W strefie ryzyka. Kto odpowie za brak terminów budowy

0
64


Zdjęcia Siergieja Фадеичева / TASS

Przejście od budowlane do projektu finansowania budownictwa mieszkaniowego pociąga za sobą dodatkowe ryzyko, które w latach 2018-2020 spadają na ramiona deweloperów. Jednym ze środków ochrony dla przetrwania w branży budowlanej mogą stać się produkty ubezpieczeniowe utworzone z uwzględnieniem obecnych zmian

Od 1 lipca 2019 roku deweloperzy będą nie może bezpośrednio odbierać od osób fizycznych opłaty za непостроенное noclegi. Pod budowę budynków w przypadku braku środków własnych oferowane wykorzystać kapitał pożyczek. To nie znaczy, że deweloperzy będą całkowicie pozbawieni możliwości pozyskać finansowanie od swoich klientów. Минстрой, bank centralny i DOM.Federacji ROSYJSKIEJ (dawny АИЖК) opracowali schemat, w którym kupujący депонируют opłaty za jeszcze się nie poddał metry kwadratowe na escrow faktury z autoryzowanego banku, a deweloper dostaje te pieniądze, tylko wtedy, gdy budowa bezpiecznie zakończone. Duże banki zdążyły tworzyć programy kredytowe dla deweloperów pod nowe rynkowe algorytmy.

Biorąc pod uwagę, że na koniec 2017 roku w Rosji do 80% mieszkań w nowych budynkach sprzedawano właśnie ДДУ (umów udziałów), nie będzie przesadą powiedzieć, że innowacje zrewolucjonizują rynek. W szczególności, lwia część ryzyka będzie powierzone deweloperów: nawet tymczasowo podzielić ciężar odpowiedzialności z użytkownikami końcowymi im się nie uda.

Pożyczki pod projekty praktykowane w branży i wcześniej, ale głównie w hybrydowych układach: na wczesnym etapie deweloper wziął bankowego pożyczki, a kontynuował budowę kosztem akcjonariuszy. Wkrótce to utwierdzi się jako główny mechanizm finansowania na rynku.

Do czego doprowadzą zmiany

Skala przekształceń słabo widoczny w bliskiej odległości. Niewątpliwie są one radykalnie zmienią krajobraz budowlanego firmy i wpływają na zachowanie końcowych nabywców-osób fizycznych.

Do przyspieszonej zmiany zamówień w branży były poważne przesłanki: wystarczy faktu, że za rok (na maj 2018 roku) wielkość powierzchni zawaliły się mieszkania, w których interesie posiadaczy ma prawo żądać odszkodowania, wzrosła prawie czterokrotnie. Zgodnie z tymi celami, którymi kierowały się władze przy podejmowaniu poprawek do 214-FZ, rynek naprawdę musi stać się bardziej przejrzyste. Z niego przymusu odejdą wielu pozbawionych skrupułów graczy, a także tych, których działalność była kiepska. Aby prowadzić sprawy zgodnie z nowymi przepisami, deweloper będzie musiał udowodnić swoją komercyjną odporność. Nawet pozwolenia na budowę mu nie da, jeśli na koncie nie ma uzbiera własnych środków finansowych co najmniej w wysokości 10% od planowanej wartości nieruchomości. A samo bankowe opiekun oferty na zakup nieruchomości z udziałem osób fizycznych od 1 lipca 2018 roku jest obowiązkowe.

W konsekwencji, wielokrotnie zwiększy wpływ banków na przemysł. Przy pracy według schematu finansowania im niezbędne do wykonywania rygorystyczne monitorowanie środków na rachunku inwestora. Tak i uznanie programistów staną się znacznie częściej, podczas gdy odsetki od takich pożyczek pozostają stosunkowo wysokie, od 14-15% rocznie. Sufit stawek ekonomicznymi regulatorami nie jest zainstalowany, w każdym razie na razie. Zresztą, w grudniu 2017 roku minister budownictwa Michał Mień, stwierdził, że w ramach finansowania mu wydaje się rozsądna stawka nie więcej niż 2-3%.

