LCD “Układ Słoneczny” w mieście Chimki w Moskwie. Zdjęcia Maxima Блинова / RIA novosti
Budowę obiektów upadłości Urban Group będą w tym na pieniądze z budżetu państwa i budżetu w małopolsce. Jak teraz będą budować w Rosji i kto weźmie na siebie ryzyko? Deweloperzy, którzy są przyzwyczajeni do pracy na zasadzie: “rano pieniądze, wieczorem — mieszkania”, dożywają ostatnich dni
Turbulencje na rynku nowych budynków w Moskwie trwa. Sąd arbitrażowy w Moskwie regionu przyznał się do bankructwa pięć firm budowlanych, wchodzących w Urban Group i zajmujących się budową kompleksów mieszkalnych w Moskwie. Ponad 20 000 akcjonariuszy znalazły się w stanie niepewności. Zgodnie z Jednolitym rejestru inwestorów, zakres zobowiązań spółki wynosi ponad 1 mln m kw. mieszkania, na 75-ciu miejscach pracy obecnie nie są prowadzone.
Jak donosi RIA novosti, powołując się na wicepremiera Witalija Mutko, kwota zobowiązań ustawień producenta około 58-60 mld zł. jest Oczywiste, że u Funduszu ochrony praw akcjonariuszy, który powstał nie tak dawno, nie wystarczy środków na realizację obiektów. Mutko zapewnił, że fundusz pomogą — przeznaczy środki z budżetu państwa w celu rozwiązania problemów firmy deweloperskiej.
Nigdy czegoś takiego nie było i oto znowu
Upadłość dużego inwestora — niestety, nie jest to nowość w ostatnim czasie. Według Минстроя na maj 2018 roku w Rosji plasuje 842 obiektu w 69 regionach, na których urządzone 80 325 problemowych umów udziałów (ДДУ).
Jednak Związek inwestorów nieruchomości ma ich znacznie więcej — do 1 mln osób. Różnica w metodyce uznania w domu problem w tym, że oficjalne statystyki nie uwzględnia umów zawartych w ramach ДДУ (вексельные schematu, umowy wstępnej kupna-sprzedaży, HBC, itp.)
Wada wrodzona budownictwa mieszkaniowego
Finansowanie budowy domów wielorodzinnych w Rosji początkowo prowadzono na zasadzie piramidy: nowe interesie posiadaczy płacili kolejny etap prac. Ale innej opcji nie było — banki w większości uważali budowlany rynek mieszkaniowy jest bardzo ryzykowne i w takiej “rosyjską ruletkę” nie grali. I słusznie, ponieważ przy najmniejszym wahaniom popytu, budowa zatrzymała się, i nie każdy deweloper znalazł w sobie siły i środki na realizację obiektów.
Wahania popytu i zatrzymać postęp budowy w rodzaju braku finansowania — jedna z najczęstszych przyczyn pojawienia się inwestorów nieruchomości.
Noclegi od жулья
Jednak to nie jedyny powód do zmartwienia upadających novoselov.
Nie jest tajemnicą, że rynek budowlany jest коррупционным w wielu krajach. Ale w Rosji ilości korupcji naprawdę kolosalny. Każde pozwolenie na budowę lub podłączenie do sieci wymaga łapówki. Przy czym urzędnicy czasami “skręcanie budowniczych ręce”, gdy budowa prowadzona jest w pełnym rozkwicie.
Jednym z najlepszych przykładów walki “urzędnik vs inwestor”, była historia z “красногорским strzelcem”: deweloper strzał w gabinecie urzędników, którzy nie chcieli zwrócić łapówkę za отозванное pozwolenie na budowę.
Istnieją przykłady, kiedy deweloperzy doświadczył tymczasowe trudności, ale mieli zamiar dobudować dom i wykonać zobowiązanie.
A ile było przypadkowych ludzi, którzy огораживали kawałek ziemi płotem, wisiał plakat z cenami poniżej rynku i po prostu “wioślarstwo pieniądze łopatą”, nie удосуживаясь nawet wykopać wykop.
Podwójne i potrójne sprzedaży jednej i tej samej mieszkania też były są wszechobecne.
Kto będzie kapitanem?
Chcąc chronić prawa obywateli, inwestujących pieniądze w pit, państwo wielokrotnie próbowała zmienić zasady gry. W szczególności jedna z poprawek w rozpaczliwy FZ nr 214 przewidywała obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności dewelopera. Większość ekspertów uważała ten pomysł “martwe”, tak jak bez reasekuracji w największych zagranicznych firmach pomysł ten został początkowo skazany na porażkę. Zachodnie sankcje finansowe i gwałtowne zawalenie się popytu na mieszkania tylko przyspieszyło finał “martwe pomysły”.
