspieszenie tempa wzrostu globalnej gospodarki, znany inwestor-miliarder George Soros powiedział, że poruszamy się do nowego poważnego kryzysu finansowego. Chociaż rosyjska gospodarka z 2014 roku podejmuje próby dostosowania się do шокам, globalne negatywne trendy mogą mieć wpływ na biznes w Rosji i doprowadzić do spowolnienia tempa aktywności gospodarczej. To z kolei może pociągnąć za sobą spadek i bez tego ograniczonych budżetów projektów budowlanych. Z uwzględnieniem prognoz pytanie właściwego oszczędności na tworzeniu biurowej aktualne jak nigdy. Dobra wiadomość jest taka, że istnieje wiele nie zawsze oczywistych, ale skutecznych sposobów, aby zaoszczędzić przy realizacji projektu, nie поступаясь przy tym jakości.
Budżet na czele projektu
Budżet to troska nie tylko menedżera projektu, ale i każdego z uczestników procesu. Brak optymalizacja kosztów finansowych może stanowić zagrożenie dla całego projektu. Dla brokera to będzie oznaczać zerwanie transakcji, a dla architekta — niemożność wcielenia w życie задуманную koncepcję. Budżet jest ważny i dla dostawców, którzy muszą dostosować swoją ofertę pod aktualne trendy, aby cieszyć się popularnością wśród naszych klientów. Pod wpływem kryzysowych tendencji firmy specjalizujące się w budowie urzędów, zakupione dobrą wiedzę specjalistyczną w pracy z budżetem.
Optymalizacji nadaje się do każdego projektu, zarówno na etapie opracowania, jak i w trakcie budowy biura, choć już ze znacznie mniejszą skutecznością.
Oszczędność na plus
Istnieją trzy główne obszary, w ramach których można optymalizować budżet nowej budowy lub renowacji powierzchni biurowej. Nie wszystkie z nich są widoczne dla klientów.
Pierwsza okazja do oszczędności — bardziej szczegółowe badania rozwiązań technicznych na początkowym etapie. Koszty systemów inżynierskich stanowią do 70% w ogólnym budżecie projektu. Przy tym “wyniki” kosztów nie jest tak oczywiste dla klienta, w przeciwieństwie do konstrukcji i wykończenia. Oni nie ponoszą żadnej wartości estetycznej — nie można ich oceniać tak samo, jak nowe wnętrze. W tym samym czasie w inżynierii części projektu mogą być określone sub-optymalnych rozwiązań, które pociągają za sobą duże koszty późniejszej eksploatacji. Je ujawnić bez dokładnego profesjonalnej analizy niemożliwe. W analizie rozwiązań technicznych na etapie projektowania warto zwracać uwagę na wszystkie niuanse i szukać okazji do optymalizacji.
Niewielkie na pierwszy rzut oka elementy w połączeniu mogą poważnie wpływać na budżet budowy. Na przykład, ważne jest, aby obliczyć optymalną uszczelkę tras inżynierii systemów i osiągnąć ich racjonalnego rozmieszczenia w budynku — od tego, gdzie będzie znajdować się serwer, będzie zależeć od tego, jak wiele kabla trzeba wywalczyć i jakie środki na to потратятся. Czasami tylko jeden mały szczegół w projekcie może zaoszczędzić znaczne środki. Na przykład, w jednym z projektów budownictwa w biurze jednego z największych wydawnictw (ponad 10 000 metrów kwadratowych. m) wykonawca, analizując cechy budynku, w stanie zoptymalizować budżet kosztem kanałów wentylacyjnych. Zdecydowano się wymienić przewody prostokątne na okrągłe. Powierzchnia okrągłego przewodu mniej niż prostokątnego, w 15-40%. Odpowiednio, ich zastosowanie pozwala zmniejszyć zużycie blachy, izolacji, elementów złącznych i innych materiałów na te same 15-40%. W ten sposób, za pomocą jednego prostego rozwiązania wykonawca udało się zoptymalizować kosztorys klienta na kwotę około 2 mln zł.
Jeszcze jeden przykład tego, jak można wpływać na budżet kosztem w celu opracowania projektu w części systemów inżynierskich, — wyjątek nadmiar mocy produkcyjnych. Na przykład, w przetargu na budowę biura Herbalife w analizie genetycznej zostały odkryte zbędne wymagania dotyczące wentylacji, założone na etapie projektowania biura, — na budynku zostały zainstalowane wentylowane fasady. U niemieckiego producenta była prowadzona dokumentacja techniczna, i przeprowadzone перерасчеты. W końcu okazało się, że w budynku zastosowano napompowane współczynnik wymiany powietrza, a zastosowanie dodatkowej wentylacji maszyny, której domagał się pierwszy obliczenia, było zbędne.