Dla wszystkich funkcjonalny obciążenie długiem na deweloperów wzrośnie. A średnia маржинальность ich działalności najprawdopodobniej spadnie z wzrostem kosztów. W branży silne pesymistyczne nastroje: pozostać w niej na powierzchni najprawdopodobniej stanie się trudniejsze, a tym, którzy nie chcą się zmieniać, podwójnie.

Podobno ilość wprowadzanego do użytku mieszkań zmniejszy się, przynajmniej w pierwszym etapie, po ostateczne wprowadzenie nowych norm prawnych. Stąd prawdopodobne zwiększenie średniego kosztu za metr kwadratowy w budynkach, niech i zmniejszenie ryzyka dla kupującego. Choć nie wszyscy eksperci uważają, że dla osób prywatnych transakcji na zakup nieruchomości przez escrow konta staną się bezpieczniejsze.

Z drugiej strony, kompresja konkurencyjnego pola, nie w ostatniej kolejności, dzięki pielęgnacji z rynku неблагонадежных graczy, być może, częściowo kompensuje wzrost cen na rynku pierwotnym nieruchomości. Dodatkowo deweloperzy mogą opanować alternatywne, bardziej korzystne dla nich modelu finansowania, np. z zamkniętych funduszy inwestycyjnych: “mapa drogowa na stopniowe podstawienie środków obywateli bankowych kredytów i innych form finansowania” przewiduje miejsca dla interpretacji sformułowania “inne formy finansowania”. Wreszcie, na segment kredytów hipotecznych wszystkie te perturbacje z trudem będą miały wymierny wpływ.

Jeżeli ceny nowych budynków wzrosną, nie jest wykluczone, że popyt na nie spadnie i część potencjalnych nabywców woli wybierać mieszkania na rynku wtórnym. Szczególnie odnosi się to do każdego, kto rozważa zakup mieszkania jako sposób zainwestować lub zapisz oszczędności.

Wspólna “masa” ryzyka na rynku, wydaje się, że w najbliższych latach znacznie nie spadnie, ale перераспределится w kierunku większej niepewności w pozycji deweloperów. U nich szybko stworzy zapotrzebowanie na płycie podstawie zabezpieczyć się przed koleje w nowych warunkach. Dlatego już w perspektywie krótko – i średnioterminowej perspektywie znacznie wzrośnie rola ubezpieczenia ryzyka przy budowie: deweloperzy będą trzymać odpowiedź nie przed nieruchomości inwestorów, a przed kartą kredytową organizacjami i organami regulacyjnymi. I bez wątpienia rynku potrzebne będą nowe produkty ubezpieczeniowe, aby kontrolować te zagrożenia.

Ubezpieczenie deweloperów

W rosyjskim rozwoju rozpowszechnione głównie dwa rodzaje ubezpieczeń: ubezpieczenie odpowiedzialności deweloperów za niewykonanie zobowiązań wobec nieruchomości inwestorów i ubezpieczenie odpowiedzialności wykonawcy za szkody wyrządzone osobom trzecim.

Wcześniej pula takich usług był szerszy. Kompleksowe ubezpieczenie prac budowlano-montażowych ryzyka (SMR) aktywnie praktykowane z końca lat 1990-tych, aż do 2014 roku, kiedy koszty ubezpieczenia zostały wymazane z publicznych szacowany norm. A 80% rynku SMR, którego wielkość jest mierzona w dziesiątkach miliardów rubli, przypadało właśnie na obiekty budowlane, финансировавшиеся z budżetu państwa.

Tymczasem na terenie Unii europejskiej normą jest ubezpieczenie szerokiego kręgu ryzyka deweloperów, począwszy od bankructwa i załamania terminów budowy, a kończąc na wykrywanie ukrytych wad i szkód, wyrządzonych osobom trzecim w wyniku produkcji, budowlanych i montażowych. Wzmocnienie регуляторики w rosyjskim sektorze budowlanym stale prowadzi to do tego, że będzie się zmieniać z uwzględnieniem doświadczeń światowych, w tym z punktu widzenia ochrony ubezpieczeniowej.