Następną próbą ochrony akcjonariuszy pomysł utworzenia Państwowego funduszu kompensacyjnego, który teraz jest pobierana przez 1,2% od kwoty każdej umowy. Jednak upłynąć wiele lat, zanim fundacja będzie zgromadzić wystarczająco dużo pieniędzy, aby budowę opuszczone domy.
Faktycznie pomysł z tym funduszem to rodzaj walki ze skutkami a nie z przyczynami. Lepiej byłoby regulować rynek profilaktycznie, aby nie dopuścić do masowych bankructw.
Trzymać pieniądze w bankach
Kolejnym skrajnym, który powinien ponieść odpowiedzialność za oszukanych inwestorów na rynku nieruchomości, musi stać się sektor bankowy. Zgodnie z logiką, prawodawcy, bankierów, poczytuje gromadzenie i przechowywanie środków pieniężnych inwestorów na rynku nieruchomości i finansowanie deweloperów.
Istotą rachunków “escrow” polega na tym, że obywatel, kupując новостройку na etapie budowy, wprowadza swoje środki na specjalne konto. Bank blokuje środki te na okres budowy, ale przy tym otwiera autora finansowanie projektów. W przypadku upadłości dewelopera, środki obywateli pozostają zapisane i podlegają zwrotowi. Całe ryzyko bierze na siebie bank.
Taki schemat motywuje bank sprawować ścisłą kontrolę nad przebiegiem budowy, podkreślając finansowanie części. Praktyka ta jest powszechna w wielu krajach. Na przykład, we Francji, kupujący płaci przyszłą mieszkanie ściśle etapami, zgodnie z harmonogramem wykonania inwestorem prac.
Zaangażowanie banku jako pośrednika jednoznacznie doprowadzi do zdrożenia procesu budowlanego: oprócz rzeczywistych kosztów kredytowych zasobów, koszt za metr kwadratowy będzie się włączać analiza biznes planów deweloperów, nadzór nad przebiegiem budowy, regularne monitorowanie wydatkowania środków firmą budowlaną i tak dalej.
Rynek nieruchomości w Rosji trzeci rok z rzędu w dalszym ciągu znajduje się w fazie stagnacji — na dzień dzisiejszy ciężko znaleźć równowagę między dochodami obywateli i koszt za metr kwadratowy mieszkania. Wzrost kosztów za metr kwadratowy w budynkach kosztem dodatkowej marży banków doprowadzi do jeszcze większej затоваренности rynku.
I spadek kredytów hipotecznych stawki, która została sterownikiem na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach, raczej nie będzie w stanie zrekompensować przepaść między wszystkie уменьшающимися dochodami obywateli i potencjalnym wzrostem cen mieszkań.
Przystosuj się albo zgiń
Tę frazę, którą przypisuje się Charles Darwin, można polecić wszystkim, którzy, tak czy inaczej jest związana z budową w Rosji.
Deweloperzy, посылавшие wszystkich, którzy nie mają miliard znaleźli się sami tam, gdzie wszyscy wysyłali. Historie o 200-300% rentowności działalności deweloperów i wzrost cen mieszkań na 30-40% po złożeniu w domu prywatnym inwestorom, i nie powtórzy.
Deweloperzy, którzy są przyzwyczajeni do pracy na zasadzie: “rano pieniądze, wieczorem — mieszkania”, dożywają ostatnich dni.
Rynek zmienił się — i to radykalnie: w najbliższym czasie nie przewiduje się wzrostu, a to znaczy, że trzeba zmienić podejście państwa do rozwiązywania problemów mieszkaniowych swoich obywateli.
Na bankowych depozytach jest 23 bln rubli oszczędności prywatnych. Jeśli przynajmniej część z tych pieniędzy wykorzystać w budowie, problem z finansowaniem mogłaby być rozwiązany. Aby to zrobić, należy dać możliwość prywatnym inwestorom być współwłaścicielem metrów kwadratowych. Ale już nie mieszkań, jak było wcześniej, a np. pewnej ilości żetonów, które puszczał deweloper pod swój projekt.
Do tego potrzebna jest tylko ustawodawcza wola i zdolność patrzenia w przyszłość, która szybko się zmienia.
redakcja poleca
Cena niezawodności. Noclegi podrożeje po reformie rynku budowlanego
Sztuczki pośredników w obrocie nieruchomościami: “odnawialne sprzedaży” mieszkania zamaskowane pod technologii
Straszna stabilność: kiedy opłaca się wziąć mieszkanie na kredyt hipoteczny