Ekonomiczne wykorzystanie
Drugi skuteczny aspekt oszczędności — rozsądne korzystanie z istniejących systemów technicznych i materiałów, jeżeli chodzi o rekonstrukcji biura. W trakcie wnikliwej analizie można się domyślić, że nie zawsze należy rozpocząć pracę z inżynierią od podstaw: profesjonalny wygląd określi, jakie systemy są w dobrym stanie i nie wymagają wymiany. Na przykład, w trakcie renowacji biura firmy “Czerkizowo” za pomocą tego odbioru udało się zmniejszyć budżet projektu o połowę. Początkowo rekonstrukcja szacowano na 25 000 zł za mkw., ale po szczegółowej analizy istniejących systemów inżynierskich budżet udało się obniżyć do 15 000 zł za mkw inśynierii kosztował wiele wysiłku i czasu, jednak trud się opłacił: inżynierię nie trzeba było zaprojektować od zera, a udało się wykorzystać część istniejących systemów, które były w dobrym stanie.
Dobra alternatywa
Druga okazja do oszczędności, bez utraty jakości, — zastosowanie materiałów produkcji rosyjskiej. Materiał krajowego producenta, nawet wykonane na sprzęcie zagranicznego producenta, stoi jeszcze taniej sprowadzonego z zagranicy.
Dodatkowy czynnik optymalizacji — praca z różnymi dostawcami. Zamawiający zawsze musi mieć asortyment do wyboru.
Pod ścisłym zakazem
Ale nie wszystkie widoczne możliwości oszczędności będą skuteczne. Na przykład, nie ma sensu próbować optymalizować koszt biura projektu za pomocą domowych, niekomercyjnych materiałów. Gospodarstwo wykładzinę w biurze szybko przyjdzie w ruinę, ponieważ nie jest na wysokie obciążenia, a jego właściwości akustyczne nie pozwolą pracownikom spokojnie pracować.
Także w żadnym wypadku nie wolno oszczędzać na mocy systemów technicznych, czyniąc ją niewystarczająca. Jeśli pominąć tej pozycji, można na wyjściu uzyskać projekt, z zewnątrz wygląda estetycznie, ale z nadejściem lata pomieszczenie stanie się niezdolny do pracy z powodu słabej wentylacji i klimatyzacji.
W końcu, nie warto oszczędzać na oświetleniu biurowym. Przy planowaniu miejsc pracy warto wziąć pod uwagę naturalne nasłonecznienie pomieszczenia, a źle zaprojektowany system oświetlenia negatywnie wpłynie na komfort pracowników. Ważne, że dla każdej strefy biuro, czy gabinet lub salon klubowy, trzeba opracować swój scenariusz oświetlenia. Nawiązać efektywną pracę pozwoli na wprowadzenie czujników sterowania światłem: technologie zwiększą efektywność energetyczną biura.
Sekret optymalizacji
Klucz do skutecznej optymalizacji, o którym często się zapomina, to nie wyłączne lub projekt, a szybkość budowy. Terminy realizacji projektu silnie wpływają na jego budżet. Koszt wynajęcia biura w Moskwie sięga 5000 za m kw. miesięcznie, a jeśli prace nie zakończyły się w terminie czynszu wakacji, klient traci pieniądze. Wyraźne uzupełnienie planu i realizacja projektu w możliwie krótkim czasie są korzystne nie tylko dla klienta, ale i dla generalnego wykonawcy: kary za zwłokę w doprowadzą do utraty zysków, a skrócenie terminów na jeden miesiąc, a wręcz przeciwnie, zwiększy rentowność projektu.
W gospodarce biurowego projektu zawsze działa zasada: bać optymalizacji nie trzeba, co musisz wiedzieć, jakie procesy budowy biura, można zoptymalizować bez strat dla jakości obiektu. Według badań europejskiego urzędu jll dane liczbowe, cena fit-out projektów biurowych w latach 2016-2017 miała tendencję do wzrostu na całym świecie, i jest kluczowym czynnikiem dla Rosji w tym przypadku stała zmienność kursów walut. Tak, w 2016 roku średnia cena projektu biurowego w Moskwie w centralnej dzielnicy biznesowej wyniosła €695 za mkw., co jest porównywalne z analogicznymi wskaźnikami w Madrycie (€630) i Brukseli (€745). W najbliższych latach, najprawdopodobniej czeka nas wzrost popytu na bardziej szczegółową analizę projektów biurowych. To umożliwi właściwe podejście rosyjskich klientów do oszczędzania na projektach biurowych i rosnący udział importu w segmencie materiałów budowlanych.
redakcja poleca
Miliarderzy i hipster: dlaczego uczestnicy listy Forbes inwestują w коворкинги
Joga, велопарки i roboty. Jaki będzie jutro nasze miejsce pracy