W świetle wymiany w Rosji ДДУ na finansowanie projektów warto zwrócić szczególną uwagę na to, jak realizowane ubezpieczenie ryzyka ukrytych wad i usterek w budownictwie w innych krajach (np. w wielkiej Brytanii i Francji, gdzie jest to obowiązkowe). Choćby dlatego, że ryzyka te są jednymi z najmniej przewidywalnych i w warunkach “prawnej turbulencji” są w stanie stać się tą słomką, która переломит grzbiet rosyjskiego autora, i bez tego отягощенному jarzmem nowo powstałej odpowiedzialności.

Pod ubezpieczenie w tej kategorii podlegają ryzyko, które były spowodowane obok działań (z użyciem wadliwych materiałów budowlanych, błędy lub zaniedbania w procesie projektowania budynku lub podczas prac budowlanych), które nie reagują na wykrycie, gdy obiekt przeszedł w eksploatacji, ale вскрылись później. Polisy z tego ubezpieczenia usługi przyznawane są na długi okres, zazwyczaj na 10 lub 12 lat. Przewidują one zwrot kosztów poniesionych na remont lub odbudowę budynku w pomieszczeniach określonych wad w okresie ważności polisy. Takie ubezpieczenie zdrowotne na budowie lub nowo wzniesiony budynek, a dostać ją można jako właściciel budynku lub oddzielnego pomieszczenia (mieszkania) w nim, jak i, na przykład, najemca lub firma budowlana.

Wielkość rynku ubezpieczeń budowniczych

Według szacunków ekspertów, potencjalna pojemność rynku rosyjskiego ubezpieczenia odpowiedzialności deweloperów za wady ukryte w latach 2018-2019 liczony jest sumą 4-8 mld rubli rocznie. I o dziwo, nawet w odniesieniu do przepisów krajowych, przyjętych między graczami w branży, to do tej pory wygląda jak czyste pole — przy takich ilościach.

Pomóc rynkowi stanąć na nowe tory mogłyby zasady ubezpieczenia ryzyka ukrytych wad i usterek w budownictwie. Specjaliści, którzy opracowali je, starali się jednocześnie podjąć najlepsze ze świata praktyki w tej dziedzinie i zastanowić się, jakie mechanizmy ubezpieczenia pracują i będą pracować w rosyjskim budownictwie i jak są one połączone z w systemie prawnym federacji ROSYJSKIEJ.

Wymienione zasady dają próbkę właściwie mechanizmów ubezpieczeń i очерчивают zakres ich stosowania, co jest niezwykle ważne w obecnych okolicznościach, z uwzględnieniem dostępności ogromnej “luzu” między ustawodawstwa i praktyki biznesowej. Wraz z innymi do uzgodnienia, co do budowy, oprócz budowy budynków mieszkalnych, należą:

• przebudowa obiektów trwałe w budowie (za wyjątkiem obiektów liniowych);
• remont obiektów kapitalnym budów (za wyjątkiem obiektów liniowych);
• badania inżynieryjne;
• renowacja zasobów mieszkaniowych;
• architektoniczno-budowlane, projektowanie.

W dokumencie szczegółowo określone i zróżnicowane pojęcia “ukryte wady”, “wady”, “krytyczna wada inżynierii badań, architektoniczno-budowlanego projektowych, robót budowlano-montażowych”, “krytyczna wada konstrukcji budowlanych i wyrobów”, itp., opisuje warunki ubezpieczeń i ich rozmiary oznaczone są możliwości ubezpieczenia od takich ryzyk w więcej niż jednej firmy.

W pierwszej kolejności, według oceny ekspertów, ubezpieczenia ryzyka ukrytych wad i usterek ważne dzisiaj, w odniesieniu do budowy domów mieszkalnych chińskimi firmami: to zapewni dodatkowe zabezpieczenia zarówno klientom budowy, jak i właścicieli obiektów, nie tylko mieszkalnych. Kurs na zaangażowanie deweloperów z CHRL do budowy tanich mieszkań na terenie Rosji została podjęta jeszcze w 2014 roku, a ich aktywność na rynku obiecuje zwiększyć.

Jeśli ubezpieczenie ryzyka ukrytych wad i usterek w Rosji uda się normą dla branży, pozwoli w najlepszy sposób chronić w równym stopniu interesy uczestników branży budowlanej i ich klientów końcowych — przyszłych właścicieli mieszkań.